城市房地產(chǎn)管理論文
房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的城市房地產(chǎn)管理論文，希望你能從中得到感悟!
城市房地產(chǎn)管理論文篇一
我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析
摘要：作為自然資源，土地是人類生存、生活和生產(chǎn)不可或缺的基本因素，土地既是社會(huì)生產(chǎn)力的源泉，也是社會(huì)生產(chǎn)力的構(gòu)成。土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)之源，土地市場(chǎng)之投資投機(jī)將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格之大的波動(dòng)，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，甚至危及金融安全。
關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng) 可持續(xù)發(fā)展
1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)背景及有關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的理論綜述
1.1 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)背景
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)生根本性的變化，最明顯的標(biāo)志是福利分房政策的取消和金融等行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
但是目前，部分地區(qū)存在房地產(chǎn)信貸投放過快、隱含風(fēng)險(xiǎn)加大的情況;全國(guó)范圍內(nèi)大量開發(fā)區(qū)無序設(shè)立，開發(fā)區(qū)開而不發(fā)，土地利用程度低下甚至大量閑置荒廢，城市間土地出讓競(jìng)相壓價(jià)，并產(chǎn)生包括“三農(nóng)”問題在內(nèi)的一系列土地問題.。
1.2 關(guān)于房地產(chǎn)投資預(yù)警的幾種理論
(1)周期理論
受供求雙方相互寫作競(jìng)爭(zhēng)的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格呈現(xiàn)一定的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)周期波動(dòng)指房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)行過程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)的運(yùn)動(dòng)過程。它一方面同宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，同時(shí)又同行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。
(2)風(fēng)險(xiǎn)理論
從房地產(chǎn)投資基本過程來分析，房地產(chǎn)投資主要有商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)五類風(fēng)險(xiǎn)類型。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是基本的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也就是投資者所期望的總資產(chǎn)收益率不能實(shí)現(xiàn)的概率;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是基本商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以外的風(fēng)險(xiǎn)，指不能獲得預(yù)期的所要求達(dá)到的股本內(nèi)部收益率，從而使投資者無法償付由于債務(wù)融資所產(chǎn)生的固定債務(wù)的概率;成本風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在低價(jià)、建材價(jià)格、規(guī)費(fèi)等的波動(dòng)和項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)直接或間接地影響到開發(fā)商的營(yíng)業(yè)成本。
2. 2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析
2.1 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫的原因分析
進(jìn)入2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國(guó)商品房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)46.4%;辦公樓銷售面積增長(zhǎng)23.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)30.6%。商品房銷售總額達(dá)27532億元，同比增長(zhǎng)73.4%，而去年同期是下降了15%。
在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲;環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。
2.2多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)
寬松的貨幣政策是直接原因。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性影響。供給方面，適度寬松的貨幣政策為開發(fā)商提供了充裕的資金，緩解了開發(fā)商資金緊張的局面;需求方面，數(shù)次下調(diào)存貸款利率，降低購(gòu)房首付款比例，導(dǎo)致包括自住和投資投機(jī)在內(nèi)的市場(chǎng)需求被同時(shí)放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場(chǎng)需求得到集中釋放，從而引起了房?jī)r(jià)的大幅上漲。
通脹預(yù)期是間接誘因?；趯?duì)世界各國(guó)向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期，投資者對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，尤其是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為我國(guó)高收入者資產(chǎn)保值增值的首選。
消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是重要基礎(chǔ)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國(guó)家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升(即恩格爾系數(shù)不斷下降)。
3. 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來的發(fā)展形勢(shì)及現(xiàn)狀分析
3.1 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展
2008年1-11月，青島市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積626.65萬(wàn)平方米，同比下降4.31%，增幅較1-10月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積的持續(xù)回落彰顯了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效果，整體市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。2008年1-11月，青島市完成商品房銷售額326.19億元，同比下降了4.06%，增幅較1-10月下降了0.49個(gè)百分點(diǎn)。2008年1-11月，青島市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資335.11億元，較2007年同期上漲14.94%，增幅較1-10個(gè)月下降了2.95個(gè)百分點(diǎn)。
2009年上半年，對(duì)于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，從春節(jié)前的“跌”聲一片，到春節(jié)后的驟然火爆，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)在一片爭(zhēng)議聲中演繹著神奇。2009年上半年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成187億元，增長(zhǎng)18.5%，投資回升較快，較一季度回升29.2個(gè)百分點(diǎn)，較1-5月份回升10個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房銷售408.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.6%，房地產(chǎn)銷售由暖趨旺，實(shí)現(xiàn)銷售額229.9億元，增長(zhǎng)32.8%，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始整體回暖。
3.2 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析
產(chǎn)品分化品質(zhì)進(jìn)一步提升，市場(chǎng)分化加速。隨著居民收入差距的拉大，購(gòu)房者構(gòu)成日益多元化，對(duì)住宅品需求的多樣化也加速體現(xiàn)，不同類型的住宅產(chǎn)品開始加速細(xì)分，在此過程中，購(gòu)房者不再只關(guān)注地段、戶型，項(xiàng)目的整體品質(zhì)受到越來越多的關(guān)注，配套、服務(wù)也都成為購(gòu)房者選擇時(shí)考慮的重要因素。
商業(yè)多中心發(fā)展格局日趨成熟。良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為青島商業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展環(huán)境，從總量和發(fā)展速度上居于山東半島前列，不少企業(yè)把青島作為進(jìn)軍山東的橋頭堡，青島的對(duì)外輻射力進(jìn)一步增強(qiáng)。同時(shí)青島也形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)圈梯度發(fā)展格局：香港路上聚集的高端商務(wù)人群以及奧帆基地帶來的外地游客使得香港中路商圈成為東海岸上的一顆璀璨的寶石，青島絕對(duì)的高端消費(fèi)區(qū);臺(tái)東商圈是最具影響力的大眾消費(fèi)地，只是檔次提升緩慢使它逐漸淪為中低端的消費(fèi)區(qū);原來市區(qū)南部的居民逐漸向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，為四方、李村商業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，帶動(dòng)周邊商圈的升級(jí)轉(zhuǎn)型。
辦公市場(chǎng)單中心模式不斷強(qiáng)化，辦公物業(yè)產(chǎn)品有待升級(jí)。青島的辦公物業(yè)市場(chǎng)一直比較穩(wěn)定，出租比率較高。貿(mào)易、物流等行業(yè)客戶構(gòu)成寫字樓需求的核心，為其服務(wù)的金融業(yè)發(fā)達(dá)，對(duì)寫字樓的需求也持續(xù)擴(kuò)大，此外，青島在山東半島的經(jīng)濟(jì)中心地位，也將持續(xù)吸引國(guó)際、國(guó)內(nèi)企業(yè)來此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)。
4. 對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
利民政策繼續(xù)前行。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策年，那么也只有將利民惠民的樓市新政堅(jiān)定不移地執(zhí)行下去才能保持樓市的穩(wěn)定、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和人心的穩(wěn)定，也才能換來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定。
增加供給抑制需求，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控。未來一段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將以“穩(wěn)”字優(yōu)先，堅(jiān)持增加供給和抑制不合理需求并舉，把鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求和抑制投資投機(jī)需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。
繼續(xù)引導(dǎo)銀行業(yè)實(shí)行差別化信貸政策。堅(jiān)持因地制宜、有保有壓，引導(dǎo)商業(yè)銀行根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)水平、建造成本、居民收入和地理環(huán)境等多種因素，實(shí)行差別化的信貸政策，擴(kuò)大對(duì)房?jī)r(jià)比較合理、泡沫和風(fēng)險(xiǎn)比較小的地區(qū)的信貸投放。
作者簡(jiǎn)介：
張翼飛 (1985―)，女，漢族，單位：西南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)
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