房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析

　　房?jī)r(jià)越來(lái)越高，房地產(chǎn)行業(yè)卻也并不是大多數(shù)人眼里那樣，高薪又輕松，你們對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)有多少了解呢?下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起去了解一下目前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)吧。

　　2016年房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)狀況分析

　　1.1、貨幣政策間接影響信貸

　　貨幣政策的量?jī)r(jià)調(diào)節(jié)通過(guò)控制信貸總量來(lái)調(diào)節(jié)信貸成本，同時(shí)影響房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的銷(xiāo)售、價(jià)格、融資、投資等。

　　比如央行為刺激經(jīng)濟(jì)而持續(xù)降息，相當(dāng)于降低了居民和地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，在居民部門(mén)購(gòu)房需求的推動(dòng)下，居民部門(mén)購(gòu)房按揭貸款出現(xiàn)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)同期上漲，地產(chǎn)銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)和居民信貸投放構(gòu)成自我實(shí)現(xiàn)循環(huán)。

　　由全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額以及70 個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系圖來(lái)看，當(dāng)銷(xiāo)售上行時(shí)，一般在銷(xiāo)售增速見(jiàn)頂后1 年內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)跟著上漲。此時(shí)的寬松貨幣同樣對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有正向性影響，會(huì)間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增速;而目前中國(guó)處于下行階段，統(tǒng)計(jì)自2016年三季以前，央行已使出7次下調(diào)相關(guān)存貸款以及存款準(zhǔn)備金利率，此些舉動(dòng)拉抬房地產(chǎn)銷(xiāo)售并且使得房?jī)r(jià)增速迅速上漲。

　　房地產(chǎn)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)有顯著影響。為避免房?jī)r(jià)迅速提升，如果第四季貨幣政策轉(zhuǎn)為緊縮、進(jìn)入加息周期，會(huì)對(duì)整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生顯著負(fù)面沖擊。

　　1.2、8、9月房地產(chǎn)住宅價(jià)格上升但其他各項(xiàng)指標(biāo)漸緩

　　2016年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境整體寬松，但1-8月各項(xiàng)指標(biāo)增速放緩，在第三季度尤為顯著。其中全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)25.5%、38.7%，較1-8月分別都收窄1.1個(gè)百分點(diǎn);新開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)12.2%，開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)5.4%，增速較1-8月分別減少1.5、0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)則從 2013年 9月開(kāi)始回落，之后呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，直至 2014年 9月跌至近年來(lái)低點(diǎn)。2015年開(kāi)始，百城價(jià)格指數(shù)開(kāi)始上升。2016年百城住宅均價(jià)環(huán)第一季度累計(jì)上漲2.92%，3月環(huán)比漲幅達(dá)歷史新高為1.9%:二季度累計(jì)上漲7.39%;第三季度進(jìn)一步擴(kuò)大，累計(jì)上漲14.02%，同比已連續(xù)上漲17個(gè)月。截止9月底，百城住宅均價(jià)上漲至12617元/平方米。

　　1.3、一線(xiàn)城市價(jià)格放緩，二三線(xiàn)城市漲幅上升

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，各級(jí)城市住宅價(jià)格均累計(jì)上漲，但一線(xiàn)城市漲幅放緩，二三線(xiàn)漲幅則持續(xù)上升，以三線(xiàn)城市漲幅最為顯著。其中一線(xiàn)城市上半年累計(jì)上漲12.16%，深圳累計(jì)上漲最多;二線(xiàn)城市累計(jì)上漲6.99%，蘇州、南京、廈門(mén)、合肥累計(jì)上漲最多，超過(guò)20%;三線(xiàn)城市累計(jì)上漲3.64%，則是東菀、中山、惠州漲幅居全國(guó)首冠，超過(guò)25%。

　　主要是因?yàn)?015年持續(xù)的寬松政策，使得一線(xiàn)城市掀起漲價(jià)潮，并且推升其他二三線(xiàn)城市價(jià)格上漲。因此今年2016年3月開(kāi)始為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，出臺(tái)一系列收緊政策，二季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)有所開(kāi)始下緩。

　　地方政策分化加劇，市場(chǎng)持續(xù)增溫

　　2011年 1月“國(guó)八條”要求擴(kuò)大限購(gòu)范圍、加大限購(gòu)力度，各地限購(gòu)細(xì)則密集出臺(tái);2013年 2月“國(guó)五條”明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，各地陸續(xù)表態(tài)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu);2014年央行930房貸新政”政策之后，放松自住需求密切相關(guān)的房貸政策，再到2015下半年寬松貨幣政策影響下，房市掀起漲價(jià)潮。2016年上半則開(kāi)始實(shí)行收緊政策，而最新國(guó)慶期間再度推出一系列地方分層政策。此輪政策對(duì)比2011-2013年限購(gòu)限貸周期的政策等，有幾個(gè)特征：1)一線(xiàn)城市大多已回至上一輪水平，二線(xiàn)城市因總體力度不及上一輪，預(yù)留調(diào)整空間;2)政策城市分化明顯，根據(jù)各城市自身施策，能因時(shí)調(diào)整，多輪逐步升級(jí);3)以信貸政策為主，且強(qiáng)度更大。上一輪政策是以限購(gòu)政策為主，而此輪政策則以限貸政策為主，不同城市貸款首付上限差異明顯，同時(shí)也區(qū)分不同購(gòu)房對(duì)象、普通及非普通住房等適用不同信貸標(biāo)準(zhǔn);4)此輪密集調(diào)控政策另一個(gè)明顯的特點(diǎn)是在二套房從購(gòu)買(mǎi)資格和購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻上做出了嚴(yán)格的規(guī)定，二套房首付比例最高達(dá)七八成，將對(duì)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。

　　2.1、新一輪政策概述：一線(xiàn)城市

　　一線(xiàn)熱點(diǎn)城市北京、上海、深圳為代表的前期樓市政策一直處于全國(guó)最嚴(yán)的狀態(tài)，目前對(duì)社保繳納及納稅年限，京滬深三地限購(gòu)中要求均為 5年，廣州則為 3年，二套房首付比例均上升到 70%的高限度。但城市提出要增加住宅用地供應(yīng)，北京、深圳重啟“90/70”政策，上海另外3月就已有同樣的政策出臺(tái)，一線(xiàn)城市未來(lái)中小戶(hù)型將迎來(lái)一批供應(yīng)高潮。

　　另外北京要求試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，未來(lái)高價(jià)土地在轉(zhuǎn)換成項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)其銷(xiāo)售價(jià)格將受到限制。此次政策收緊主要是重啟之前的部分政策，小幅震蕩是無(wú)法避免。

　　2.2、新一輪政策概述：二線(xiàn)城市

　　蘇州、南京、合肥、廈門(mén)在二線(xiàn)城市稱(chēng)為“四小龍”，對(duì)于非本地戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)首套房均提出社?；蚣{稅年限要求，基本上二套房首付比例可與一線(xiàn)城市比肩，為抑制投資投機(jī)需求，其中南京、蘇州要求有 1套房未結(jié)清貸款的再購(gòu)房者首付比例不低于80%，已經(jīng)達(dá)到目前各城市限貸政策的最高限;限購(gòu)多數(shù)僅限制外地戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi) 1套房、本地戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi) 2套房，限貸則主要求二套房首付比例不低于 40%。跟一線(xiàn)城市一樣，廈門(mén)也重提“90/70”政策，加大中小套型供應(yīng)，南京、蘇州為了限制地價(jià)高起，提出“現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)”、“一次報(bào)價(jià)出讓”等方式。

　　2.3、新一輪政策概述：三線(xiàn)城市

　　三線(xiàn)城市主要任務(wù)在清理庫(kù)存，鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)買(mǎi)房子，提供信貸刺激需求，并同時(shí)減少土地供給防止形成新庫(kù)存。

　　調(diào)整總結(jié)

　　在政策量?jī)r(jià)逐步顯現(xiàn)下，一線(xiàn)城市城市周邊及二線(xiàn)城市量?jī)r(jià)仍存在增長(zhǎng)空間，三四線(xiàn)城市還是以去庫(kù)存為主，價(jià)格將保持穩(wěn)定。

　　無(wú)論調(diào)控工具是限購(gòu)、限貸，還是土地政策，都是歷史上“重啟”或“加碼”的調(diào)控政策，不同點(diǎn)在于背景條件不同：一是本輪調(diào)控處于經(jīng)濟(jì)下行周期，同時(shí)要為維持增長(zhǎng)目標(biāo)的底線(xiàn)和抑制資產(chǎn)泡沫;二是本輪是由地方政府競(jìng)相發(fā)起和實(shí)施的調(diào)控，地方政府擁有自由度和裁量權(quán);三是調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入二手房階段。