回顧92年海南房地產(chǎn)泡沫

　　1993年，海南房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上?！疤煅?，海角，爛尾樓”一時間成為海南的三大景觀，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶著你們一起穿越時空，感受一下92年海南房地產(chǎn)泡沫那個時代的景象吧。

　　92年海南房地產(chǎn)泡沫

　　1992年總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海南島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。短短三年，房價增長超過4倍。最后的遺產(chǎn)，是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上?！疤煅模＝牵瑺€尾樓”一時間成為海南的三大景觀。海南不得不為清理爛尾樓和不良貸款而長期努力。

　　92年海南房地產(chǎn)泡沫形成原因

　　1988年，正值改革開放十周年之際，中國面臨如何進(jìn)一步深化改革和擴(kuò)大開放的問題。當(dāng)時，國內(nèi)已經(jīng)建立了深圳、珠海、廈門和汕頭四個經(jīng)濟(jì)特區(qū)，但這四個城市皆屬于沿海城市經(jīng)濟(jì)體，成功的經(jīng)驗是否適用于廣大農(nóng)村地區(qū)。因此，中央需要一塊理想的試驗田。1988年的海南農(nóng)村人口占比超過80%，工業(yè)產(chǎn)出水平低下，人均GDP只相當(dāng)于全國平均水平的80%，有六分之一的人口生活在貧困線以下，基本符合中央改革實驗的各項條件，尤其是其所具有的獨(dú)特地理條件。

　　1988年8月23日，有“海角天涯”之稱的海南島從廣東省脫離,成立中國第31個省級行政區(qū)。?？?，這個原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城一躍成為中國最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)的首府，也成為了全國各地淘金者的“理想國”。

　　1992年初，鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區(qū)效應(yīng)因此得到全面釋放。

　　海南島的房地產(chǎn)市場驟然升溫。

　　炒房熱導(dǎo)致加劇92年海南房地產(chǎn)泡沫

　　大量資金被投入到房地產(chǎn)上，高峰時期，這座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司，平均每300個人一家房地產(chǎn)公司。

　　當(dāng)時炒房的各路人馬中，有包括中遠(yuǎn)集團(tuán)、中糧集團(tuán)、核工業(yè)總公司的中央軍，也有全國各地知名企業(yè)組成的雜牌軍，炒房的大部分的錢都來自國有銀行。

　　據(jù)海南省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室資料統(tǒng)計，海南省1989年房地產(chǎn)投資僅為3.2億元，而1990-1993年間，房地產(chǎn)投資比上年分別增長143%、123%、225%、62%，最高年投資額達(dá)93億元，各年房地產(chǎn)投資額占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資總額的比例是22%、38%、66%與49%。

　　當(dāng)然，這些公司不都是為了蓋房子。事實上，大部分人都在玩一個“擊鼓傳花”的古老游戲。

　　1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝;同年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長率達(dá)到了驚人的83%，另一個熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計，1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短三年，增長超過4倍。

　　與海南隔海相望的廣西北海市，房地產(chǎn)開發(fā)的火爆程度也毫不遜色。1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產(chǎn)公司，全國各地駐扎在北海的炒家達(dá)50余萬人。經(jīng)過輪番倒手，政府幾萬元/畝批出去的地能炒到100多萬元/畝，當(dāng)?shù)卣荒昱鋈サ耐恋鼐瓦_(dá)80平方公里。以至于次年前來視察的朱镕基副忍不住提醒當(dāng)?shù)卣骸氨焙２煌谖业纳虾?amp;hellip;…(北海建設(shè))要量力而行”。

　　在這場空前豪賭中，政府、銀行、開發(fā)商結(jié)成了緊密的鐵三角。泡沫生成期間，以四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。

　　幾乎所有的開發(fā)商都成了銀行的債務(wù)人。精明的開發(fā)商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進(jìn)自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。

　　由于投機(jī)性需求已經(jīng)占到了市場的70%以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計圖紙階段，就已經(jīng)被賣了好幾道手。

　　每一個玩家都想在游戲結(jié)束前趕快把手中的“花”傳給下一個人。只是，不是每個人都有好運(yùn)氣。

　　1993年6月23日，終場哨聲突然吹響。時任國務(wù)院副的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

　　92年海南房地產(chǎn)泡沫的影響

　　1993年6月23日，時任國務(wù)院副的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。24日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條強(qiáng)力調(diào)控措施包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。

　　銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。 這場調(diào)控的遺產(chǎn)，是給占全國0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜×粝铝苏既珖?0%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。此后幾年海南經(jīng)濟(jì)增速斷崖式下跌。

　　一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。

　　開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上。當(dāng)銀行開始著手處置不良資產(chǎn)時，才發(fā)現(xiàn)很多抵押項目其實才挖了一個大坑，以天價抵押的樓盤不過是“空中樓閣”。更糟糕的是，不少樓盤還欠著大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。

　　據(jù)統(tǒng)計，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項目就達(dá)267個，報建面積760萬平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20%，現(xiàn)金回收比例不足20%。

　　一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進(jìn)行了大量房地產(chǎn)直接投資，同樣損失慘重。為此，證監(jiān)會不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

　　1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但是僅僅兩年零10個月，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風(fēng)波。1998年6月21日，央行不得不宣布關(guān)閉海發(fā)行，這也是新中國首家因支付危機(jī)關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。

　　從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。