房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期很長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文，有興趣的親可以來(lái)閱讀一下!
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文篇一
房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理探討
摘要：作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接牽動(dòng)和影響著我國(guó)其他行業(yè)的發(fā)展。由于投入資金數(shù)額巨大、資金占用時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)突出，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行探討具有現(xiàn)實(shí)意義。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)，分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并對(duì)如何防范籌資風(fēng)險(xiǎn)提出幾點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 籌資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市化建設(shè)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長(zhǎng)至2012年的71 804億元，占我國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的近四分之一。但因?yàn)橘Y金投入量大、負(fù)債經(jīng)營(yíng)、回收期長(zhǎng)和變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，受全球金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)困境，籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，尋求有效應(yīng)對(duì)措施顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)
(一)資產(chǎn)負(fù)債率高，償債壓力大
作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貸周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，僅僅依靠企業(yè)自有資金顯然不能維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，所以企業(yè)要對(duì)外舉債。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2012年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標(biāo)準(zhǔn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金大部分來(lái)源于銀行信貸，也就是說(shuō)，其有息負(fù)債的比例非常大，一旦企業(yè)用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么企業(yè)很可能不能按時(shí)償還貸款本息。
(二)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，企業(yè)資金鏈緊張
按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)板塊分類，2009年133家房地產(chǎn)上市企業(yè)中有41家企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，2011年上升為89家。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差，現(xiàn)金流入不足以抵補(bǔ)其現(xiàn)金流出，造成企業(yè)營(yíng)運(yùn)資本缺乏，償債能力下降，籌資風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。
(三)面臨再籌資風(fēng)險(xiǎn)
目前，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證程度在下降，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)再籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自于銀行貸款，但隨著國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行面臨資金運(yùn)營(yíng)壓力。在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)銀行更是將房地產(chǎn)行業(yè)作為控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域，這更增加了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度，企業(yè)面臨再籌資風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)資金使用效果不佳，息稅前利潤(rùn)不足以補(bǔ)償債務(wù)利息支出時(shí)，自有資金風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，企業(yè)想通過(guò)配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等再融資難度也會(huì)加大。
(四)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大
利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，金融市場(chǎng)上利率的上升會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值減少，因?yàn)樯叩睦蕦?duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負(fù)值，從而引發(fā)投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，受通貨膨脹、物價(jià)上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，預(yù)期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，而且使按揭貸款購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)成本迅速上升，從而抑制了他們的購(gòu)房欲望，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求降低，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因
(一)過(guò)度負(fù)債，資本結(jié)構(gòu)不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒(méi)有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款，企業(yè)借入資金越多，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
(二)資金來(lái)源渠道單一
從表1數(shù)據(jù)可以看出，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來(lái)源。國(guó)內(nèi)銀行貸款約占資金來(lái)源總額的20%;自籌資金主要是由房屋銷售轉(zhuǎn)化而來(lái)，約占資金來(lái)源總額的31%;其他資金主要是由預(yù)售房款和定金組成，約占資金來(lái)源總額的46%，比例最大，但按照個(gè)人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發(fā)放的個(gè)人按揭貸款，按此計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約一半以上直接與間接來(lái)自銀行信貸，資金來(lái)源渠道單一使籌資風(fēng)險(xiǎn)集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金危機(jī)。
(三)不重視日常資金管理
資金管理存在的問(wèn)題具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是資金管理意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目考核時(shí)只注重對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和安全的考核，而忽略項(xiàng)目資金調(diào)撥是否按進(jìn)度執(zhí)行。由于沒(méi)有建立完善的項(xiàng)目資金管理考核制度，企業(yè)容易發(fā)生項(xiàng)目資金被挪用、使用效率低、資金成本過(guò)高等問(wèn)題，這不僅增加在建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，也造成企業(yè)資源的浪費(fèi)。二是不重視資金預(yù)算管理。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。但一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的預(yù)算管理不夠重視，沒(méi)有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，也沒(méi)明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，從而導(dǎo)致企業(yè)融資成本上升，出現(xiàn)盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制。很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視資金預(yù)算的執(zhí)行，不能定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，對(duì)應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等反映資金往來(lái)的賬目沒(méi)有做到逐筆跟蹤管理，沒(méi)有制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制。四是缺乏定期的財(cái)務(wù)分析，無(wú)法及時(shí)掌握企業(yè)的償債能力和經(jīng)營(yíng)狀況。
(四)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不利影響
為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，近年來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)各種融資途徑受到限制，融資出現(xiàn)困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直接導(dǎo)致銀行銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資受阻，一些資信不強(qiáng)的中小企業(yè)融資困難，資金鏈出現(xiàn)斷裂。在債券融資方面，由于對(duì)發(fā)債主體要求嚴(yán)格和債券市場(chǎng)發(fā)展不佳，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)周期性強(qiáng)、波動(dòng)大的行業(yè)特點(diǎn)，加上政府對(duì)上市融資主體的要求嚴(yán)格，能夠通過(guò)上市來(lái)籌集資金的房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還不能依賴上市來(lái)填補(bǔ)資金缺口。加之近年來(lái)，證監(jiān)會(huì)暫停審批房地產(chǎn)企業(yè)IPO和嚴(yán)控增發(fā)以及資產(chǎn)重組，等于直接堵死了房地產(chǎn)在權(quán)益市場(chǎng)上公開(kāi)融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產(chǎn)信托發(fā)展過(guò)快，使得風(fēng)險(xiǎn)積聚，銀監(jiān)會(huì)出于風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的考慮，要求房地產(chǎn)信托融資逐筆申報(bào)，造成事實(shí)上的審批前置機(jī)制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業(yè)籌資難度也隨之加大，一旦開(kāi)發(fā)資金得不到保障，企業(yè)將無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)。 三、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
(一)樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)觀
正確的風(fēng)險(xiǎn)觀是指在企業(yè)內(nèi)部使全體員工樹(shù)立起風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，這種意識(shí)會(huì)影響企業(yè)管理層乃至所有員工的決策和行為。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，管理者進(jìn)行的決策總是伴隨各種風(fēng)險(xiǎn)，并且往往風(fēng)險(xiǎn)越大，回報(bào)也就越大。而房地產(chǎn)業(yè)恰恰是高收益高回報(bào)的行業(yè)，幾乎每一個(gè)投資項(xiàng)目都會(huì)伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)的高層管理決策者有一個(gè)良好的風(fēng)險(xiǎn)觀，正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在做出決策之前能認(rèn)真分析企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以及項(xiàng)目的預(yù)期回報(bào)和存在的風(fēng)險(xiǎn)值，綜合考慮種種因素后做出恰當(dāng)?shù)呐袛?。但一些房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)巨額利潤(rùn)的誘惑往往忽略其背后潛在的高風(fēng)險(xiǎn)，不顧企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和承受能力，做出一些冒險(xiǎn)的投資，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入無(wú)法持續(xù)的絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在每一項(xiàng)決策中保持良好的風(fēng)險(xiǎn)觀和正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。
(二)及時(shí)關(guān)注國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策變動(dòng)
由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的特殊地位，房地產(chǎn)的調(diào)控不但受到市場(chǎng)的制約，國(guó)家政策對(duì)它的調(diào)控也至關(guān)重要，甚至在特殊時(shí)期會(huì)具有很強(qiáng)的政策導(dǎo)向性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)，必須時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的相關(guān)政策。此外，企業(yè)也要關(guān)注金融市場(chǎng)的波動(dòng)，因?yàn)槿绻荒苷_選擇籌資時(shí)機(jī)，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場(chǎng)波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，要盡量采取有利的計(jì)息方式，避免企業(yè)出現(xiàn)較大的損失。
(三)提高自有資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的比例
過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。要想改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循優(yōu)序融資理論，首先通過(guò)內(nèi)部融資，提高自有資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中所占的比例。企業(yè)可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤(rùn)以及固定資產(chǎn)折舊。因?yàn)閮?nèi)部融資來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部，無(wú)須融資費(fèi)用和用資費(fèi)用，具有自主性強(qiáng)、資本成本低、風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，所以應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)首選的資金來(lái)源。
(四)合理安排資本結(jié)構(gòu)和籌資期限的組合方式
資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系。保持合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠杠收益和節(jié)稅收益，降低資金成本，最大化企業(yè)價(jià)值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經(jīng)營(yíng)信號(hào)。同時(shí)，企業(yè)要按照資金使用期限的長(zhǎng)短合理籌資長(zhǎng)短期債務(wù)，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實(shí)現(xiàn)資金的高速有效運(yùn)轉(zhuǎn)。
(五)加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究
房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)投資項(xiàng)目都需要巨大的資金支持，因此，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真搜集與投資項(xiàng)目相關(guān)的信息資料，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)層面對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來(lái)說(shuō)，要研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，熟悉與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)，進(jìn)行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構(gòu)建結(jié)合，發(fā)揮不同類型房地產(chǎn)的功能，最大限度滿足市場(chǎng)需要。其次，要對(duì)項(xiàng)目所在地質(zhì)、水電路和未來(lái)城市規(guī)劃狀況進(jìn)行仔細(xì)調(diào)研，做好投資估算和投資收益的預(yù)測(cè)工作。
(六)做好資金回收工作
首先，企業(yè)要制定合理的資金使用計(jì)劃，實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控和審批，合理安排資金的調(diào)度。其次，在樓市調(diào)控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過(guò)降價(jià)促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理工作，比如，通過(guò)建立穩(wěn)定的信用政策，對(duì)客戶進(jìn)行資信評(píng)估，對(duì)到期的賬款及時(shí)派人催收，必要時(shí)通過(guò)法律途經(jīng)追回。還可以通過(guò)建立銷售回款責(zé)任制，將回款任務(wù)落實(shí)到具體責(zé)任人。
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