淺析我國全面實施房產(chǎn)稅的問題與對策

　　在經(jīng)濟越來越發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會，許多居民已經(jīng)擁有了屬于自己的私房，但還有相當(dāng)一些無房的居民一直夢想著擁有屬于自己的一套房。各種政策最基本的還是離不開國計民生，“衣食住行”中“住”在普通百姓心中占有極其重要的地位。而一個結(jié)構(gòu)完備、運行良好的房地產(chǎn)市場離不開一個能同市場經(jīng)濟相吻合、并將國家宏觀經(jīng)濟政策滲透于市場的高效、完備的房地產(chǎn)稅收制度。房產(chǎn)稅在地稅收人特別是財產(chǎn)為稅收人結(jié)構(gòu)中已占據(jù)了較為重要的地位，該稅在增加地方財政收人，運用稅收杠桿調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有者收入，配合國家房改政策，改善居民的居住條件，支持地方市政建設(shè)，促進(jìn)房產(chǎn)管理，提高房產(chǎn)使用效益等方面起到了非常積極的作用。

　　一、我國房產(chǎn)稅的簡介

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房屋租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。征收房產(chǎn)稅的目的在于加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

　　二、我國房產(chǎn)稅面臨的問題

　　(一)納稅主體的確定不合理

　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，這幾年隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在商品經(jīng)濟的今天多種經(jīng)營模式層出不窮，房屋不再是計劃經(jīng)濟時期以固形式的存在，其產(chǎn)權(quán)的擁有也出現(xiàn)了多種模式，產(chǎn)權(quán)所有人為了更好地利用房屋創(chuàng)造經(jīng)濟效益，出現(xiàn)了房屋的租賃、聯(lián)營、聯(lián)建及無償劃撥使用等等的房屋所有權(quán)共有或互有的現(xiàn)象，造成房屋的產(chǎn)權(quán)劃分不便、劃分不清、劃分不明甚至無法劃分，涉稅房屋產(chǎn)權(quán)糾紛越來越多。例如一方出地一方出資的聯(lián)建房后，出資方無償無證使用;不可分割地房產(chǎn)由免稅單位和納稅單位共用的;軍民品生產(chǎn)共用的廠房;歷史原因造成的長期房屋產(chǎn)權(quán)糾紛;一套人兩套不同性質(zhì)機構(gòu)共存共用房產(chǎn)的情況等等，從而造成的涉稅爭議也越來越多，給稅務(wù)機關(guān)的實際征收工作帶來了很多不便。另一方面，在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)所有人與房產(chǎn)不在一地的情形大量存在，稅務(wù)機關(guān)在實際征管中，由于缺乏有力的管理手段，常常面對房產(chǎn)無法確定其所有人，即使定了房產(chǎn)所有人，往往又由于其與房產(chǎn)不在一地而缺乏有效的征管措施，導(dǎo)致征管工作的被動，或者即使房產(chǎn)所有人與房產(chǎn)同在一地，但稅務(wù)機關(guān)也由于相關(guān)信息的缺乏而無從掌握，往往是做了大量工作，但效果甚微，造成應(yīng)征稅款征收困難。

　　(二)稅種結(jié)構(gòu)不合理

　　中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成一個明顯的特點，是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大。這種設(shè)置的消極影響有：

　　1.土地閑置、浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。土地保有階段課稅少、稅負(fù)輕，在流通時則多個稅種同時課征，這相當(dāng)于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進(jìn)入流通，就無須為土地的增值而納稅。這種狀況無異于鼓勵了土地保有，使土地保有者以低成本長期持有土地，等待土地價格的上漲。

　　2.進(jìn)入市場流通的土地要承受過高的稅負(fù)，抑制了土地的流動和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，逃稅現(xiàn)象因而增多，這就從總量上減少了國家的稅收收入。更為嚴(yán)重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進(jìn)入市場的進(jìn)程，減少了土地的有效供給，激發(fā)了土地價格上漲。

　　3.在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調(diào)控機制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產(chǎn)的實際保有者。

　　4.我國目前沒有對閑置土地和荒蕪?fù)恋貑栴}進(jìn)行明確立法，難以通過法律形式對其加以規(guī)范和促進(jìn)其合理利用。對其保有者在土地使用稅等方面給予稅收減免，不利于解決土地利用率低下、閑置和荒蕪的狀況。

　　(三)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不合理

　　我國《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。這種規(guī)定實際上帶有靜態(tài)考慮問題色彩，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟條件的變化而正常增長。因為轉(zhuǎn)軌時期，我國經(jīng)濟始終保持高速增長態(tài)勢，這樣，以余值為計稅依據(jù)無疑是大大縮小了稅基。同時，必須看到，按余值計稅，實際上是新企業(yè)稅負(fù)重，老企業(yè)稅負(fù)輕。另一方面，把租金收入作為計稅金額又帶來了兩個問題。一是租金與房產(chǎn)余值差距很大，因而引起了按不同計稅方式計稅稅負(fù)高度不均等狀況。二是房產(chǎn)租金本身是營業(yè)稅課稅對象，現(xiàn)在又當(dāng)做房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，這人為造成了雙重課稅。此外，現(xiàn)在租金收入很模糊，沒有明確憑證，有的甚至暗箱操作，納稅人很容易通過人為操控，采取從房屋租金中分離出管理費等費用，提高家具設(shè)備租金，降低房屋租金等手段來達(dá)到避稅、逃稅的目的。

　　(四)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍過窄

　　一方面，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制規(guī)定房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。其中縣城和建制鎮(zhèn)指縣政府和鎮(zhèn)政府所在地。這樣，農(nóng)村就被排除出征稅范圍。另一方面，現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象。應(yīng)該承認(rèn)：上述規(guī)定在二十世紀(jì)80年代是很客觀的，因為當(dāng)時房地產(chǎn)商品化程度很低，總體經(jīng)濟發(fā)展尚需政府通過“減稅讓利”措施予以刺激，房產(chǎn)稅征稅范圍只宜窄不宜寬，先把房產(chǎn)稅設(shè)置出來，今后擇機再發(fā)揮其收入籌措功能。

　　(五)房地產(chǎn)稅費過于混亂

　　目前，我國多數(shù)城市各種稅費和地價約占房價比例的50%左右，項目多達(dá)近百種，其中重復(fù)與不合理收費約占總房價的30%。名目繁多的房地產(chǎn)業(yè)稅費項目，不僅使得房地產(chǎn)業(yè)納稅人不堪重負(fù)，產(chǎn)生強烈的逆反心理，想方設(shè)法避稅逃費，致使房產(chǎn)稅稅基被人為壓縮、稅源被無形擠占，直接影響了房產(chǎn)稅稅額的及時、足額繳納，妨礙了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而且從政府的角度看，也加大了稅費制度建設(shè)成本和稅費征管成本。同時由此帶來的更深層次的問題還在于稅費數(shù)量過多格局形成之后，政府各部門自然形成了一種財源建設(shè)心態(tài)，造成收費競爭，直接扭曲了收費的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收。

　　(六)稅收負(fù)擔(dān)有失公平

　　兩套稅制有違公平，直接形成稅負(fù)失衡。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的納稅人僅限于內(nèi)資企業(yè)、單位和中國公民，對外資企業(yè)和外籍人員一直沿用1951年政務(wù)院頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。這也就是說，在房產(chǎn)保有課稅方面我們采用了內(nèi)外兩套稅制。這種格局實際上意味著雙重差別：一是對房產(chǎn)保有活動的課稅內(nèi)外有別。二是對房產(chǎn)使用效益課稅內(nèi)外有別。無論在從價、從租方面，內(nèi)外資納稅人的稅負(fù)都有區(qū)別，涉外企業(yè)與外籍人員繳納的房產(chǎn)稅無論是出租還是自用，全部按照房產(chǎn)原值扣除80%后按1.2%稅率征收;內(nèi)資納稅人在繳納房產(chǎn)稅時，則要區(qū)分是用于出租還是自用分別適用按租金收人的12%和計稅余值的1.2%分別計算房產(chǎn)稅，顯而易見，內(nèi)資企業(yè)出租房產(chǎn)以后繳納的房產(chǎn)稅均高于外資企業(yè)。內(nèi)外資有別的房產(chǎn)稅政策勢必造成競爭起點的不同，而且使得國家的宏觀調(diào)節(jié)意圖很難同向貫徹，同時也會干擾其他各稅稅制效應(yīng)的正常發(fā)揮，不利于稅負(fù)公平。

　　三、應(yīng)對的策略選擇

　　(一)計稅依據(jù)的調(diào)整

　　我國現(xiàn)行對非出租房產(chǎn)統(tǒng)一實施1.2%的稅率，對出租房產(chǎn)統(tǒng)一征收12%的稅率，這種對同一稅種實施兩套計稅依據(jù)的做法加大了征收成本，模糊了征收基數(shù)同時也不符合公平原則。因此首先應(yīng)做到計稅依據(jù)的統(tǒng)一，之后對稅率做相應(yīng)調(diào)整。房產(chǎn)稅屬于地方稅，中央應(yīng)給予地方政府足夠的權(quán)限，根據(jù)本地區(qū)的具體情況制定相應(yīng)的稅率，可以由中央政府規(guī)定一個稅率幅度，再由各地方依據(jù)本地區(qū)情況最后確定，這樣既能保證中央的宏觀調(diào)控，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實際情況。

　　(二)建立稅負(fù)公平的房地產(chǎn)稅制體系

　　現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重;在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。鑒于各地房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)交易規(guī)模以及市場發(fā)育水平差異非常大，同時各地財政收支狀況高度不平衡，房產(chǎn)稅的具體稅收政策可由各省級政府自行確定，這其中包括稅率選擇、房產(chǎn)評估周期、區(qū)域內(nèi)優(yōu)惠政策確定等。還應(yīng)逐步允許地方政府根據(jù)本地的社會經(jīng)濟狀況經(jīng)中央批準(zhǔn)后開征部分地方稅，以籌集必要的財政收入，并對本地的社會經(jīng)濟進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　(三)征收方式的統(tǒng)一

　　度量我國現(xiàn)行的涉外稅收制度可以看出，就總體而言，我們對待外國企業(yè)和外國居民非但沒有什么稅收歧視，反倒是給予了大量的稅收優(yōu)惠。目前我國在房產(chǎn)稅方面實行內(nèi)外兩套稅制。這直接形成了稅負(fù)失衡格局?，F(xiàn)在我國已加入世貿(mào)組織，內(nèi)外資企業(yè)公平稅收待遇是世貿(mào)組織成員國采行的基本政策思路。所以，我國應(yīng)首先統(tǒng)一房產(chǎn)稅稅制，并由此設(shè)計新的房產(chǎn)稅稅制。

　　(四)建立有效的監(jiān)督和懲罰機制

　　房地產(chǎn)稅作為地方政府的主力稅種，其稅源充足。為了保證物業(yè)稅的收取及時，減少偷稅、漏稅、抗稅的發(fā)生，國家必須用明確的法律規(guī)范，由稅務(wù)機關(guān)定期向納稅人發(fā)出財產(chǎn)估價、稅率、稅額和納稅時間的通知。同時，還要加強房產(chǎn)稅法的宣傳，提高居民對新的房產(chǎn)稅的認(rèn)識和繳納的自覺性。