房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查論文
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的科學(xué)程序是市場(chǎng)調(diào)查的重要基礎(chǔ),有了嚴(yán)密的科學(xué)程序,市場(chǎng)調(diào)查才是科學(xué)有效的,同時(shí)也能有效提高調(diào)查的效率和準(zhǔn)確率,因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)有科學(xué)的程序。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查論文，供大家參考。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查論文范文一：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目策劃的影響
摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)要求開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行概念策劃的時(shí)候，其基本原則是企業(yè)必須基于自身優(yōu)勢(shì)迎合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和需求，立足于消費(fèi)者的需求，要求通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行深入調(diào)查。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)調(diào)查;項(xiàng)目策劃
STP策略最早由美國(guó)著名的市場(chǎng)學(xué)家溫德?tīng)?bull;施密斯在20世紀(jì)50年代提出的市場(chǎng)細(xì)分(Segmentation)概念，其完整的提出是由著名的國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)大師、被譽(yù)為營(yíng)銷(xiāo)學(xué)之父的美國(guó)西北大學(xué)教授菲利浦•科特勒(PhilipKotler)在上世紀(jì)90年代提出的，他認(rèn)為STP戰(zhàn)略由市場(chǎng)細(xì)分(S———Segmentation)、目標(biāo)市場(chǎng)選擇(T———Targeting)、產(chǎn)品定位(P———Positioning)組成。該戰(zhàn)略在提出后迅速被世界各行業(yè)所采用，目前已經(jīng)被世界500強(qiáng)企業(yè)廣泛應(yīng)用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，STP策劃逐漸成為項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前必做的一項(xiàng)工作。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查在項(xiàng)目中的地位
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和差異化、區(qū)域化的市場(chǎng)需求。市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，特別是在項(xiàng)目拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)階段，房地產(chǎn)企業(yè)都需要經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查，理清項(xiàng)目所在市場(chǎng)的脈絡(luò)和發(fā)展方向，根據(jù)市場(chǎng)狀況抓住有利時(shí)機(jī)，使項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá)到最大化。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場(chǎng)不同于其他行業(yè)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作階段所體現(xiàn)的地位也有所不同。
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是獲取市場(chǎng)信息的重要渠道根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)受供求關(guān)系的影響，商品的買(mǎi)方和賣(mài)方共同決定市場(chǎng)。房企通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，一方面可以了解到產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、存量、去化周期、年竣工量等重要的市場(chǎng)供應(yīng)信息。另一方面，可以掌握市場(chǎng)購(gòu)房者的需求偏好、購(gòu)買(mǎi)力及居住習(xí)慣等因素。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的決策都將影響著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，所以項(xiàng)目的決策將日益謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，了解市場(chǎng)真實(shí)情況成為決策的重要一步。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有多樣性和實(shí)效性，不同的時(shí)間、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)出異質(zhì)性，所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須時(shí)時(shí)掌握市場(chǎng)情況，時(shí)刻根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售策略。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)全程房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的最終目標(biāo)是企業(yè)盈利，將生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，而房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)往往是房地產(chǎn)企業(yè)工作中的重點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研貫穿于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理全程，如圖1。
二、STP策略對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的作用
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，業(yè)內(nèi)專家逐漸把房地產(chǎn)概念營(yíng)銷(xiāo)劃歸為STP策劃，形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目STP策劃。
1、市場(chǎng)細(xì)分(S———Segmentation)對(duì)項(xiàng)目的作用市場(chǎng)細(xì)分需要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，對(duì)城市內(nèi)潛在消費(fèi)群體進(jìn)行劃分，細(xì)分出若干個(gè)市場(chǎng)。如萬(wàn)科根據(jù)不同的維度將客戶細(xì)分為五大類，核心型家庭、注重自我享受的社會(huì)新銳家庭、關(guān)心健康的幸福晚年家庭、價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭和彰顯地位的成功家庭。企業(yè)對(duì)市場(chǎng)細(xì)分的準(zhǔn)確與否將影響后期項(xiàng)目客群定位的準(zhǔn)確性和后期項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度。
2、目標(biāo)市場(chǎng)選擇(T———Targeting)對(duì)項(xiàng)目的作用目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估之后，決定項(xiàng)目要進(jìn)入的某一細(xì)分市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)確定細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售策略進(jìn)行系統(tǒng)的制定。目標(biāo)市場(chǎng)選擇的成敗決定項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售成敗，并且在項(xiàng)目策劃過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目決策起著至關(guān)重要的作用。
3、產(chǎn)品定位(P———Positioning)對(duì)項(xiàng)目的作用房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要從項(xiàng)目的案名、使用功能、檔次、主題、價(jià)位等進(jìn)行確定，每一個(gè)維度都能體現(xiàn)出項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)。產(chǎn)品定位的主要功能是吸引潛在客群購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目產(chǎn)品，通過(guò)各種策略提高項(xiàng)目附加值、溢價(jià)率，增加項(xiàng)目銷(xiāo)量。
4、概念營(yíng)銷(xiāo)對(duì)項(xiàng)目的作用概念營(yíng)銷(xiāo)主要是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉，賦予項(xiàng)目一定的概念吸引消費(fèi)者，引導(dǎo)消費(fèi)觀點(diǎn)。在信息爆炸的年代，產(chǎn)品之間的差異性逐漸縮小，概念營(yíng)銷(xiāo)不僅可以為項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中提供依據(jù)，保證銷(xiāo)售方向不發(fā)生偏離。另外，概念營(yíng)銷(xiāo)還能體現(xiàn)產(chǎn)品的綜合設(shè)計(jì)創(chuàng)意，使產(chǎn)品贏得買(mǎi)家的認(rèn)同，提高項(xiàng)目附加值。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目STP策劃的影響
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目的影響是持續(xù)的、全程的，其中項(xiàng)目STP策劃前和策劃過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)調(diào)查依賴度更高。
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查影響市場(chǎng)細(xì)分準(zhǔn)確性市場(chǎng)細(xì)分是對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素進(jìn)行重新歸類的過(guò)程，需要進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)查。由于不同的產(chǎn)品市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的要求不同，本文以常見(jiàn)的住宅市場(chǎng)為例，討論住宅市場(chǎng)細(xì)分過(guò)程中市場(chǎng)調(diào)查的重要性。住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中需要詳細(xì)的調(diào)查細(xì)分市場(chǎng)中的人口、區(qū)位、消費(fèi)心理與行為。其中，人口調(diào)查是市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)，包括年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、文化程度等。這些因素決定購(gòu)房者的住房偏好，如果市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確將使細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)偏差，影響項(xiàng)目準(zhǔn)確定位。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查決定目標(biāo)市場(chǎng)選擇目標(biāo)市場(chǎng)選擇受市場(chǎng)規(guī)模、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、風(fēng)險(xiǎn)性因素和政策性因素的影響，這些因素的獲取和分析均需要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲取。而在選擇目標(biāo)市場(chǎng)的過(guò)程中需要遵循四項(xiàng)原則①:①能夠系統(tǒng)地考察各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，從而了解全局，更好地把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)。②能夠系統(tǒng)地考察一個(gè)項(xiàng)目，就其滿足特定的細(xì)分市場(chǎng)需要進(jìn)行項(xiàng)目策劃。③能夠從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理角度，對(duì)項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行全面的論證與評(píng)估。④能夠?qū)?xiàng)目投資及投資方案做出科學(xué)的決策。四項(xiàng)原則中前三項(xiàng)要以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查為前提，第四項(xiàng)間接以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查為前提。無(wú)論是影響目標(biāo)市場(chǎng)選擇的因素，還是目標(biāo)市場(chǎng)選擇遵循的原則均以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查為前提。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)要求開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行概念策劃的時(shí)候，其基本原則是企業(yè)必須基于自身優(yōu)勢(shì)迎合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和需求，立足于消費(fèi)者的需求，要求通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行深入調(diào)查。而房地產(chǎn)概念策劃的基本要求是要領(lǐng)先、引導(dǎo)消費(fèi)者的需求，因此房企必須要對(duì)市場(chǎng)中消費(fèi)者的偏好、習(xí)慣進(jìn)行總結(jié)分析。
參考文獻(xiàn)
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查相關(guān)問(wèn)題及應(yīng)用研究李慧麗東北財(cái)經(jīng)大學(xué)2003-12-01
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及方法探析盛革肇慶學(xué)院學(xué)報(bào)2001-03-30
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查論文范文二：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析
摘要：衡陽(yáng)商品房結(jié)構(gòu)將會(huì)進(jìn)一步完善，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步成熟。一些不遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則和沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)將會(huì)逐漸被淘汰隨著衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范、有序的發(fā)展，前期只要能拿下一塊地，把房子建起來(lái)，就能賣(mài)出去賺錢(qián)的房地產(chǎn)“草莽英雄”時(shí)代很快就會(huì)結(jié)束。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)調(diào)查
一、衡陽(yáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析
1.衡陽(yáng)市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，但商品住宅投資增幅降低調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010年—2012年的三年中，全市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)完成投資年均增長(zhǎng)23.89%，商品房建設(shè)完成投資年均增長(zhǎng)24.07%，商品住宅建設(shè)完成投資年均增長(zhǎng)16.38%，尤其是2012年在商品住宅方面的投資幾乎沒(méi)有什么增長(zhǎng)。到2013年上半年，衡陽(yáng)市城區(qū)完成房地產(chǎn)投資和商品房建設(shè)投資基本穩(wěn)定，但商品住宅投資卻有所下降，這是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上少有的。由此可見(jiàn)，國(guó)家在近幾年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)的政策對(duì)我市的整體房地產(chǎn)投資影響較小，但考慮到市場(chǎng)容量等因素，住宅項(xiàng)目的投資在下降，而商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫(xiě)字樓的物業(yè)投資增長(zhǎng)十分明顯。近年來(lái)，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這也直接使得衡陽(yáng)商品房市場(chǎng)異?；钴S。即使是整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒較濃的2010年，房地產(chǎn)的各項(xiàng)投資仍然保持了大幅度的增長(zhǎng)，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，成為衡陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的巨大推動(dòng)力。投資的火爆，一個(gè)最為主要的是受商品房消費(fèi)市場(chǎng)近幾年熱情持續(xù)高漲的影響，無(wú)論是從衡陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入和生活水平的提高，還是城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)、城市人口的大幅增加等方面，衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)的潛在剛性需求都是巨大的。正是受市場(chǎng)空間的誘惑，企業(yè)投資商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)熱情不減。
2.衡陽(yáng)市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)快速增長(zhǎng)，商品房竣工面積增幅較大調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010年至2012年，衡陽(yáng)市商品房施工面積年均增長(zhǎng)23.45%;其中商品住宅施工面積年均增長(zhǎng)20.88%。而衡陽(yáng)市商品房新開(kāi)工面積最近顯示出疲態(tài)，有下降趨勢(shì);其中商品住宅新開(kāi)工面積年均增長(zhǎng)12.65%。2010年至2012年，衡陽(yáng)市商品房竣工面積年均增長(zhǎng)56.72%;其中商品住宅竣工面積年均增長(zhǎng)49.93%。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2013年上半年，衡陽(yáng)市商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等，較之2012年的增長(zhǎng)速度開(kāi)始進(jìn)一步放緩。商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)一直是這些年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重頭戲，而因?yàn)槭?010年衡陽(yáng)商品住宅消費(fèi)“井噴”現(xiàn)象的鼓舞，相當(dāng)多商品住宅項(xiàng)目在2011年紛紛購(gòu)地上馬，直接形成了2011、2012年衡陽(yáng)商品住宅炙手可熱的開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)景;2012國(guó)家宏觀調(diào)控政策的再度趨緊只是在消費(fèi)者心理上產(chǎn)生影響，并沒(méi)有直接作用于衡陽(yáng)商品房市場(chǎng)，普通民眾在通貨膨脹的預(yù)期下，紛紛將購(gòu)房或換房作為財(cái)產(chǎn)保值的手段，也促使衡陽(yáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)量增價(jià)漲。到2013年受到房地產(chǎn)稅可能擴(kuò)圍和調(diào)控政策加碼的影響，使得開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得有些遲滯;這些現(xiàn)象造成2013年上半年商品房施工和新開(kāi)工面積逐漸放緩。
3.衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)供應(yīng)與銷(xiāo)售調(diào)查分析A.衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)供給(批準(zhǔn)預(yù)售情況)調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010至2012年，衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)幅度平穩(wěn);其中商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量與商品房的市場(chǎng)供應(yīng)成同步變化。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示：2013年上半年，衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)供應(yīng)量較之2012年上半年下降了34%;其中商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較之2012年下降了36%。受商品房市場(chǎng)價(jià)格上漲的利好因素影響，衡陽(yáng)市近年商品房供應(yīng)量表現(xiàn)為逐年增加，但2013年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、銀行對(duì)房貸利率上升使得銷(xiāo)售變得有些艱難，造成開(kāi)發(fā)商放慢上市的步伐，等待我國(guó)新一代領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度的明確。B.衡陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2010、2011、2012三年，衡陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售高位回落態(tài)勢(shì)明顯;其中商品住宅銷(xiāo)售面積年均下降9.79%。數(shù)據(jù)顯示：2013年上半年，受到國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的影響，衡陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積較之2012年上半年增加了14.3%;其中商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較之2012年上半年增加了12.76%。從數(shù)據(jù)中還可以發(fā)現(xiàn)：商品房銷(xiāo)售量減少的幅度不大，商品房供應(yīng)量增加穩(wěn)定。從消費(fèi)者調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，衡陽(yáng)市的商品住宅消費(fèi)絕大部分都是自住型和改善型消費(fèi)，投資型消費(fèi)相對(duì)較少，這也說(shuō)明衡陽(yáng)市商品住宅的剛性需求很大，潛在的市場(chǎng)消費(fèi)空間非常充足。
4.衡陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查分析調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：從2007年衡陽(yáng)市商品住宅均價(jià)1787元/平方米，到2013年商品住宅均價(jià)3774/平方米，經(jīng)過(guò)5年多時(shí)間上漲2.11倍，平均每年上漲38.4%，漲幅驚人。關(guān)于房?jī)r(jià)這一重要問(wèn)題，我們?cè)诒敬握{(diào)查中還分析如下兩個(gè)方面的問(wèn)題：其一，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的原因是什么?造成衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲的因素主要有以下幾個(gè)方面：一是成本的提高導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2007年到現(xiàn)在，土地價(jià)格每畝上漲5.56倍;商品房每平方米人工工資增加了2倍多;鋼材、水泥、建筑用磚三大件的平均價(jià)格基本都上漲了一倍;地價(jià)及人防等報(bào)建費(fèi)基本也增加了一倍，這是被動(dòng)提高的成本。除此之外還有商家主動(dòng)提高的成本即商品房的品質(zhì)成本。近年來(lái)，衡陽(yáng)商品房的品質(zhì)不斷提高，由此不可避免地增加了譬如園林、設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面的成本。二是需求的增加導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。因?yàn)橥恋氐脑?，房地產(chǎn)也是稀缺資源，需求大很容易造成供不應(yīng)求，市場(chǎng)杠桿的作用很容易顯現(xiàn)。在衡陽(yáng)，綜合品質(zhì)很好的房子直到目前都是“搶手貨”，在大家的爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)中，價(jià)格自然水漲船高。衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)原因就是市民“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的消費(fèi)心理和在通貨膨脹影響下看漲的心理預(yù)期。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，老百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，現(xiàn)在不買(mǎi)以后價(jià)格會(huì)更高，這種追漲的心理付諸行為，很大程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。而至于在一二線大城市非常普遍的“炒房”推高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，在衡陽(yáng)則很少存在。其二，衡陽(yáng)當(dāng)前房?jī)r(jià)是否合理?從房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適應(yīng)看，2007年衡陽(yáng)城市居民的人均可支配收入達(dá)到了10680元，而一二線城市的居民人均可支配收入在這個(gè)水平時(shí)，房?jī)r(jià)都已達(dá)到了每平方米4 000元左右。從全國(guó)看同類城市對(duì)比來(lái)看，2012年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)顯示：一類城市(指北京、上海、廣州、深圳等一線城市和沿海發(fā)達(dá)城市)建成控制區(qū)的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米25 980元;二類城市(指省會(huì)城市等)建成控制區(qū)的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米9565元;三類城市(指地市級(jí)城市)建成控制區(qū)的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米5 055元;四類城市(指縣級(jí)城市)建成控制區(qū)的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米3 650元。衡陽(yáng)屬于三類城市，其2012年主城區(qū)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格，據(jù)官方的數(shù)據(jù)為每平方米3 490元，顯然明顯低于全國(guó)同類城市的平均水平，甚至比全國(guó)四類城市的平均水平還要低。從全省同類城市對(duì)比來(lái)看，同樣是武廣高鐵沿線的株洲、湘潭、岳陽(yáng)、郴州等地級(jí)市2012年的商品房均價(jià)分別為6 768元/平方米、5 946元/平方米、4 615元/平方米、5 869元/平方米，均高于我市的3 490元/平方米的水平。按衡陽(yáng)市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?lái)講，衡陽(yáng)市目前的房?jī)r(jià)還是正處于一個(gè)“價(jià)值洼地”的程度。從二手房的出租價(jià)格與新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)系來(lái)看，以杭州作比，該市在一手新建商品房均價(jià)為每平方米7 000元～8 000元的時(shí)候，同地段的二手房租賃價(jià)格為1 500元～2 000元;衡陽(yáng)當(dāng)前一些較好地段的二手房租賃價(jià)格已達(dá)1 200元以上，但這些地段的一手新建商品房?jī)r(jià)格卻只有3 500元～4 500元。此外，從商品房成本上漲方面來(lái)看，近幾年衡陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本上漲的幅度。經(jīng)分析認(rèn)為，當(dāng)前衡陽(yáng)房?jī)r(jià)是合理健康的，不虛高，沒(méi)有什么泡沫成分。而從趨勢(shì)來(lái)看，目前衡陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)正處于向上發(fā)展的大好時(shí)期，房?jī)r(jià)即使因國(guó)家政策調(diào)控會(huì)產(chǎn)生一些小幅波動(dòng)，但沒(méi)有大幅下跌的可能。
二、當(dāng)前衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析判斷
1.多方原因造成衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱與降溫一是由于全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的影響，即一二線城市樓市持續(xù)上揚(yáng)，強(qiáng)烈刺激了衡陽(yáng)的消費(fèi)者，加上各大媒體的炒作，衡陽(yáng)消費(fèi)者出于對(duì)通貨膨脹的預(yù)期對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲心理預(yù)期明顯，因此有能力買(mǎi)房的消費(fèi)者大都入市購(gòu)房，這是衡陽(yáng)市場(chǎng)火爆的主因。二是國(guó)家住房民生保障政策的影響，最主要的是過(guò)去一段時(shí)間國(guó)家出臺(tái)了許多保障性住房方面的政策，市民在觀望地方政府在這方面的執(zhí)行力度。但現(xiàn)實(shí)中保障性住房供給情況無(wú)論是數(shù)量和位置等都難以滿足要求，消費(fèi)者只能再次轉(zhuǎn)向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房。三是國(guó)家金融機(jī)構(gòu)房產(chǎn)按揭貸款對(duì)第二套、第三套房的條件提高、利率上調(diào)和房地產(chǎn)稅開(kāi)征傳聞與預(yù)期使一部分消費(fèi)力受到抑制，在某種程度上，這一點(diǎn)是造成衡陽(yáng)樓市住宅銷(xiāo)售逐漸回落的很重要原因。四是衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾年較為快速發(fā)展的過(guò)程中，消耗了現(xiàn)有大量的購(gòu)買(mǎi)力，再加上衡陽(yáng)房?jī)r(jià)高企也抑制了部分剛需入市。原來(lái)隱現(xiàn)的各方面的問(wèn)題，如開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題和住房的品質(zhì)、結(jié)構(gòu)不合理造成個(gè)性化的品質(zhì)產(chǎn)品以及適合城市中低收入家庭的產(chǎn)品嚴(yán)重不足等等逐漸顯現(xiàn)，是住房消費(fèi)市場(chǎng)走向平靜的內(nèi)部深層次原因。
2.當(dāng)前衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷一直以來(lái)衡陽(yáng)樓市并無(wú)太大波動(dòng)，都是呈平穩(wěn)和健康有序發(fā)展的態(tài)勢(shì)。即使是在2010年衡陽(yáng)商品房在國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)的背景下，銷(xiāo)售量仍然保持了較大幅度上升，這從總體來(lái)說(shuō)是由于衡陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度不快，目前還處于自給自足的階段，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響較小。衡陽(yáng)整個(gè)基本經(jīng)濟(jì)面向好、城建效果日新月異、房?jī)r(jià)與衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市民承受能力較相適應(yīng)等使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是穩(wěn)定的。供給、需求也基本平衡，當(dāng)前衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)還是合理和健康的。
三、未來(lái)衡陽(yáng)市商品房市場(chǎng)走勢(shì)基本判斷
1.衡陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)將在盤(pán)整中發(fā)展，市場(chǎng)潛力很大，因此上升的空間也很大我們要客觀地認(rèn)識(shí)國(guó)家以市場(chǎng)為主導(dǎo)的宏觀新政策對(duì)衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。由于衡陽(yáng)市場(chǎng)以剛性需求為主，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政影響是積極的。在長(zhǎng)期看好、短期有困難的形勢(shì)下，短期的盤(pán)整、震蕩在所難免。衡陽(yáng)樓市目前處在市場(chǎng)發(fā)展的上升期的盤(pán)整時(shí)段，隨著盤(pán)整的結(jié)束，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)衡陽(yáng)樓市都將保持這種上升的趨勢(shì)。
2.衡陽(yáng)房?jī)r(jià)下降的空間是不存在的，也就是說(shuō)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)接下來(lái)沒(méi)有大幅下跌的可能從商品房的成本角度看，今后包括建筑成本和品質(zhì)成本肯定還會(huì)提高，特別是土地成本大幅上漲的前提下，房?jī)r(jià)因此絕無(wú)大幅下跌的可能，只會(huì)在波動(dòng)中上漲。從衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展的基本面來(lái)看，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)也應(yīng)該會(huì)上漲。但另一方面，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)大幅爆漲也會(huì)很艱難，因?yàn)槲覀冞€是要清醒認(rèn)識(shí)到國(guó)家加強(qiáng)供應(yīng)、市場(chǎng)調(diào)整方面宏觀政策調(diào)整對(duì)于衡陽(yáng)房?jī)r(jià)接下來(lái)走勢(shì)有不可忽視的影響。當(dāng)前基本穩(wěn)定的衡陽(yáng)房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)應(yīng)該還會(huì)持續(xù)一段時(shí)期。今后，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)保持一種小的幅度“溫和”上漲。
3.衡陽(yáng)商品房結(jié)構(gòu)將會(huì)進(jìn)一步完善，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步成熟。一些不遵守市場(chǎng)游戲規(guī)則和沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)將會(huì)逐漸被淘汰隨著衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范、有序的發(fā)展，前期只要能拿下一塊地，把房子建起來(lái)，就能賣(mài)出去賺錢(qián)的房地產(chǎn)“草莽英雄”時(shí)代很快就會(huì)結(jié)束。只有那些能深刻理解消費(fèi)者需求，提供符合市場(chǎng)要求房產(chǎn)商品的企業(yè)才能在成熟的市場(chǎng)中發(fā)展壯大，而那些既沒(méi)有雄厚資金實(shí)力又缺乏誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)理念的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)逐步被市場(chǎng)所拋棄。
參考文獻(xiàn)
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2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查要素的多層面分析吳必龍工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)2005-08-25
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