2017中國房地產(chǎn)崩盤
在過去的2016年，中國樓市從年初開始就一發(fā)不可收拾，目前中國樓市泡沫已經(jīng)越來越大，不少機構預測今年將會是中國樓市重要的一年，樓市泡沫可能就在今年破裂，那么中國樓市真的會在2017年崩盤嗎?以下內容為學習啦小編整理分享，供參閱!
2017年中國樓市泡沫會破嗎?揭秘樓市崩盤前兆
事實上，美國、泰國、日本、中國香港等多個國家和地區(qū)都曾出現(xiàn)過樓市崩盤，而樓市崩盤的前兆也驚人地相似。
樓市崩盤的前兆呈現(xiàn)一定的規(guī)律性
第一，一線城市房價大跌。樓市在最后崩潰之前，住房市場泡沫嚴重的一線城市房價會出現(xiàn)大跌。
第二，房價大跌前股市瘋狂，股市與樓市泡沫破滅相伴而生。當房地產(chǎn)泡沫即將破裂時，股市會經(jīng)歷一段瘋狂上漲后暴跌，并且在樓市真正崩盤以前出現(xiàn)一段“癲狂期”。例如，1989年東京房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌時，1989年12月29日的日本股市卻創(chuàng)下歷史新高，緊接著自1990年首個交易日起開始大跌，陷入長期的下跌通道。
第三，房地產(chǎn)有價無市。如果某國家或地區(qū)的住房市場成交量出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)呈現(xiàn)有價無市的局面時，這說明住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)觀望情緒。2007年3月，美國成屋銷售下降了8.4%，隨后房價直線下滑直到2012年中才企穩(wěn)回升。
對于“中國樓市崩盤論”，很多人不以為然。中國首富、萬達集團懂事長王健林就曾表示，“樓市崩盤論在10年前就已經(jīng)出現(xiàn)，但市場卻一直沒有崩盤，現(xiàn)在又出現(xiàn)了，只是借著杭州樓盤降價的消息延續(xù)了這種論調，在小編看來，提出這種觀點的人要么是別有用心，要么是智慧不夠，是弱智。
不僅是國內人士，著名的摩根大通J.P. Morgan很看好中國地產(chǎn)股，認為人們對中國房地產(chǎn)泡沫的擔憂理由并不充分。
許多觀察家指出，中國房價已經(jīng)超出了人們的購買力。但摩根大通表示，實際上只有一線城市房價過高。一線城市月供占家庭收入的比例高達69%，但二三線城市這一比例只有36%和22%。
其次，房地產(chǎn)庫存也已經(jīng)有所下降。摩根大通表示，住宅庫存已經(jīng)從2014年底的17個月供給降至11個月供給，其中一線城市和部分二線城市已經(jīng)不足10個月。
此外，雖然中國房地產(chǎn)政策有所收緊，但相比以前，“房地產(chǎn)政策依然寬松，抵押貸款利率和房地產(chǎn)交易稅都比以前更低，”摩根大通分析師Adrian Mowat及其團隊寫道。
實際上，盡管最近一二線城市房價有所回落或漲幅下降，房地產(chǎn)市場依然火熱，這從“地王”頻出可以看出來。
從全世界房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律來看，當城市化率達到70%的時候，房地產(chǎn)市場就會結束快速發(fā)展，進入穩(wěn)定期。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國的城市化率只有56.1%，距離70%還有很大的發(fā)展空間。因此，房價上漲的局面才在短期內不會得到緩解。
房價是否會下降，取決于兩方面的因素，一個是供求關系，另一個是貨幣政策。
供給小于需求，價格上行;供給大于需求，價格下降。貨幣政策寬松，房貸利率低，首付低，并且發(fā)放門檻低，就會刺激需求，導致房價上升;反之則房價下降。
中國房地產(chǎn)的根本問題，并不是貨幣的問題，而是資源嚴重錯配問題，人口不斷增長的一二線城市，土地和房子的供應越來越少，而房子已經(jīng)嚴重過剩的三四線城市還在拼命賣地建房。因此討論全國層面的房地產(chǎn)崩盤沒有任何意義。但是可以肯定的是，一二線城市的房價在5-10年的時間段來看保持上漲將是毫無疑問的，而至于崩盤的說法，就純粹屬于無稽之談。具體到2017年來說，一二線城市的房價將逐步趨于穩(wěn)定。而廣大的三四線城市，依然會面臨巨大的庫存的壓力。
從目前的情況來看，由于近一年尤其是今年上半年市場非?；鸨ㄣy行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場風險有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。
所以綜上所述，第一黃金網(wǎng)專家認為，2017年中國樓市仍將承壓，一二線城市房價在短時間內不會出現(xiàn)下跌，2017 年核心城市仍面臨住房供應短缺。樓市主力軍會漸漸從一線超一線城市轉戰(zhàn)二三線城市，二三線城市的房價還有一定的上升空間。
關于2017年中國房地產(chǎn)的五大猜想 2017年樓市怎么走?
現(xiàn)在外界最關心的問題是，2017年樓市怎么走? “房子是用來住的，不是用來炒的”在2017年是承諾還是空話?“北上深房價永遠漲”的神話在2017年會繼續(xù)應驗還是破滅?
首先，我們先通過兩個小故事，一窺今年中國樓市的“冰火兩重天”的特性：
1、3月1日，遼寧沈陽市政府發(fā)布的一條房產(chǎn)新政令外界震驚：高校畢業(yè)生在沈陽購房可享受“零首付”政策。這個舉步維艱的東北城市，困于超過兩年的去庫存周期，慌不擇路，結果新政僅存活8小時，淪為笑話。沈陽不是一座城在戰(zhàn)斗，在這座東北城市身后，是全國數(shù)以百計為深陷去庫存泥淖的中小城市。
2、9月，杭州某地產(chǎn)旗下樓盤發(fā)售當日，搶房者爭先恐后，甚至把門撞掉，有人形容如“喪尸般瘋狂”。下面這個場景，相信大家不會感到陌生。
2016年，在北上廣深和杭州、南京等二線明星城市，我們見證了排山倒海般的漲價潮，就像一場前赴后繼的接力比賽，上海深圳領銜，接著由廈門、蘇州、合肥等城市跟上，然后無錫、嘉興、中山、惠州等城市也來接棒，直到國慶期間十幾個城市一齊出手調控，2016年的樓市狂歡才宣告落幕。就像四年前一樣，一大波調控暴雨后，有形之手和無形之手陷入對峙，誰也不敢輕舉妄動，這就是我們目前看到的局面。
猜想一： 三四線城市內部分化
2016年的樓市，分化主要存在于一二線城市與三四線城市之間，前者火爆，后者蕭條;2017年分化會繼續(xù)，只不過是三四線城市內部的分化。
年末的中央經(jīng)濟工作會議說了，明年要“重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”，可以說，三四線城市的樓市迎來了一個發(fā)展機會。如果說2016年一線城市樓市的火爆得益于資本紅利，那么政策紅利將是明年中小城市去庫存的驅動力。
在中央經(jīng)濟工作會議之后，高層智囊們解讀會議時都不忘為三四線城市賣房子出謀劃策，國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴稱“要鼓勵農業(yè)轉移人口購買三四線城市商品房”，中央政策研究室副主任潘盛洲建議“三四線城市設立住宅政策性銀行”，林林總總，皆指向去庫存。
要知道，在中國特色的市場環(huán)境中，當有形之手下決心去庫存時，一般都是價格上漲的信號：2016年鋼鐵、煤炭、水泥的價格一路走高，無不與自上而下推動的“去庫存”相關。
不過，并不是所有中小城市都有機會成為贏家。若產(chǎn)業(yè)萎靡不振、人口持續(xù)外流，這類城市屬于扶不起的阿斗，政府一只巴掌拍不響;只有那些支柱產(chǎn)業(yè)依然有競爭力，年輕人愿意留下的中小城市才有故事可講?！胺只睂⑦M一步發(fā)酵，這甚至可能是三四線城市最后的船票。
根據(jù)《2016全國城市年輕指數(shù)報告》，三線城市里頭年輕人口凈流入排在前五的城市是廣西柳州、貴州貴陽、浙江金華、湖南常德、江蘇鹽城;四線城市里頭排前五的是河南開封、湖南株洲、四川樂山、湖南郴州、四川德陽。人口流動與經(jīng)濟興衰是共振的，這些城市在2017年有更大概率成為贏家。
另外，圍繞在北上廣深周邊的三四線城市也可能成為受益者，京津冀都市群的廊坊、長三角都市圈的南通、嘉興、珠三角都市圈的惠州、中山，他們是都市圈戰(zhàn)略中的重要節(jié)點，距離核心的人才、資金和數(shù)據(jù)并不遙遠，發(fā)展頗具想象空間，房地產(chǎn)商也有故事可講。
猜想二：上半年和下半年分化
房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的一大支柱產(chǎn)業(yè)，樓價的地區(qū)分化背后是經(jīng)濟分化，10月調控政策洶涌而至，也跟高杠桿的金融風險有關。因此，政策要將房地產(chǎn)行業(yè)的咽喉扼緊還是放松，最終取決于經(jīng)濟發(fā)展和地方財政狀況。
2016年前三季度，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率為8.02%，處于歷史高位。西南證券甚至指出，考慮到上下游眾多行業(yè)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的實際貢獻率高達20%-30%。前三季度，中國經(jīng)濟沒有遭遇斷崖式下滑，房地產(chǎn)實則功不可沒。
而10月份史上最嚴調控之后，房地產(chǎn)投資的放緩會給中國經(jīng)濟帶來什么影響，目前仍有懸念。畢竟，11月份全國房屋銷售面積和銷售金額的增速，比10月下降了18.5個百分點和26.9個百分點，猶如以及響當當?shù)闹厝?017年，“保增長”任務艱巨的中國經(jīng)濟能否吃得消這劑猛藥，誰也沒底?！癎DP效應”一旦發(fā)作，其影響力是驚人的。
瑞銀證券近期便在一篇報告中提醒：“預計2017 年房地產(chǎn)新開工增速放緩至0-2%，房地產(chǎn)投資增速將從今年的約6%降至更低水平。而房地產(chǎn)調整帶來的下行壓力，將會使得實際 GDP 增速放緩?！比羯习肽曛袊?jīng)濟無法靠新動能和基建穩(wěn)住，那么，并不能排除下半年部分城市的調控措施會有所松動。
目前，北上廣深的調控力度最大，蘇州、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、珠海等城市的程度稍弱，若限購限貸松動，將會從力度較弱的地方著手。最快，或許就在下半年。
猜想三： “避霾城市”熱度上升
對北方人來說，幾乎每年12月份他們都會遭遇噩夢般的災難——霧霾。霧霾正在趕人：有患了哮喘的小學生跑到廣州深圳讀書，有已經(jīng)退休、頤養(yǎng)天年的老人飛到海南島度假、也有人攜妻帶子去張家口崇禮洗肺去了。
根據(jù)攜程網(wǎng)的酒店數(shù)據(jù)，在霧霾最嚴重的那個星期，與“避霾”標簽相關的酒店預訂量總體環(huán)比上周暴增了近兩倍，北京人國內避霾最愛三亞、廈門等地，三亞、麗江、廈門等地酒店預訂量同比增長超過8成。霧霾年年來，保衛(wèi)生命不可懈怠。當人們逾重視健康，逃離霧霾的動力就越大。每年成千上萬的北方人都海南看房買房，一個重要的原因，就是海南空氣好。
2017年，“避霾效應”一旦演化為全社會的自覺遷移運動，“避霾城市”的樓市作為潛力股爆發(fā)的時機也就來了。根據(jù)環(huán)保部的最新數(shù)據(jù)，11月份全國空氣最好的10個城市分別是：?？凇⒅凵?、福州、南寧、惠州、麗水、貴陽、深圳、昆明、廈門。而北京僅排在第58位，天津是62。
除了深圳、廈門之外，全國空氣質量最好的8個城市的房價都不算高。?？?、南寧、惠州、貴陽、昆明五城的均價都低于1萬元，且?？谑呛Ｄ鲜?、貴陽是貴州省會、昆明是云南省會，既有新鮮空氣，又有省會的區(qū)位優(yōu)勢和政策加持，這些城市的房子在2017年或許會受到來自北方的“避霾者”的青睞。
猜想四：北上深周邊城市受追捧
2017年，北上廣深限購政策松動的可能性不大，“堰塞湖水位”會居高不下：土地和房屋供應有限，但剛需源源不絕，資產(chǎn)荒下的投資性需求也虎視眈眈，如今唯有靠著政策筑起來的堤壩，才避免了水漫金山的結果。
12月27日，北京市委書記郭金龍罕見就高房價表態(tài)：“房價已經(jīng)過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)。”對一線城市而言，控房價已經(jīng)成了一項政治任務，穩(wěn)定第一，“堰塞湖水位”會穩(wěn)定在高位，形成僵持狀態(tài)。
但“堰塞湖效應”始終是懸在頭上的達摩克里斯之劍，甚至任志強預言，下一輪的暴漲會來得更猛。何以解憂?唯有導流。流向何方?只能是堰塞湖周邊的價值洼地。在中央經(jīng)濟工作會議召開前，萬科總裁郁亮接受人民日報時，為解圍北上深高房價提出一計：借助軌道交通，加快建設既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群，從而疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。”
郁亮的主意，與中央經(jīng)濟會議公告提出的“把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通”可謂異曲同工，北上深周邊城市將來有望迎來一波波政策紅利。
2017年，北上廣深的周邊城市或許會涌現(xiàn)出強勁的黑馬，北京、天津周邊有保定、廊坊、唐山、張家口、承德、秦皇島，上海周邊有南通、蘇州、常州、無錫、嘉興、湖州，廣深周邊有珠海、惠州、東莞、佛山、中山。近水樓臺先得月，這些城市本身的經(jīng)濟亦不乏亮點，2017年很有可能會成為資本的下一步獵物。
猜想五：海外配置意識覺醒
10月份，胡潤研究院發(fā)布了《中國投資移民白皮書》，白皮書對中國240位平均財富2700萬人民幣的中國富人進行調查，結果顯示：60%的中國富人計劃在未來3年內在海外購買投資性住宅。最近兩年，海外資產(chǎn)配置熱潮明顯升溫，而且，去國外買房，正從富豪階層向中產(chǎn)階級擴散。
2017年，可能會成為一個加速度的歷史節(jié)點。國內，北上深房價居高，風險有增無減，且人民幣匯率貶值像掉入滑梯一般持續(xù)向下，破7只是時間問題;國外，美元強勢方興未艾，歐美樓市穩(wěn)中有升。在一推和一拉之間，到海外買房越來越富裕階層資產(chǎn)配置的備選項。
2017年，我們或將看到1949年以來最洶涌的海外買房潮。《金融時報》今年針對中國海外購房熱現(xiàn)象時點評說："越來越多的中國人到倫敦買房，一方面是因為英鎊疲軟;另一個主要原因是對本國樓市泡沫的擔憂。如果說以往中國人只是在倫敦一些非核心地段買一些新建公寓，現(xiàn)在更多的中國買家則開始在倫敦的核心地段尋找目標?！?/p>