房地產成本管理論文(2)
房地產成本管理論文篇二
淺談房地產成本管理
摘要：長期以來，房地產企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業(yè)修煉內功、提升競爭力的必修課。
關鍵詞：房地產，成本管理，工程成本，改進方法
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
隨著社會經濟的發(fā)展，我國房地產行業(yè)各種制度逐漸完善，房地產行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強。成本管理是決定房地產企業(yè)綜合競爭力的重要指標，各個房地產企業(yè)只有把成本管理放在中心位置，才能增強企業(yè)的綜合競爭力。當前，房地產企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理薄弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。
房地產公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制毫無疑問是房地產企業(yè)成本控制的關鍵之一，而且是動態(tài)博弈的控制。本文對于房地產企業(yè)如何控制成本相關問題進行分析，僅從工程成本方面進行探討。
一、房地產開發(fā)企業(yè)的成本管理職責 ：
1、根據(jù)單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、市場情況，確定項目開發(fā)計劃，提出立項建議和開發(fā)設想，履行立項審批程序。
2、進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目目標成本(含各分項費用明細)，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。
3、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標成本范圍之內。
4、正確處理成本、市場、工程質量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
5、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
6、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
7、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經驗教訓等。
二、工程成本管理普遍存在的問題：從總體上說，目前我國造價管理模式是工程建設全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：
1、我國現(xiàn)階段的工程造價管理以辦理工程結算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。
2、工程造價管理以被動的按照設計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計，優(yōu)化設計有效的控制造價。
3、工程造價管理的各階段相互脫節(jié)。投資估算、設計概算、施工圖預算、合同價、結算價、決算價，這六個階段的造價分別由建設單位及其主管單位、設計單位、施工企業(yè)各自管理，沒有建立前者控制后者，后者影響前者的有效的工程造價管理體系。
4、我國目前的工程造價管理資料收集整理制度不完善。
5、 在市場經濟中，由于市場機制的作用和多方面的影響，工程造價的運動變化更快、更復雜。
6、成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。
7、成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調經驗數(shù)據(jù)造成決策不當。
8、目前的房地產公司難以在短時間內借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導、監(jiān)督和評價。
三、成本管理的改進方法：
正確工程項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個施工周期，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保質期結束。在整個過程中分階段進行目標成本、實際成本的實際對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。1.控制采購成本利用科學的決策分析方法，合理決定經濟訂貨量或經濟批量、決定采購項目、選擇供應單位、決定采購時間;進一步推進集中采購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務的統(tǒng)一采購平臺，實現(xiàn)價格、供應商等資源共享;推進直供制，逐步取消中間供應商;建立采購責任制，強化采購人員、審價人員的責任意識;整頓輔料、零星物資采購價格，采購價格要在前一次采購銷售價格的基礎上逐步下降;探索建立采購獎罰制度，獎罰要與領導、個人掛鉤;加強技術攻關力量，降低采購成本。2.編制目標責任成本和目標責任預算。工程中標后開工之前，造價編制與管理人員應指導項目部確定工程的目標責任成本，項目部應根據(jù)目標責任成本編制控制計劃。根據(jù)本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數(shù)量比較大的材料單價控制表，并制定出各分部分項工程的責任預算。項目部以各分部分項工程的實物量為基礎，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，為以后的成本控制作好準備。項目經理對各工長簽訂以考核工期、質量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據(jù)，對施工小組逐日下達施工任務。3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本、增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入，謹慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。4.加強質量管理，控制質量成本。質量成本是指項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生一切損失費用之和。質量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質量越高，故障成本就越低。5.堅持現(xiàn)場管理標準化，堵塞浪費漏洞。現(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。6.正確處理安全、質量、進度、成本的關系，四者是相輔相成的。戰(zhàn)略成本管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財務成本管理目標。成本信息是財務成本管理的重要內容，主要把成本納入企業(yè)財務成本管理整體框架中，才能形成財務成本管理要素的全面性。房地產企業(yè)只有從成本結構出發(fā)，對企業(yè)成本進行全面的控制、改善、了解，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內部結構結合起來，房地產企業(yè)的價值鏈才能貫穿企業(yè)財務成本管理的全過程。房地產企業(yè)戰(zhàn)略、財務成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競爭環(huán)境出發(fā)，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，才能形成必要的財務成本管理信息，為制定合理的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎。房地產企業(yè)財務成本管理是一項系統(tǒng)的工程，只有從根本上完善房地產企業(yè)財務成本管理策略和體系，才能合理控制企業(yè)項目實施成本，為企業(yè)提高經濟效益創(chuàng)造良好的條件 參考文獻：
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[2] 張文保、韓曉斌. 房地產業(yè)中的成本核算與降低成本的方法[J] 山西建筑, 2009,28.
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