房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程
房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程
房地產(chǎn)開發(fā)是一筆大支出，有時(shí)候會面臨需要貸款的情況，你們知道房地產(chǎn)開發(fā)貸款的流程都有哪些嗎?下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你一起去了解一下房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程吧。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程
遞交申請——受理調(diào)查——項(xiàng)目評估——核查審批
辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保
房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查的主要內(nèi)容：
1、 審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。
2、 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。
3、 審查貸款項(xiàng)目是否需要評估，有無評估報(bào)告，有否超權(quán)限評估，評估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。
4、 審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。
5、 審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。
6、 審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。
開發(fā)貸款的定義
房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。
借款主體
經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
貸款條件
1.必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。
3.開發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級相符。
4.項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實(shí)、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(施)工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。
5.項(xiàng)目的實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌龅男枨?，有良好的市場租售前景?/p>
6.項(xiàng)目的工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。
7.貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。
8.項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。
貸款所需材料
一.基本材料
1..法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明;
2.法人代碼證書(原件及復(fù)印件);
3.稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件);
4.企業(yè)貸款卡;
5.財(cái)政部門或會計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的年度審計(jì)報(bào)告和近期報(bào)表;
6.公司章程(原件及復(fù)印件);
7.驗(yàn)資報(bào)告(原件及復(fù)印件);
8.法定代表人證明、簽字樣本;
9. 企業(yè)董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本;
10. 若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件(原件);
11.貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書(原件) ;
12.其他所需材料。
二.貸款項(xiàng)目材料
1.國有土地出讓合同;
2.國有土地使用證;
3.中標(biāo)通知書;
4.付清土地出讓金憑證;
5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
7.建筑工程施工許可證;
8.建筑總承包合同;
9.項(xiàng)目總投資測算及建筑資金缺口證明;
10.項(xiàng)目可行性報(bào)告;
11.其他相關(guān)材料。
三.擔(dān)保材料
按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。
貸款利率
貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%—30%。
貸款程序
1.借款人申請借款時(shí)，應(yīng)首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。
2.銀行受理借款人申請后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對工程項(xiàng)目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評估，測定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見。
3.銀行審查人員對調(diào)查人員提供的調(diào)查報(bào)告、評估報(bào)告及所依據(jù)的資料、文件進(jìn)行審查核實(shí)，提出審查意見。在調(diào)查、審查的基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。
商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。
4.貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：
遞交申請——受理調(diào)查——項(xiàng)目評估——核查審批
辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請
(一)借款人資格
借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：
1、 借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。
2、 有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。
3、 經(jīng)營管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。
4、 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。
5、 有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。
6、 有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。
7、 貸款項(xiàng)目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。
8、 借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》。
9、 貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報(bào)告。
10、 貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。
11、 貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。
12、 企業(yè)信用等級和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。
13、 貸款人規(guī)定的其他條件。
(二)申請貸款資料
開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。
1、 單位資料
(1) 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件;
(2) 單位章程、成立批文;
(3) 經(jīng)會計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表;
(4) 工商管理部門的注冊驗(yàn)資報(bào)告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件;
(5) 法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告;
(6) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書;
(7) 借款申請報(bào)告;
(8) 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的決議;
(9) 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書;若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明;
(10) 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。
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