房地產(chǎn)成本管理論文

　　各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)只有把成本管理放在中心位置，才能增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)成本管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房地產(chǎn)成本管理論文篇一

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

　　摘要：　隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)加劇，成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理的核心內(nèi)容，成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。通過成本管理可以減少企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的生產(chǎn)資料，給利潤(rùn)騰出上升空間，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間還不是很長(zhǎng)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，在具體的實(shí)踐應(yīng)用中面臨許多問題。如何改善成本管理對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1 成本管理的內(nèi)涵

　　成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要組成部分，它是通過一系列方法對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的成本、費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等，以達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的先進(jìn)的管理方法，是增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展的有效途徑。但目前國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不規(guī)范，成本管理與運(yùn)作過程不合理，容易產(chǎn)生成本超預(yù)算、工程質(zhì)量不合格以及工程超期等眾多問題，這些在成本管理中存在的諸多問題使企業(yè)不能達(dá)到預(yù)期的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。

　　2 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行管控的原因

　　就目前情況看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的不利因素，正是由于這些不利因素，致使企業(yè)不得不以成本費(fèi)用為出發(fā)點(diǎn)，來提升自身的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，最終提升自己的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。這些因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　2.1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系不完善

　　現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的成本管理控制工作方面已經(jīng)取得了一定的成績(jī)，部分企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)控制企業(yè)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要性，也逐步將其融合與實(shí)踐到自身的成本管理控制中來。但是其成本管理仍處于粗放狀態(tài)，在實(shí)際執(zhí)行過程中形同虛設(shè)，無法將科學(xué)的合理的成本管理控制體系積極的應(yīng)用到實(shí)際工作中。與此同時(shí)，企業(yè)無法制定出配套的完善的獎(jiǎng)懲措施，一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦鞑块T崗位職責(zé)權(quán)利的不相對(duì)應(yīng)，出現(xiàn)了干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣的局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)的不公，受罰的不服的局面。這種做法，不僅嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，更給今后的成本管理工作帶來不可估量的損失。

　　2.2未能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期進(jìn)行成本管理

　　房地產(chǎn)壽命周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至竣工交付及售后服務(wù)等所涉及的全部時(shí)間。在完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程中每個(gè)方面都會(huì)涉及到資金的流動(dòng)，因此要將成本控制觀念貫穿在項(xiàng)目的全壽命周期，從各個(gè)方面出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中只重視建設(shè)期的成本，而忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本管理。這不僅關(guān)系到建設(shè)期成本，還關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行拆除階段和竣工等各個(gè)階段的成本。

　　2.3項(xiàng)目成本管理落后，成本管理難度大

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在成本預(yù)測(cè)滯后，很多企業(yè)沒有按照國(guó)際通行做法，在投標(biāo)報(bào)價(jià)階段完成前先完成投標(biāo)項(xiàng)目的成本測(cè)算。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在投標(biāo)階段直接計(jì)算項(xiàng)目投標(biāo)價(jià)格，沒有將目標(biāo)成本進(jìn)一步分解到企業(yè)各部門、各項(xiàng)目以及實(shí)施各環(huán)節(jié)，沒有形成明確的成本目標(biāo)，成本管理控制缺乏具體的實(shí)施舉措，一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上將造成成本失控，無法挽回。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本計(jì)劃缺乏編制基礎(chǔ)。技術(shù)人員不參與成本計(jì)劃的編制，編制的施工組織和人員設(shè)計(jì)時(shí)只考慮技術(shù)上的可行性，不考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。施工企業(yè)不能及時(shí)將已完成工作量所耗費(fèi)的實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行對(duì)比，致使在成本計(jì)劃控制的角度實(shí)際成本運(yùn)行工作與成本計(jì)劃不吻合，產(chǎn)生成本偏差，重則造成企業(yè)虧損。

　　3 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的措施

　　3.1加強(qiáng)企業(yè)成本管理的意識(shí)，注重投資決策階段的成本管理

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為避免主觀決策和盲目建設(shè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失和不良后果，企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目可行性研究工作。認(rèn)真分析各種因素，做好項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算、投資及效益的測(cè)算，了解金融環(huán)境、稅收環(huán)境及其影響，做好投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估并制定相應(yīng)的對(duì)策，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。企業(yè)決策的好壞與優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。

　　3.2建立健全成本管理組織和控制體系

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展所處的階段建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架及運(yùn)營(yíng)模式，在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上盡可能使流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由專業(yè)部門、專業(yè)崗位完成，盡量減少組織構(gòu)架，減少管理層級(jí)，提升管理的績(jī)效。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，合理選擇經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)企業(yè)處于單項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)階段時(shí)，公司從成本管理角度考慮應(yīng)采用職能制運(yùn)營(yíng)模式;當(dāng)企業(yè)處于同城多項(xiàng)目開發(fā)階段時(shí)，可靈活采用矩陣制運(yùn)營(yíng)模式，以提高管理績(jī)效;當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，可采用項(xiàng)目公司制運(yùn)營(yíng)模式，成立項(xiàng)目法人，組建項(xiàng)目公司，按分公司組織構(gòu)架方式組建，同時(shí)成本管理組織構(gòu)架應(yīng)按企業(yè)的發(fā)展相應(yīng)階段設(shè)立。

　　3.3加強(qiáng)成本管理與現(xiàn)場(chǎng)控制，減少多余成本產(chǎn)生

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立規(guī)范的成本控制流程。項(xiàng)目運(yùn)作中確立投資預(yù)算、概算、施工圖預(yù)算三者間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)控制方法。正確、合理選擇工程造價(jià)的計(jì)價(jià)方法和合同計(jì)價(jià)方式，加強(qiáng)工程變更和簽證的管理。規(guī)范操作，嚴(yán)格管理，保證變更和簽證的及時(shí)性和有效性，建立工程量簽證或經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽證實(shí)施會(huì)簽制度，同時(shí)建立限額簽證制度，工程變更確保按照審查論證程序進(jìn)行。在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中與成本控制有效地結(jié)合起來，保障成本管理工作的順利實(shí)施。

　　總之，成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的復(fù)雜的工作，牽一發(fā)而動(dòng)全身。為改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，在機(jī)構(gòu)、人員、流程、工具、手段等多方面也必須做出適應(yīng)性的調(diào)整，以提升成本管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全成員性、全過程性的管理，企業(yè)需要建立完善的成本管理體系，同時(shí)加強(qiáng)實(shí)施過程的成本監(jiān)督和分析，并及時(shí)反饋。這樣能為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

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