淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷日益受到理論界和實(shí)際工作部門(mén)的重視。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文，供大家參考。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文范文一：宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷路徑研究
摘要：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控已有二十多年的經(jīng)驗(yàn)，其影響不容忽視。就當(dāng)前形式看，國(guó)家土地、戶籍、信貸、稅收和其它多種政策的頒布和實(shí)施，都要求房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式、土地的開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、融資的模式和供應(yīng)商與消費(fèi)者的關(guān)系等方面進(jìn)行戰(zhàn)略上的調(diào)整。
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控;房地產(chǎn);市場(chǎng)營(yíng)銷
一、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和存在問(wèn)題
1.房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。
1.1開(kāi)發(fā)商購(gòu)置謹(jǐn)慎，土地供過(guò)于求。國(guó)家土地政策對(duì)房地產(chǎn)有著巨大影響。2008至2013，房地產(chǎn)土地供應(yīng)量先升后降。2008至2010，國(guó)家應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)實(shí)施四萬(wàn)億計(jì)劃，房地產(chǎn)土地供應(yīng)量明顯上升;2010年以后，出臺(tái)了土地調(diào)控政策，政府在出讓的過(guò)程中，也對(duì)房地產(chǎn)提出嚴(yán)格要求，(限制戶型、實(shí)行限價(jià)房計(jì)劃、嚴(yán)格建設(shè)周期、招拍掛等)，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入造成壓力也是巨大的。另2014頒布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》為實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”的總體目標(biāo)。對(duì)土地調(diào)控政策，使一些城市土地出現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象。
1.2市場(chǎng)面向大中城市，對(duì)小城關(guān)注不夠。2014年，發(fā)改委提出區(qū)別分類戶籍政策。對(duì)戶籍的調(diào)整，為“農(nóng)轉(zhuǎn)非”提供便利條件，促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)發(fā)展，抑制特大城市和大城市房地產(chǎn)急速擴(kuò)大，平衡城市間水平。房地產(chǎn)商將精力集中在大中城市的開(kāi)發(fā)中，向小城市擴(kuò)大，建立需要一定時(shí)間的過(guò)程。
1.3保障性住房力度加大，勞動(dòng)需求增大。2014年，住宅金融事業(yè)部建立，減輕中低收入者的購(gòu)房壓力，強(qiáng)化社會(huì)保障體系。政策實(shí)施對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)有積極作用，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，也刺激地產(chǎn)商建設(shè)欲望，促使企業(yè)響應(yīng)國(guó)家政策，勞動(dòng)力需求也不斷的擴(kuò)大。
1.4房地產(chǎn)商資金壓力大，來(lái)源單一。2003年，國(guó)家“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)控，增加購(gòu)買(mǎi)高檔房或二套房以上消費(fèi)者的壓力，抑制房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象。消費(fèi)者買(mǎi)房和房地產(chǎn)商貸款政策處嚴(yán)格控制狀態(tài)，地產(chǎn)商資金短缺。地產(chǎn)商自有資金短缺，資金大部分來(lái)于銀行的貸款，由于貸款政策嚴(yán)格控制，使地產(chǎn)商面臨資金困難，如出現(xiàn)墊資建設(shè)情況，影響房地產(chǎn)發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。
2.宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)的問(wèn)題。
2.1地產(chǎn)商資金壓力大，土地獲得難度大。國(guó)家改掛牌出讓為招標(biāo)出讓，開(kāi)發(fā)商要用更高的價(jià)格才能獲取土地，這使原本資金儲(chǔ)備實(shí)力就很薄弱的開(kāi)發(fā)商的資金壓力進(jìn)一步加深。對(duì)土地出讓的限制，使開(kāi)發(fā)商必須慎重考慮在獲得土地后，其土地的使用方式和獲得土地后將要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類型。雖有效抑制了房地產(chǎn)濫用土地現(xiàn)象，但也從根本上增加開(kāi)發(fā)商獲得土地的難度系數(shù)。還有一點(diǎn)要注意的是，如開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為住宅，其建筑面積、戶型、建設(shè)成本等因素都要符合規(guī)劃的范圍。
2.2市場(chǎng)范圍小，重心集中。金融事業(yè)部為中低收入者提供購(gòu)房保障，但當(dāng)前房地產(chǎn)對(duì)中低收入者的市場(chǎng)關(guān)注力度欠缺。在小城鎮(zhèn)和郊區(qū)的產(chǎn)品主要以高檔別墅為主，產(chǎn)品類型單一。市場(chǎng)的集中導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)展平平，嚴(yán)重受限，產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、推廣、銷售受到巨大影響，所以，市場(chǎng)規(guī)模有待擴(kuò)大，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品的建設(shè)重心也應(yīng)轉(zhuǎn)移。
2.3開(kāi)發(fā)資金儲(chǔ)備不足，依賴貸款。整個(gè)房地產(chǎn)不具備雄厚的資金實(shí)力用于產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)，大多依賴外力，是目前房地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。正因?yàn)樾袠I(yè)資金不足，開(kāi)發(fā)、建設(shè)產(chǎn)品的資金要依靠貸款，除這種方式外，融資手段應(yīng)用較少，依賴銀行貸款會(huì)導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)過(guò)于單一，成為宏觀調(diào)控政策下阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的又一因素。
2.4發(fā)展不靈活，缺少利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)缺少應(yīng)對(duì)限制政策的戰(zhàn)略和對(duì)策使成交量嚴(yán)重減少。房地產(chǎn)走老路，不能靈活的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，缺少靈活變通能力，對(duì)政策變化的反應(yīng)不夠靈敏，沒(méi)有制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。行業(yè)內(nèi)也沒(méi)有開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，依靠抬高房?jī)r(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前主要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)基本上還是在大戶型上實(shí)施高房?jī)r(jià)。但就宏觀調(diào)控的政策而言，對(duì)房?jī)r(jià)和戶型的限制不會(huì)放松，利潤(rùn)作用將逐步消失。2013年，房地產(chǎn)投資總額8.6萬(wàn)億，增長(zhǎng)19.8%，比往年提高3.6百分點(diǎn)。住宅為5.9萬(wàn)億，增長(zhǎng)19.4%;辦公樓為4652億元，增長(zhǎng)值38.2%;行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響正在消退。房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好，行業(yè)所面臨的威脅，整個(gè)行業(yè)應(yīng)針對(duì)性的進(jìn)行戰(zhàn)略上的調(diào)整。
二、在政策下房地產(chǎn)的戰(zhàn)略調(diào)整策略
1.調(diào)整經(jīng)營(yíng)觀念。發(fā)展初期的房地產(chǎn)，理念著眼于土地開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品銷售，不注重產(chǎn)品發(fā)展和物業(yè)管理等。在經(jīng)歷了發(fā)展歷程和政府的調(diào)控下，商品化程度加深，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈。產(chǎn)品質(zhì)量、良好售后服務(wù)和物業(yè)管理成為整個(gè)行業(yè)關(guān)注的首要問(wèn)題。商品價(jià)值的最大化，是房地產(chǎn)最核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在滿足消費(fèi)者最基本的功能條件下，也要為消費(fèi)者提供外觀、質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)等附加產(chǎn)品。也要具備消費(fèi)者需求變化提供相應(yīng)服務(wù)的應(yīng)變機(jī)制的能力。
2.調(diào)整土地開(kāi)發(fā)模式。發(fā)展初期的地產(chǎn)商，把對(duì)土地開(kāi)發(fā)作為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。目前的調(diào)控狀況和房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，建設(shè)的產(chǎn)品不適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展需要，地產(chǎn)商應(yīng)該從開(kāi)發(fā)獲取土地改為對(duì)土地的多重利用，空間二次利用。是對(duì)舊建筑物的重新包裝、翻新過(guò)程。他國(guó)家的改革已初具雛形，也產(chǎn)生了良好的效果。不僅減小土地政策給地產(chǎn)商帶來(lái)的壓力，也為環(huán)保事業(yè)做出貢獻(xiàn)。這策略既緩解土地壓力，從側(cè)面說(shuō)，國(guó)家放寬土地政策，為房地產(chǎn)的發(fā)展減少障礙。成為房地產(chǎn)新利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。
3.調(diào)整目標(biāo)市場(chǎng)。隨著戶籍政策變化，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化。中、小城市戶籍放開(kāi)，房地產(chǎn)應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，將眼光擴(kuò)大，重視中小城市市場(chǎng)。住房保障制度實(shí)行，使中低收入者有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)房屋，擁有房產(chǎn)。也打開(kāi)了中低收入者市場(chǎng)，房地產(chǎn)應(yīng)該將中低收入者納入其開(kāi)拓的市場(chǎng)當(dāng)中。
4.調(diào)整產(chǎn)品多樣性。目標(biāo)市場(chǎng)范圍擴(kuò)大，相應(yīng)產(chǎn)品的多樣性也作出調(diào)整。為實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的多樣性，需房地產(chǎn)明確自身目標(biāo)和市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)在今后發(fā)展中需把產(chǎn)品開(kāi)發(fā)集中在舊樓改造、商業(yè)用地、工業(yè)用地和住宅上來(lái)，依國(guó)家政策、市場(chǎng)目標(biāo)定位，針對(duì)性的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，力圖預(yù)測(cè)市場(chǎng)的需求，抓住當(dāng)前機(jī)遇，謀求更好的發(fā)展。根據(jù)住宅用地，合理的規(guī)劃中、小戶型的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化;商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要謹(jǐn)慎對(duì)待，對(duì)于繁華商圈，要避免重復(fù)建設(shè)，避免虛假繁華，針對(duì)需求，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn);對(duì)工業(yè)地產(chǎn)選址，要盡量少破壞環(huán)境來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，與政府合作，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)有序、合理化;房交量處于萎縮狀態(tài)，對(duì)舊樓改造將會(huì)節(jié)省企業(yè)的成本。但對(duì)舊樓的選擇要格外慎重，舊樓必須結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，危樓不建議采取改造，改造過(guò)程中，可對(duì)樓體外觀重新裝潢，對(duì)內(nèi)格局改造，使符合消費(fèi)者需求。房地產(chǎn)的產(chǎn)品多樣性可滿足消費(fèi)者的更多需求，緩解萎縮的交易態(tài)勢(shì)。
5.調(diào)整開(kāi)發(fā)融資模式。就我國(guó)當(dāng)前的形式看，房地產(chǎn)企業(yè)資金多源于銀行貸款，國(guó)家信貸政策縮緊無(wú)疑給房地產(chǎn)帶來(lái)巨大的壓力。房地產(chǎn)調(diào)整融資模式，成為政策下戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可采取多樣化融資模式，如外資銀行、基金公司、信托機(jī)構(gòu)等，以獲產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)資金，解決資金短缺，墊資和無(wú)力償還貸款等諸多問(wèn)題。企業(yè)可通過(guò)短期資金的合理預(yù)測(cè)，安排并選擇合作的機(jī)構(gòu)，拓寬企業(yè)融資的渠道，降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)。
6.調(diào)整供應(yīng)商與購(gòu)買(mǎi)者之間的關(guān)系。市場(chǎng)信息的不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)的供求關(guān)系有很大影響，建議宏觀調(diào)控過(guò)程中，通過(guò)政策手段，要求供應(yīng)商發(fā)布產(chǎn)品信息，包括附加產(chǎn)品的信息，使消費(fèi)者全面了解產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)公平交易，實(shí)現(xiàn)信息平衡，實(shí)現(xiàn)行業(yè)市場(chǎng)有序發(fā)展。另外，房地產(chǎn)商應(yīng)多站在消費(fèi)者的角度去思考問(wèn)題，可更加準(zhǔn)確的去了解、預(yù)測(cè)消費(fèi)者的需求，拉近兩者的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康有序的發(fā)展。
三、結(jié)語(yǔ)
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控已有二十多年的經(jīng)驗(yàn)，其影響不容忽視。就當(dāng)前形式看，國(guó)家土地、戶籍、信貸、稅收和其它多種政策的頒布和實(shí)施，都要求房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式、土地的開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、融資的模式和供應(yīng)商與消費(fèi)者的關(guān)系等方面進(jìn)行戰(zhàn)略上的調(diào)整，通過(guò)思想上的革新，技術(shù)的進(jìn)步，提高商品的價(jià)值等諸多手段，提高房地產(chǎn)企業(yè)公信度和競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的有序健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文范文二：深究房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略
摘要：網(wǎng)絡(luò)直銷方式多在以下情況中采用:(1)大型房地產(chǎn)公司,在公司內(nèi)部設(shè)有專門(mén)的網(wǎng)絡(luò)銷售部,專門(mén)負(fù)責(zé)樓盤(pán)銷售。比如,香港大型房地產(chǎn)公司,如長(zhǎng)實(shí)、新鴻基、恒基兆業(yè)等已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備采用這種直銷方式。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)營(yíng)銷
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品概念分析
普通老百姓通常把房地產(chǎn)理解為寫(xiě)字樓、住宅等,即具有某種特定物質(zhì)形狀和用途的物業(yè)。而現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論認(rèn)為,房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅限于有形物品,它是人們通過(guò)交換而獲得需求的滿足,是消費(fèi)者所期望的實(shí)際利益。因而,凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。其內(nèi)涵不僅包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等,還包括可以給消費(fèi)者帶來(lái)的附加利益,如心理上的滿足感等。因而產(chǎn)品可以理解為核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和外延產(chǎn)品三者的有機(jī)結(jié)合。
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷組合的重要組成部分,但是隨著社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)化和信息化進(jìn)程,產(chǎn)品策略中信息因素所占的比重越來(lái)越多。消費(fèi)者的意愿將在產(chǎn)品策略中得到更多的體現(xiàn),不再是消費(fèi)者被動(dòng)地適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品,而是開(kāi)發(fā)商為滿足顧客需求而進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā),所以網(wǎng)絡(luò)時(shí)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念將得到更完全的實(shí)踐。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種物理的概念,物業(yè)總是實(shí)實(shí)在在的東西。而信息社會(huì)中產(chǎn)品概念會(huì)發(fā)生變化,從物質(zhì)的概念演變?yōu)橐粋€(gè)綜合服務(wù)和滿足需求的概念,也就是說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)出售的不光是一些物質(zhì)產(chǎn)品,還有一系列服務(wù)。例如消費(fèi)者還可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向房地產(chǎn)公司訂制自己的房屋,確定樓層、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積等,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合這些信息進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一對(duì)一營(yíng)銷。同時(shí)房地產(chǎn)公司通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)和分析,能夠準(zhǔn)確及時(shí)地確定什么類型的人需要什么樣的產(chǎn)品,原有的設(shè)計(jì)在哪些方面不能滿足他們的需求,消費(fèi)者認(rèn)為有哪些不便等等。統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果就奠定了房地產(chǎn)公司下一步開(kāi)發(fā)的方向。
二、房地產(chǎn)價(jià)格的組成因素
房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響,且隨時(shí)間、地區(qū)不同存在較大差異,主要可以分為兩大因素,即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所投入的總費(fèi)用,包括地租、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金和利潤(rùn)等,這是房地產(chǎn)價(jià)格的主要決定因素。供求因素是指市場(chǎng)上的總供給和總需求狀況,供大于求,價(jià)格下跌;供不應(yīng)求,價(jià)格上升。供求因素又受到經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素和競(jìng)爭(zhēng)者行為等因素的影響。一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融景氣、政治穩(wěn)定時(shí)期,社會(huì)總投資增加,土地需求也會(huì)相應(yīng)增加,致使地價(jià)房?jī)r(jià)上漲,反之就會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降。
三、房地產(chǎn)的定價(jià)方式
定價(jià)方式對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)至關(guān)重要。房地產(chǎn)商品價(jià)格的高低受成本費(fèi)用、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素的影響,因而定價(jià)思路可歸結(jié)為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)活和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。所謂的成本導(dǎo)向定價(jià)就是在產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為售價(jià),利潤(rùn)率根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)進(jìn)行選擇。這種方法簡(jiǎn)單易行,但缺點(diǎn)在于比較呆板,不能反映市場(chǎng)需求狀況和競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。需求導(dǎo)向定價(jià)法,是以市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求狀況為定價(jià)依據(jù),以買(mǎi)方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解、需求的強(qiáng)度以及價(jià)格承受力為基礎(chǔ)確定售價(jià)。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)必將對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)方式產(chǎn)生不可避免的影響。有人將這個(gè)時(shí)代稱為一個(gè)“網(wǎng)絡(luò)為王”的時(shí)代,因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)極大地改變了我們的時(shí)空觀和信息獲取方式。經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)把信息不對(duì)稱作為價(jià)格波動(dòng)的重要原因,在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對(duì)稱性,價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)非常有限,價(jià)格的制定將更接近房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本。因?yàn)閮r(jià)格一旦離譜,就會(huì)有別的廠商取而代之。
網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)也是目前新興的一種定價(jià)方式,它利用網(wǎng)絡(luò)傳遞信息的便利性,由消費(fèi)者按照自己對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)給出報(bào)價(jià)。在網(wǎng)上消費(fèi)者綜合所掌握的有關(guān)信息和對(duì)物業(yè)本身的評(píng)價(jià)以及需求的迫切程度等因素給出自己的報(bào)價(jià),若消費(fèi)者預(yù)期比較高,報(bào)價(jià)也會(huì)比較高:反之若預(yù)期或評(píng)價(jià)不好就會(huì)給出較低報(bào)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將眾多消費(fèi)者報(bào)出的不同價(jià)位進(jìn)行比較分析,擇優(yōu)達(dá)成交易。網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)性使得消費(fèi)者足不出戶就可以參加競(jìng)買(mǎi),也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得最優(yōu)價(jià)格提供了可能,供給與需求相互匹配的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在此得到充分的體現(xiàn),這是需求導(dǎo)向定價(jià)法在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的新形式。
四、房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)直銷
網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)商通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。目前通常做法有兩種:一種是企業(yè)在因特網(wǎng)上建立自己的站點(diǎn),申請(qǐng)域名,制作主頁(yè)和銷售網(wǎng)頁(yè),由網(wǎng)絡(luò)管理員專門(mén)處理有關(guān)產(chǎn)品的業(yè)務(wù);另一種做法是企業(yè)委托信息服務(wù)商在其站點(diǎn)上發(fā)布信息,企業(yè)利用有關(guān)信息與客戶聯(lián)系,直接銷售產(chǎn)品。首先它的低成本可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理傭金。其次,它有利于利用網(wǎng)絡(luò)工具,如電子郵件、公告板等收集消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的意見(jiàn),有利于企業(yè)提高工作效率和樹(shù)立良好企業(yè)形象。
網(wǎng)絡(luò)直銷方式多在以下情況中采用:(1)大型房地產(chǎn)公司,在公司內(nèi)部設(shè)有專門(mén)的網(wǎng)絡(luò)銷售部,專門(mén)負(fù)責(zé)樓盤(pán)銷售。比如,香港大型房地產(chǎn)公司,如長(zhǎng)實(shí)、新鴻基、恒基兆業(yè)等已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備采用這種直銷方式。(2)市場(chǎng)為賣(mài)方市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求,推出的樓盤(pán)受到投資者的歡迎。當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時(shí),發(fā)展商圖紙一出來(lái),樓盤(pán)就立即被搶購(gòu)一空,當(dāng)然無(wú)需代理了。(3)樓盤(pán)素質(zhì)特別優(yōu)良,市場(chǎng)反映非常好,甚至有的業(yè)主愿意預(yù)付部分或全部建設(shè)費(fèi)用。如深圳某公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)整體規(guī)劃占地230萬(wàn)平方米,建筑面積45萬(wàn)平方米。因其優(yōu)越的地理位置,歐洲風(fēng)情的設(shè)計(jì)風(fēng)格加開(kāi)發(fā)展商的實(shí)力,早在該項(xiàng)目未公開(kāi)推出時(shí),其首期幾幢多層住宅就被市內(nèi)兩家銀行和一家信托公司瓜分一空,這當(dāng)然無(wú)需再找網(wǎng)上物業(yè)中介機(jī)構(gòu)了。
當(dāng)然,網(wǎng)絡(luò)直銷也有自身的缺點(diǎn),雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上都有自己的站點(diǎn),但面對(duì)大量分散的域名訪問(wèn)者很難有耐心去一個(gè)一個(gè)地訪問(wèn)一般企業(yè)的主頁(yè),尤其是一些不知名的中小企業(yè),大部分網(wǎng)絡(luò)漫游者不愿在此浪費(fèi)時(shí)間,或者只是路過(guò)走馬觀花看一眼。因而許多房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問(wèn)者寥寥無(wú)幾,銷售額不大。
淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文相關(guān)文章：
1.淺談營(yíng)銷策略在房地產(chǎn)中的應(yīng)用論文
2.有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文
3.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文
淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文
