房地產資金管理論文(2)

時間：2017-02-07 17:55:36 家文952由分享

　　房地產資金管理論文篇二

　　房地產企業(yè)的資金管理

　　【摘要】房地產企業(yè)是我國國民經濟的支柱產業(yè)和新的經濟增長點，為拉動國民經濟發(fā)展起了重要作用。而房地產企業(yè)的資金運作和管理尤為重要，所以我們要對房地產企業(yè)資金的管理與控制引起高度重視，提高房地產企業(yè)的資金使用效率，保證企業(yè)利潤最大化，股東價值最大化。

　　【關鍵詞】資金管理風險控制使用監(jiān)督

　　房地產企業(yè)具有投資大、建設周期長、收益高、風險高、項目地域性、受國家政策影響大等特點，是典型的資金密集型行業(yè)。我國的房地產業(yè)發(fā)展只有十幾年的歷史，但如何將企業(yè)做大做強、可持續(xù)發(fā)展是每一個企業(yè)都必須思考和研究的問題。

　　房地產企業(yè)只有在資金預算、資金渠道、資金環(huán)節(jié)等各個組成部分是健全、合理和協(xié)調的，才能實現(xiàn)資金的良性循環(huán)、周轉、保值增值，從而保證企業(yè)再生產的順利進行和不斷擴大。而房地產企業(yè)在解決資金問題時，首先要概算做這個項目需要多大的資金投入，比如土地購置費，報建報規(guī)費，拆遷費，前期工程費，設計費，建造成本，稅費等等。如果資金不到位，項目建設周期延長，工程成本增加，利潤空間降低，使企業(yè)生產經營陷入困境，從而引發(fā)生產、經營、銷售、資金回籠等各方面的不利影響，最終導致企業(yè)無法生存。企業(yè)的資金來源主要是自有資金和銀行長短期貸款，如果資金預算過高，增大融資，增加融資費用，造成浪費，同樣會變相的增加開發(fā)成本，而且有一部分融資利息大于同期銀行貸款利率，國家稅務規(guī)定不準列支成本或費用，更不能在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除，這樣就會增加稅負，使總體成本畸高，就不能保證合理的利潤，甚至造成虧損，得不償失。

　　在國家調控，融資困難的經濟形勢下，為了實現(xiàn)房地產企業(yè)有生存空間，資金預算與控制管理顯得尤為重要。在此淺談幾點建議：

　　一、資金的預算管理

　　資金預算是資金管理的基礎，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。房地產開發(fā)企業(yè)資金預算管理的關鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數量，開發(fā)進度的精準匹配和銜接，企業(yè)應通過不同的資金預算形式，將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金進行統(tǒng)籌計劃和平衡，為合理調配資金和使用服務。有效的資金預算制度能為企業(yè)提高資金使用效率，促進有效使用資金打下良好的基礎。年初，財務部門應結合企業(yè)實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成，其中：資金預算最核心的內容是企業(yè)通過經營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額;預算支出最核心的內容是企業(yè)投資所需資金支出。通過編制企業(yè)年度資金預算計劃，能夠明確企業(yè)年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。預算方案編制完成后要求要嚴格執(zhí)行，根據房地產企業(yè)項目的拓展、項目的開發(fā)計劃制定、項目開發(fā)等不同階段對資金預算進行分析調整，提高預算執(zhí)行的準確度。

　　二、資金的使用管理

　　房地產開發(fā)企業(yè)的資金集中使用主要在三個階段：

　　第一階段：土地獲取資金支出，包括土地的投標、競標、支付土地出讓金、繳納相關稅費，補償拆遷安置費等;第二階段：建安資金支出，包括房地產的項目設計、建筑、裝修、裝飾、外部景觀設計、社區(qū)環(huán)境規(guī)劃等方面的支出;第三階段：營銷資金的支出：包括房地產項目的品牌、營銷、推廣、客戶服務、相關銷售準備活動等事項的費用支出。因此，房地產企業(yè)要視資金集中使用的不同階段，依據資金預算，在開發(fā)過程中合理利用資金，要保證資金的合理利用，首先又要控制資金風險。而企業(yè)資金風險主要有使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風險，它是一種事先可控制的風險，因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審做到科學化，專業(yè)化，盡量把預計風險發(fā)生的概率控制在最低程度。企業(yè)在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機制，不能個人說了算，資金的流向與控制相連接，要求跟蹤管理。資金的在途風險一般發(fā)生在企業(yè)資金結算過程中，所以在結算票據選擇上尤為重要。一般企業(yè)在同城結算業(yè)務中主要以“貸記憑證”，“轉賬支票”為結算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業(yè)提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業(yè)務擔保等，對外擔保企業(yè)要求有完善的審批程序。其次是資金管理的內部控制，每次支付項目工程款時，要嚴格遵守財經紀律與公司付款審批程序與制度，營銷策劃部、預算部，工程部，材料部，財務部與各施工單位及材料供應商等務必進行多方核對，方能付款。而且每次付款，嚴格審查合同中的付款條款，按合同要求的付款方式支付，查看工程進度和工期，參照事先的預算資金額度，對超預算的，特殊的大金額支付，查明原因，在可控的范圍內付款，控制結算差錯，將風險降到最低，保證企業(yè)資金的安全使用。

　　三、資金的監(jiān)督管理

　　企業(yè)應定期，不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應收賬款，預付賬款，其他應收款等往來賬目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，前移監(jiān)督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。如果企業(yè)發(fā)現(xiàn)內部審計失效，不能起到應有的監(jiān)督作用，必要時請外部審計機構進行突擊性審查，分析監(jiān)督失控的原因，對內部控制做專項審計，出具內部控制審計報告，提請董事會完善資金的監(jiān)督管理制度。

　　房地產企業(yè)效益和資金預算管理與控制是密切相關的，要切實做好和加強房地產企業(yè)資金的管理和控制，做到優(yōu)化資金結構。在通貨膨脹，物價猛漲，國家大力調控房地產行業(yè)的今天，要想在房地產行業(yè)留有一席之地，必須拓寬籌資渠道，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率，促進提高整個企業(yè)經濟效益。

　　參考文獻

　　[1]苗潤生，楊金觀.《現(xiàn)代財務管理》.經濟管理出版社，2006年7月.

　　[2]方芳.《房地產企業(yè)財務管理》.上海財經大學，2006年6月.

　　[3]吳粒，李平，李倩.《房地產開發(fā)企業(yè)會計》.大連理工大學，2006年10月.

　　
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