房地產投資策略

房地產投資策略

　　投資者對于房地產的投資目標是希望每一單都能給為自己帶來收益,　那么投資房地產又有哪些策略呢?下面由學習啦小編為大家整理的房地產投資的策略，希望大家喜歡!

　　房地產投資的策略

　　(一)地段的選擇

　　好的地段帶來巨大財富無論是西方經濟學理論還是馬克思主義經濟學理論，都承認級差地租的存在，都肯定不同的地段有不同的價值。在香港，位于商業(yè)金融中心——中環(huán)一帶的地價，每平方米高達1萬多港元，甚至幾十萬港元，而新界一帶較偏僻的地區(qū)，地價就低多了。

　　然而，如同其他任何事物一樣，地段的價值也是變化的。十多年前，深圳、珠海還是一個偏僻的小漁村，如今已成為發(fā)達的城市，地皮的價值自然大大增值。在同一座城市里，不同地段的價值也在發(fā)生變化，新的道路的開通，新的公用設施的建立，都會使地價發(fā)生變化。對于房地產投資商來說，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M行投資，是投資成功的又一保證。

　　所謂好的地段，也有兩個方面的涵義。

　　第一方面的涵義是，投資者本人認為好，而其他人士尚未認同的地段。在這種情況下，投資成本較低，而若成功，則獲利巨大。香繼許多大資本家在房地產方面的成功，均得益于獨具慧眼，比別人更早認識到了某些地段的潛在價值。毫無疑問，在這種地段的投資風險也很大。

　　第二個方面的涵義是，好的地段就是大家均看好的地段。房地產投資的規(guī)律表明，一個地區(qū)或地段，在開拓者投資之后，會逐漸產生吸納效應，吸引更多的投資者前來開發(fā)，逐步引起該地區(qū)或地段的地價升值。這種升值將會持續(xù)一段時間，直到穩(wěn)定在某一范圍。對大多數(shù)投資者來說，這段升值期，是投資的大好時機。盡管獲利相對少一些，僅僅能獲得平均利潤，但風險也很小。

　　(二)質量的選擇

　　建筑質量是實現(xiàn)價值的保證在房地產投資中，建筑質量是一個廣義的詞，它不僅僅指建筑物的結實和安全程度，而且還包括建筑物的審美價值，建筑物的周圍環(huán)境和建筑物的適用性。

　　除了土地投機商外，房地產投資商的投資利益的獲得主要靠房屋的出租和出售來實現(xiàn)，因此，建筑質量的好壞，決定了用戶是否樂于租用或購買。

　　因此，在房地產業(yè)界流傳一句話，若要判斷一棟房子是房地產商搞的還是用戶自建的，只要看墻磚是否壘得整齊就行了。建筑物作為房地產商提供給社會的商品，作為房地產商進行房地產開發(fā)價值的實現(xiàn)，必須特別注意建筑質量，這已經成為房地產投資商進行開發(fā)的基本準則。

　　(三)市場的選擇

　　(四)經營方式的選擇

　　1.房地產投資付款方式的選擇

　　選擇適當?shù)姆康禺a投資付款方式對于以家庭、個人為投資主體的散戶來說是一件技巧性很強的工作。盡力爭取有利的付款方式，可以大大改善投資條件。

　　通常，投資房地產的一般付款方式如下：

　　(1)付定金。

　　定金多少無統(tǒng)一規(guī)定，通常為房屋售價的5%～10%。定金付得越少越好，付得少，一旦對方違約，損失就小。因此，在賣方可以接受的條件下，定金要盡量少付。

　　(2)付款。

　　通常分四次或三次，分兩次或一次付清全部價款的情況較少，只有特殊情形下才應用。

　　第一次付款，在簽訂買賣契約書時支付，有人稱之為簽約金，通常為售價的10%左右。

　　第二次付款。賣方交付產權證、近期地產稅單等辦理產權轉移、申報土地增值稅單時支付，通常為房屋售價的40%。

　　第三次付款。收到土地增值稅單，賣方繳清增值稅后支付，通常為售價的40%。

　　第四次付款。產權過戶完成，房屋和產權證交給買方時支付，通常為售價的10%。這一次付款要付清全部款項。

　　選擇有利的付款方式應從簽訂房地產買賣合同書時著手，特別對付款時間、每期付款額、支付方式等應仔細商討、研究、選擇。一旦簽約，便只能按合約辦事。

　　2.巧用房地產抵押權(借雞生蛋)使用房地產抵押權，取得金融機構貸款，可以克服個人投資房地產自有資金不足的局限性。

　　3.長短線投資的策略長線投資是指在購入房地產之后，較長時期(例如10年、20年)地持有，以獲取租金收入為主，同時兼及房地產價格的穩(wěn)健升值。

　　一般來說，投資期愈長，勝算愈高，嫌錢的幅度亦愈大。這在世界日益發(fā)達、城市不斷繁榮的今日，是不言而喻的。因而，要在房地產投資中獨占鰲頭。立于不敗之地，要靠長線投資。

　　短線投資是指時間一般不超過5年，較為頻繁地買賣房地產，不斷地低買高賣，從而賺取房地產的價格差價。短線投資只要流轉有術，善于捕捉時機，加點運氣，還是大有可為的。近期的樓花買賣，就令不少炒家嘗足了甜頭。但是，另一方面，房地產變現(xiàn)性差，短線投資有時套現(xiàn)困難，加之極易受到經濟衰退的打擊和影響，風險較高，投資者要高度警覺。

　　在實際的操作中，長短線投資有時很難區(qū)分清楚?？杉婢唛L線和短線兩種方式，靈活掌握。如投機者張某買下位置不錯、升值潛力大的一層樓后，原以為短期內即可高價拋出，殊知價格在相當一段時間內卻徘徊不前，“套牢”了資金，平價賣出又不舍得，令他頭痛不已，只好先出租，短線變長線，反過來，原作長線投資的，市場大幅看漲，十分利于脫手時，就可以果斷套現(xiàn)，獲取大筆價差收入。

　　投資者對兩種方式的運用，主要取決于市場的行情和自身的決策。

　　4.最佳投資組合的策略個人投資房地產，最好的方式是選擇比較穩(wěn)健的種類，分散投資，尋求最佳組合。

　　房地產投資可以有幾種選擇：直接投資購買房地產;購買房地產投資券;購買房地產開發(fā)經營股份公司股票。

　　(1)直接投資購買房地產。

　　這是投資者用現(xiàn)款或分期付款等方式直接向房主或房地產經營公司購買房地產。

　　它的特點是風險較小，資本保值、增值可靠程度較強。但它所需要的資金一般較多，對投資房地產的知識，技巧和管理能力要求較高。由于房地產的流動性較差，有時難于以期望的價格脫手。

　　(2)購買房地產投資券。

　　投資者所得效益不是靠自己直接出售房地產或出租房地產獲得，而是投資券到期清盤時，房地產開發(fā)公司結算給本息。

　　它的特點是所需投資資金比直接購房少，而且隨時可以通過投資券的轉讓收回資金。因此，它更適于富余資金不多又不愿承擔風險的一般居民購買。

　　(3)購買房地產開發(fā)經營股份公司股票。

　　股票不能兌換，只能轉讓，收益來自股息、紅利和轉讓時的升值。股票的升貶值，受市場波動影響大，因而具有較大的風險性。但由于房地產供不應求是一種長期趨勢，房地產價值呈現(xiàn)穩(wěn)定增加的趨勢。因此，與購買其他產業(yè)的股票相比，購買房地產股票的風險相對又小得多?！沧ⅰ橙叩谋壤峙湟暜敃r市場的行情來決定和作調整。

　　例如，股市處于股票發(fā)行量小、股價持續(xù)上漲的情況下，可適當加大購買股票的資金比例，但不可全部轉往股票，而且要隨時注意信息，在股票發(fā)行量增多時，迅速作出新的投資決策。房地產股票有不動產作為基礎，不動產的總趨勢是隨著時間延長而增值，尤其在我國從傳統(tǒng)的計劃經濟轉向市場經濟的歷史階段中，不動產的價值會明顯迅速地增長。因此，無論房地產股票或房地產本身，價值總是趨漲的。

　?、禃r機的選擇時機選擇有兩方面的涵義：

　　一是指由經濟景氣等宏觀經濟形勢決定的時機。

　　經濟學的研究表明，在任何國家的經濟運行當中，都存在著經濟蕭條、經濟復蘇、經濟高漲、經濟衰退，再到經濟蕭條的經濟周期。

　　如果說要研究經濟周期對各個行業(yè)的影響的話，恐怕經濟周期對房地產的影響是最大。在經濟由蕭條走向高漲的時期，房地產價格猛漲;反之，在經濟由高漲走向蕭條的時期，房地產價格猛跌。因此，房地產投資者必須密切關注經濟運行的宏觀變化，把握宏觀經濟為房地產投資創(chuàng)造的時機，才能作出正確的決策。

　　一個著名的房地產投資商曾經說過房地產投資要買落不買漲，即在經濟蕭條時投資，在經濟復蘇時收獲。1989年以后該商人在中國沿海地區(qū)購買了大片土地，兩年之后，隨著1992年初中國經濟的復蘇和中國改革開放步伐的加快，他所購買的土地價格一升再升，現(xiàn)已超過原來價格的兩倍。因此，正確的投資時機的選擇，對房地產投資者來說，至關重要。

　　二是指選擇在房地產開發(fā)的哪一階段投資。

　　按照房地產專家的研究，房地產的開發(fā)過程是一個由八個階段組成的周期。即：買地，安排貸款，中間貸款，出租，收入，成熟，老化，拆除。

　　在開發(fā)周期的不同階段投資，有不同的效益，也有不同的風險。收益越大，風險也越大，就看投資者的實力和膽魄能不能把握住不同的時機。在買地階段進行投資，收益最大，但是此階段不確定因素很多，甚至連開發(fā)商本人也無法確定能否成功，因此，風險也最大。隨著工作的進展，從獲得貸款到建成出租，一切因素逐漸確定，風險隨之減少，利潤也隨之減少。不能說在哪個階段投資是最佳時機，只能根據(jù)每個投資者的實力來確定。

　　房地產投資的原則

　　房地產投資的原則是指投資者在投資過程中遵循的準則。

　　1、注重市場原則

　　2、注重策劃原則

　　3、注重投資規(guī)模

　　4、注重信息

　　5、注重收益和風險的匹配關系

　　6、注重投資結構的優(yōu)化

　　7、注重投資的可靠性

　　8、注重投資杠桿原理的應用

　　9、注重自身特色的發(fā)揮

　　10、注重長期發(fā)展戰(zhàn)略