房地產(chǎn)項(xiàng)目融資流程

近年來(lái),隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、居民收入水平的不斷提高以及城市化進(jìn)程的加快,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了快速的發(fā)展。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資流程，希望能幫到你。

　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資流程

　　一、 項(xiàng)目融資流程

　　1. 房地產(chǎn)公司提出地產(chǎn)項(xiàng)目融資需求意向;

　　2. 房地產(chǎn)公司提供初步資料：土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，如果項(xiàng)目特別好的，可以先提供前兩證;

　　3. 對(duì)項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及融資項(xiàng)目作初步了解、考察與評(píng)估，判斷項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)及可行性，如果可行將繼續(xù)下一步，如果風(fēng)險(xiǎn)大，則本項(xiàng)目終止;

　　4. 與項(xiàng)目方方簽訂房地產(chǎn)融資服務(wù)協(xié)議，明確融資傭金比例、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例;協(xié)議期限一般為半年至一年，可根據(jù)實(shí)際情況順延;

　　5. 出資方(地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金或銀行合作公司)實(shí)地考察項(xiàng)目并與項(xiàng)目決策人會(huì)談，

　　6. 出資方正式項(xiàng)目核實(shí)調(diào)研;

　　7. 出資方給出項(xiàng)目融資正式意見(jiàn);

　　8. 項(xiàng)目符合條件，決定放款;

　　9. 如果決定放款，出資方與項(xiàng)目方簽訂項(xiàng)目貸款協(xié)議，明確項(xiàng)目借款的金額、期限、利息及資金管理方法;

　　10. 提供貸款所需資料(見(jiàn)附件)，執(zhí)行貸款手續(xù)。

　　11. 放款成功后，按融資服務(wù)協(xié)議支付服務(wù)費(fèi)等。

　　二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資料清單：

　　1. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件

　　2. 組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件

　　3. 稅務(wù)登記證復(fù)印件(國(guó)稅、地稅)

　　4. 開(kāi)戶許可證

　　5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書

　　6. 最近一期公司章程(修正案)

　　7. 法人身份證明、法人身份證復(fù)印件

　　8. 最近一期驗(yàn)資報(bào)告

　　9. 最近三年經(jīng)審計(jì)的完整財(cái)務(wù)報(bào)告和最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表

　　10. 公司最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表主要科目明細(xì)

　　11. 公司貸款卡復(fù)印件(卡號(hào)、密碼)

　　12. 公司介紹

　　13. 股權(quán)結(jié)構(gòu)圖(直到最終股東)，股東介紹

　　14. 公司實(shí)際控制人簡(jiǎn)歷、公司高管簡(jiǎn)歷

　　15. 項(xiàng)目批復(fù)文件(立項(xiàng)、環(huán)保等)

　　16. 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或盡職調(diào)查報(bào)告

　　17. 已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補(bǔ)償費(fèi)支付憑證等

　　18. 存量借款明細(xì)表(銀行、金額、起止日期、用途、抵/質(zhì)押物)

　　19. 《土地使用權(quán)出讓合同》、轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議等

　　20. 土地證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、預(yù)售許可證(或規(guī)劃意見(jiàn)書、審定設(shè)計(jì)方案等)

　　21. 項(xiàng)目形象進(jìn)度說(shuō)明

　　22. 項(xiàng)目預(yù)計(jì)進(jìn)度(規(guī)證辦理、施工、銷售等)

　　23. 項(xiàng)目客戶群定位、主力戶型分布、戶數(shù)

　　24. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介;目前在建項(xiàng)目簡(jiǎn)介(位置、項(xiàng)目公司、總建筑面積、建筑類型、工程進(jìn)度、銷售情況等)

　　房地產(chǎn)信托融資

　　從國(guó)際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的涵義

　　房地產(chǎn)業(yè)能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施的前提，能否有足夠長(zhǎng)時(shí)間的靈活可用的資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險(xiǎn)而采取的以房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)可用于還款的凈現(xiàn)會(huì)流和項(xiàng)目資產(chǎn)本身價(jià)值為融資要約的資金融通模式。與傳統(tǒng)的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資一方面因?yàn)檫€款保障為實(shí)體房地產(chǎn)及其收益權(quán)，因而還款的保障基礎(chǔ)更為堅(jiān)硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；?a href='http://www.regraff.com/meng/xiaqita/' target='_blank'>其它形式給予項(xiàng)目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產(chǎn)投資者籌集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身資信能力所能達(dá)到的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目資會(huì)，從而使在傳統(tǒng)融資條件下無(wú)法取得貸款資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)資金融通，成功獲得開(kāi)發(fā)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資為政府、企業(yè)和市場(chǎng)提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)

　　與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)具有以下特征:

　　1.開(kāi)發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因而開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)各種手段進(jìn)行外源性融資。從今后趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會(huì)減少，只是結(jié)構(gòu)上會(huì)呈現(xiàn)多元化。

　　2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國(guó)家土地政策的改革，各單位對(duì)土地的獲得越來(lái)越難;由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。

　　3.資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國(guó)金融體系不發(fā)達(dá)，加上項(xiàng)目中巨額的營(yíng)運(yùn)資本及其短期波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險(xiǎn)。