房地產風險管理論文

房地產風險管理論文

　　房地產開發(fā)項目的建設周期很長，在開發(fā)過程中存在著很多不確定的風險因素，下面是學習啦小編整理了房地產風險管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房地產風險管理論文篇一

　　房地產企業(yè)籌資風險管理探討

　　摘要：作為我國的經濟支柱產業(yè)之一，房地產業(yè)的發(fā)展狀況直接牽動和影響著我國其他行業(yè)的發(fā)展。由于投入資金數額巨大、資金占用時間長等特點，房地產企業(yè)籌資風險突出，因此，對房地產企業(yè)籌資風險管理進行探討具有現實意義。本文基于房地產企業(yè)籌資風險的具體表現，分析風險產生的原因，并對如何防范籌資風險提出幾點建議。

　　關鍵詞：房地產企業(yè) 籌資風險 風險分析 風險應對

　　隨著我國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市化建設、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業(yè)迅速發(fā)展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負債經營、回收期長和變現能力差等特點，房地產企業(yè)始終面臨巨大的籌資風險。近年來，受全球金融危機和國內房地產調控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產企業(yè)融資出現困境，籌資風險進一步加劇，因此，對房地產企業(yè)籌資風險進行深入研究，尋求有效應對措施顯得尤為重要。

　　一、房地產企業(yè)籌資風險的具體表現

　　(一)資產負債率高，償債壓力大

　　作為典型的資金密集型產業(yè)，房地產企業(yè)資金投入量大、存貸周轉期長，僅僅依靠企業(yè)自有資金顯然不能維持正常的生產經營，所以企業(yè)要對外舉債。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2012年統(tǒng)計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產企業(yè)的資產負債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標準，而且房地產企業(yè)的開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負債的比例非常大，一旦企業(yè)用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，那么企業(yè)很可能不能按時償還貸款本息。

　　(二)經營活動現金凈流量為負值，企業(yè)資金鏈緊張

　　按照證監(jiān)會行業(yè)板塊分類，2009年133家房地產上市企業(yè)中有41家企業(yè)經營活動現金凈流量為負值，2011年上升為89家。房地產企業(yè)經營活動現金凈流量為負值，說明企業(yè)經營業(yè)績差，現金流入不足以抵補其現金流出，造成企業(yè)營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風險顯現。

　　(三)面臨再籌資風險

　　目前，房地產企業(yè)資產負債率過高，企業(yè)對債權人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業(yè)再籌資的難度。房地產企業(yè)的開發(fā)資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調存款準備金率，商業(yè)銀行面臨資金運營壓力。在當前形勢下，商業(yè)銀行更是將房地產行業(yè)作為控制放貸的重點領域，這更增加了房地產企業(yè)的再籌資難度，企業(yè)面臨再籌資風險。此外，對于上市的房地產企業(yè)來說，當資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補償債務利息支出時，自有資金風險顯現，企業(yè)想通過配股、增發(fā)和發(fā)行可轉換債券等再融資難度也會加大。

　　(四)利率變動風險大

　　利率波動對負債經營的房地產企業(yè)影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產項目實際價值減少，因為升高的利率對現金流折現，會使投資項目的凈現值減少，甚至出現負值，從而引發(fā)投資虧損的風險。同時，房地產企業(yè)在負債經營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導致企業(yè)資金成本增加，加大企業(yè)債務負擔，導致還貸困難，預期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產企業(yè)的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產市場需求降低，從而導致房地產企業(yè)資金壓力加大。

　　二、房地產企業(yè)籌資風險的成因

　　(一)過度負債，資本結構不合理

　　房地產企業(yè)的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產企業(yè)在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機構貸款，企業(yè)借入資金越多，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的籌資風險也就越大。

　　(二)資金來源渠道單一

　　從表1數據可以看出，國內貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產業(yè)資金的主要來源。國內銀行貸款約占資金來源總額的20%;自籌資金主要是由房屋銷售轉化而來，約占資金來源總額的31%;其他資金主要是由預售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發(fā)放的個人按揭貸款，按此計算，房地產開發(fā)資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產企業(yè)將面臨資金危機。

　　(三)不重視日常資金管理

　　資金管理存在的問題具體表現在以下四個方面：一是資金管理意識不強。房地產企業(yè)在進行工程項目考核時只注重對項目的進度、質量和安全的考核，而忽略項目資金調撥是否按進度執(zhí)行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業(yè)容易發(fā)生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風險，也造成企業(yè)資源的浪費。二是不重視資金預算管理。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。但一些房地產企業(yè)對資金的預算管理不夠重視，沒有根據企業(yè)的實際情況編制資金預算計劃，也沒明確企業(yè)年度資金運作的重點，從而導致企業(yè)融資成本上升，出現盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監(jiān)督激勵機制。很多房地產企業(yè)不重視資金預算的執(zhí)行，不能定期對資金使用情況進行檢查，對應收賬款、預付賬款、其他應收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應的獎勵懲罰機制。四是缺乏定期的財務分析，無法及時掌握企業(yè)的償債能力和經營狀況。

　　(四)房地產調控政策的不利影響

　　為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調整住房供應結構，近年來，國家加大了對房地產市場的調控力度，房地產企業(yè)各種融資途徑受到限制，融資出現困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調存款準備金率，直接導致銀行銀根收緊，房地產企業(yè)信貸融資受阻，一些資信不強的中小企業(yè)融資困難，資金鏈出現斷裂。在債券融資方面，由于對發(fā)債主體要求嚴格和債券市場發(fā)展不佳，房地產企業(yè)利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產企業(yè)周期性強、波動大的行業(yè)特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴格，能夠通過上市來籌集資金的房地產企業(yè)為數不多，大多數的房地產企業(yè)還不能依賴上市來填補資金缺口。加之近年來，證監(jiān)會暫停審批房地產企業(yè)IPO和嚴控增發(fā)以及資產重組，等于直接堵死了房地產在權益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產信托發(fā)展過快，使得風險積聚，銀監(jiān)會出于風險監(jiān)控的考慮，要求房地產信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業(yè)籌資難度也隨之加大，一旦開發(fā)資金得不到保障，企業(yè)將無法正常運營。 　　三、房地產企業(yè)籌資風險的防范措施

　　(一)樹立正確的風險觀

　　正確的風險觀是指在企業(yè)內部使全體員工樹立起風險防范意識，這種意識會影響企業(yè)管理層乃至所有員工的決策和行為。在現代市場經濟條件下，管理者進行的決策總是伴隨各種風險，并且往往風險越大，回報也就越大。而房地產業(yè)恰恰是高收益高回報的行業(yè)，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風險，這就要求企業(yè)的高層管理決策者有一個良好的風險觀，正確的風險意識，在做出決策之前能認真分析企業(yè)的內外環(huán)境，自身的風險承受能力，以及項目的預期回報和存在的風險值，綜合考慮種種因素后做出恰當的判斷。但一些房地產企業(yè)面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風險，不顧企業(yè)自身的經營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導致企業(yè)陷入無法持續(xù)的絕境。因此，房地產企業(yè)要在每一項決策中保持良好的風險觀和正確的風險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。

　　(二)及時關注國家有關房地產業(yè)的政策變動

　　由于房地產業(yè)在我國經濟中的特殊地位，房地產的調控不但受到市場的制約，國家政策對它的調控也至關重要，甚至在特殊時期會具有很強的政策導向性。因此，房地產企業(yè)在籌集資金時，必須時刻關注國家的相關政策。此外，企業(yè)也要關注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產企業(yè)在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業(yè)出現較大的損失。

　　(三)提高自有資金在房地產開發(fā)資金中的比例

　　過高的資產負債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產企業(yè)面臨巨大的籌資風險。要想改變這一現狀，房地產企業(yè)應該遵循優(yōu)序融資理論，首先通過內部融資，提高自有資金在房地產開發(fā)資金中所占的比例。企業(yè)可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產折舊。因為內部融資來自于企業(yè)內部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強、資本成本低、風險小等特點，所以應該成為房地產企業(yè)首選的資金來源。

　　(四)合理安排資本結構和籌資期限的組合方式

　　資本結構是企業(yè)長期負債與所有者權益的比例關系。保持合理的資本結構，不僅可以給企業(yè)帶來財務杠杠收益和節(jié)稅收益，降低資金成本，最大化企業(yè)價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經營信號。同時，企業(yè)要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現資金的高速有效運轉。

　　(五)加強投資項目的可行性研究

　　房地產企業(yè)的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業(yè)應該認真搜集與投資項目相關的信息資料，從技術和經濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當地房地產市場的發(fā)展狀況，熟悉與房地產相關的政策法規(guī)，進行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構建結合，發(fā)揮不同類型房地產的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質、水電路和未來城市規(guī)劃狀況進行仔細調研，做好投資估算和投資收益的預測工作。

　　(六)做好資金回收工作

　　首先，企業(yè)要制定合理的資金使用計劃，實施嚴格的財務監(jiān)控和審批，合理安排資金的調度。其次，在樓市調控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強應收賬款的管理工作，比如，通過建立穩(wěn)定的信用政策，對客戶進行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經追回。還可以通過建立銷售回款責任制，將回款任務落實到具體責任人。

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