房地產(chǎn)資金管理論文

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　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點，為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展起了重要作用。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)資金管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房地產(chǎn)資金管理論文篇一

　　房地產(chǎn)行業(yè)營運資金的管理

　　【摘　要】營運資金是公司流動性最大的資金，公司的經(jīng)營狀況主要靠營運資金的支持。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，具有投資額度大、風(fēng)險系數(shù)高、資金周轉(zhuǎn)時間久、供應(yīng)鏈長等特點，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運資金的管理顯得尤為重要。本文選擇了我國房地產(chǎn)行業(yè)5家知名的上市公司，收集了它們從2009年到2011年財務(wù)數(shù)據(jù)，以此來分析整個房地產(chǎn)行業(yè)營運資金的管理情況，并給那些中小房地產(chǎn)公司以一定的參考。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 營運資金流動性營運能力

　　Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.

　　Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability

　　現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為一個較成熟的行業(yè)，但是在金融危機的一次洗禮之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動中，房地產(chǎn)行業(yè)的營運資金管理也備受關(guān)注。

　　1. 營運資金管理理論

　　1.1營運資金

　　本文將采用狹義上的營運資金即凈營運資金來進行分析。狹義上的營運資金是指營運資金的凈額，即是流動資產(chǎn)與流動負債的差。公司資產(chǎn)的流動性和償債能力可以用凈營運資金的狀況結(jié)合流動比率、速動比率等來衡量。

　　1.2營運資金管理

　　營運資金管理是對公司流動資產(chǎn)和流動負債的管理。一個公司要想能夠正常的經(jīng)營和運轉(zhuǎn)就必須有適量的營運資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動資產(chǎn)。營運資金管理主要包括對數(shù)量和籌集方式兩個方面的管理，公司可以通過內(nèi)部的資金轉(zhuǎn)換機制，使兩者達到最優(yōu)組合。在管理中，我們要考慮該資產(chǎn)變現(xiàn)的時間以及變現(xiàn)的穩(wěn)定程度。

　　1.3房地產(chǎn)行業(yè)營運資金管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)營運資金管理是房地產(chǎn)財務(wù)管理的中心，是指房地產(chǎn)公司在開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理活動中對營運資金的管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)，如住房、寫字樓、商業(yè)娛樂設(shè)施包括相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都需要有大量資金的投入。在前期的開發(fā)和建設(shè)階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。

　　房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的目標(biāo)是要提高資金的利用率和資金供應(yīng)的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)資金運作過程復(fù)雜、資金投入量大、回收期長，因而加強資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

　　2. 地產(chǎn)行業(yè)營運資金管理現(xiàn)狀

　　在此，我選擇了我國房地產(chǎn)行業(yè)較為領(lǐng)先的5家上市公司，并對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產(chǎn)、負債結(jié)構(gòu)分析中，我采用了算數(shù)平均法來計算整個行業(yè)的資產(chǎn)、負債情況。

　　2.1營運資金流動性分析

　　2.1.1流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

　　流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)相比，它具有盈利能力差、風(fēng)險小的特點。如果一個公司流動資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重較大，說明公司的財務(wù)風(fēng)險較小，盈利能力較低。

　　表1中，我們可以看出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)總額呈上升態(tài)勢。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)的比重非常高，平均占到95%左右?？梢钥闯?，流動資產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的血液。而在流動資產(chǎn)中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態(tài)勢。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產(chǎn)、施工中的房產(chǎn)以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進入到后金融危機時代，為了減少行業(yè)內(nèi)的泡沫，政府出臺了一系列的限購、提高存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得房地產(chǎn)公司的存貨的周轉(zhuǎn)更困難。公司積壓的存貨越多，資產(chǎn)整體的流動性就會變差。在流動資產(chǎn)中，應(yīng)收款項也占了一定比重，大約在10%左右。而應(yīng)收款項能否收回很大程度上由欠款公司的經(jīng)營狀況決定。對于房地產(chǎn)公司來說，存貨和應(yīng)收款項的流動性更類似于長期資產(chǎn)。可見，房地產(chǎn)公司只有15%左右的貨幣資金具有較強的流動性。

　　2.1.2流動負債結(jié)構(gòu)分析

　　流動負債也稱短期負債，是指公司需在一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。流動負債的規(guī)模會影響一個公司短期的償債能力。　　由表2，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的負債規(guī)模很大。房地產(chǎn)是一個高投入，周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負債的方式。而在房地產(chǎn)行業(yè)的負債中流動負債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產(chǎn)公司更傾向于流動負債是因為流動負債的成本要低于長期負債。進一步分析表2中的數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占流動負債的比重已經(jīng)超過了50%。房地產(chǎn)公司先預(yù)收顧客的購房首付款，再對這些資金進行有效利用。預(yù)收賬款并不構(gòu)成實際的償債壓力，而是會隨著項目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入。但是能否及時、大量收到預(yù)付款項將由公司的銷售狀況決定，只有當(dāng)公司銷售很景氣的時候，公司才會有可能收到大量的預(yù)付款，從而盤活現(xiàn)金。一旦房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢，公司的流動資產(chǎn)籌集將會受到影響。

　　2.1.3短期償債能力分析

　　速動比率是速凍資產(chǎn)與流動負債的比值，它可用來衡量流動資產(chǎn)中可以立即用于償還流動負債的能力大小。速凍資產(chǎn)是流動資產(chǎn)減去存貨的差額。

　　不同的行業(yè)存在不同的速動比率，所以速動比率應(yīng)該是多少這個問題就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。房地產(chǎn)行業(yè)具有存貨占比大的特點，存貨又存在銷售及壓價的風(fēng)險，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率比流動比率更具有參考價值。

　　經(jīng)驗認為，理想的速動比率應(yīng)該是l。如果公司的速動比率低于1，則會被認為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點。

　　我國的房地產(chǎn)市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價齊升，大量現(xiàn)金回流，速動比例較2008年有大幅度的上升。根據(jù)前幾年的財務(wù)數(shù)據(jù)可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現(xiàn)回落,速動比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動比率都有所下降，大概維持在0.4。

　　2.2營運資金營運能力分析

　　2.2.1現(xiàn)金管理分析

　　狹義的現(xiàn)金僅指庫存現(xiàn)金。廣義的現(xiàn)金則還包括各種現(xiàn)金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現(xiàn)金作為保證，就很可能使得公司資金周轉(zhuǎn)困難，無法繼續(xù)經(jīng)營。但是，如果持有的現(xiàn)金過量，公司也會受到損失，因為現(xiàn)金是一種產(chǎn)生極少收益的資產(chǎn)，過多的持有貨幣，會存在機會成本的問題。在此我們選擇廣義上的現(xiàn)金含義。

　　由表4可以看出，保利和榮盛的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年降低，說明這兩家公司的現(xiàn)金的管理有好轉(zhuǎn)。而其余三家公司的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)有波動，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)在270天左右，說明它們的資金的周轉(zhuǎn)比較緩慢。

　　2.2.2應(yīng)收賬款管理分析

　　應(yīng)收賬款是企業(yè)在經(jīng)營中，由于銷售、提供勞務(wù)等原因，應(yīng)向購貨方或接受勞務(wù)者收取的款項以及代墊的費用等。公司提供信用業(yè)務(wù)，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時也會付出代價，如出現(xiàn)拖欠貨款，應(yīng)收賬款回收難的風(fēng)險等。在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)收賬款相對資產(chǎn)而言比較少，這是由行業(yè)的特點決定的。房地產(chǎn)行業(yè)為現(xiàn)金交易，預(yù)收款項是他們主要的收入來源。

　　由表5可以看出，金地對應(yīng)收賬款的管理比較好，其應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在40天以內(nèi)，而且周轉(zhuǎn)速度逐年加快，2011年其周轉(zhuǎn)天數(shù)只有12天，這個數(shù)據(jù)讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)都較大，且呈逐年遞增狀態(tài)。萬科在2011年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)達到780，超過了兩年?？梢?，萬科在日常經(jīng)營活動中應(yīng)收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產(chǎn)的流動性，公司應(yīng)加快應(yīng)收賬款的回收。雖說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率能說明公司收款變現(xiàn)能力強，但是這一指標(biāo)也應(yīng)該控制在一定限度內(nèi)。

　　2.2.3存貨管理分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)中，占流動資產(chǎn)比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經(jīng)開發(fā)完成的房屋外，很大一部分是準(zhǔn)備開發(fā)和正在建設(shè)中的土地和房屋。

　　由表6可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現(xiàn)為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉(zhuǎn)都需要4年多，而且周轉(zhuǎn)的速度逐年減慢，也說明了房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響到公司的盈利和還貸能力。

　　3. 地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理問題

　　通過以上數(shù)據(jù)的分析，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的整體背景，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)營運資金的管理還存在以下問題：

　　3.1存貨多

　　通過上面的數(shù)據(jù)分析，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨主要指未開發(fā)的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產(chǎn)市場一直呈下調(diào)趨勢，銷售的不暢直接導(dǎo)致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰(zhàn)略擴張不斷增加儲備，又加重了這種情況。對于房地產(chǎn)公司來說，存貨是公司未來發(fā)展的保障，但也是風(fēng)險的主要來源。

　　3.2負債比例高

　　通過對負債結(jié)構(gòu)的分析，我們可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率較高。由于我國對房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)融資和IP0的條件較多、較嚴，而且單個公司不可能完全依靠自有資金來進行發(fā)展，因此許多企業(yè)都選擇從銀行進行融資，這便導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過高的負債率。而較高的債務(wù)率會使企業(yè)承擔(dān)較大的財務(wù)壓力和風(fēng)險。

　　3.3償債能力弱

　　房地產(chǎn)行業(yè)近三年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，資產(chǎn)的流動性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務(wù)的償還能力受到影響。所以房地產(chǎn)公司就應(yīng)該及時的采取相關(guān)措施促進商品的銷售，盤活現(xiàn)金，從而逐步增強公司的償債能力。

　　3.4資產(chǎn)營運效率低　　通過對營運資金營運能力的分析，我們看出房地產(chǎn)行業(yè)資金的營運效率較低，周轉(zhuǎn)時間較長。在交易過程中，對于公司出現(xiàn)的應(yīng)收款項的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對于資產(chǎn)中占比最大的存貨來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場的下調(diào)，銷售的不通暢，存貨的周轉(zhuǎn)變得更慢，有的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)達到7、8年的時間，這有點令人毛骨悚然，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者一定要重視效率問題。

　　結(jié)束語

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個對經(jīng)濟狀況反應(yīng)極為靈敏的行業(yè)，它的興衰也能預(yù)示出宏觀經(jīng)濟的走向。而房地產(chǎn)行業(yè)的營運資金之于房地產(chǎn)行業(yè)，就好像房地產(chǎn)行業(yè)之于宏觀經(jīng)濟，營運資金的管理狀況即能顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。因此只有加強資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營和項目的順利開發(fā)，才能使我國國民經(jīng)濟的基本承載體——房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。

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