房地產(chǎn)企業(yè)運營管理論文

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理論文

　　隨著中國改革開放的深入和經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平的不斷提高，城市房地產(chǎn)建設得到了突飛猛進的發(fā)展，下面是學習啦小編整理了房地產(chǎn)企業(yè)運營管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房地產(chǎn)企業(yè)運營管理論文篇一

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理

　　《摘要》房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，近年由于社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民對于生活質量的要求越來越高，一定程度也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)如果想在市場競爭中得以生存，企業(yè)內部的房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理工作就顯得尤為重要，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)內部規(guī)劃設計體系還存在一些問題。本文就將對我國房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的相關問題進行分析探討。

　　《關鍵詞》房地產(chǎn);開發(fā);管理

　　中圖分類號：S618文獻標識碼： A

　　隨著中國改革開放的深入和經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平的不斷提高，城市房地產(chǎn)建設得到了突飛猛進的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)建設項目投入實施。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，也帶來相應的環(huán)境問題。所以做好房地產(chǎn)項目開發(fā)運營工作顯得越來越有必要。房地產(chǎn)就是對沒有被利用的土地進行開發(fā)利用，建造一些可以供人們生活、娛樂、休閑的場所。在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展。面對愈演愈烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)想要得以生存和發(fā)展，就必須加強房地產(chǎn)項目開發(fā)運營工作。

　　1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

　　在房地產(chǎn)項目開發(fā)運營中，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計管理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標的關鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設計、施工圖設計、景觀設計等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使項目前期設計方案得以明確，在房地產(chǎn)工作中扮演起承轉合的重要作用。規(guī)劃設計管理是房地產(chǎn)企業(yè)負責人對房地產(chǎn)涉及到的一切設計活動進行同意的部署，不僅要解決房地產(chǎn)設計問題，還要保持好設計相關部門之間的溝通聯(lián)系，避免實際工作中出現(xiàn)矛盾。

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)主要分為項目初期準備、規(guī)劃設計、建設施工、竣工驗收、經(jīng)營使用五個部分。就從時間的分配上來說，初期準備和建設施工階段所需的時間最長。初期準備主要是取得土地的使用權，并完成工程項目建設所需要的相關證明和手續(xù)。規(guī)劃設計主要是對要求建造的建筑進行圖紙設計和可行性分析。建設施工主要就是將規(guī)劃設計的內容付諸實施，變成能夠看得見的建筑物。竣工驗收主要是甲方和乙方就工程質量和工程成本進行驗收和核算。經(jīng)營使用主要是房地產(chǎn)企業(yè)銷售或是使用建成的建筑物。每個部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正確把握這五個部分的項目成本投入，才能真正意義上有效的控制項目開發(fā)的成本，使得企業(yè)的成本投入在一個合理的范圍內，便于企業(yè)流動資金運轉的更加順利。

　　2、房地產(chǎn)項目特點

　　2.1、開發(fā)時間長、涉及內容廣

　　作為房地產(chǎn)業(yè)項目，它具有非常長的開發(fā)時間，一般為三年至五年，也有的開發(fā)項目需要十幾年。房地產(chǎn)項目在開發(fā)期間會涉及多方面的內容，比如:各政府單位、項目的設計、施工技術、安裝工藝、制造工藝等。

　　2.2、房地產(chǎn)業(yè)項目的管理較難

　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程，會受到很多方面的影響和限制。由于這此方方面面影響因素的存在，使得房地產(chǎn)商必須要建立和健全科學、合理的管理制度和管理體系，以實現(xiàn)對項目整個開發(fā)過程的有效管理。

　　2.3、房地產(chǎn)業(yè)項目稅目多、稅負重

　　房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)過程中會涉及很多有關的稅目和稅金問題，包括項目所得稅、房地產(chǎn)稅、上地利用稅、上地增值稅以及營業(yè)稅等。對我國房地產(chǎn)商的市場調查中泉示，房地產(chǎn)業(yè)的平均稅負保持在13.4%。

　　2.4、房地產(chǎn)業(yè)項目需要進行相關的評定

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，需要對投資獲益等情況進行相關的評定。同時，也要嚴格要求項目建設的期限、最大投資數(shù)目以及開發(fā)項目的質量評定等。

　　3、房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的任務

　　3.1、設計管理

　　設計管理是指在確立開發(fā)計劃之后對各流程工作的管理，旨在進一步明確各環(huán)節(jié)的時間計劃和人員安排，從而使設計管理人員了解各自的工作任務，同時協(xié)調好項目涉及部門和人員的，將設計思想灌輸給設計人員，完善制度體系，規(guī)范各環(huán)節(jié)工作開展。相比之前的管理方式更系統(tǒng)，依據(jù)設計總目標，將每個環(huán)節(jié)的工作落實，由此再確定各環(huán)節(jié)的管理責任，并且投入人力或物力等資源。因此設計流程管理是對開發(fā)項目全過程進行監(jiān)管，保證施工過程的合理性、有效性，當然流程設計也不僅僅是一套特定的模式，由于各房地產(chǎn)實際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經(jīng)營戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會將流程管理細分，只有做好近期的管理任務，才可以提高整體的管理質量。

　　3.2、進度管理

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說占領市場先機是十分重要的，因此工程進度很大程度決定了企業(yè)的效益。另外由于在項目開發(fā)的設計初期并沒有監(jiān)督部門的進行管理，所以需要企業(yè)自己進行計劃管理。依據(jù)項目設計的總目標，組織各部門進行溝通，研究出最合理的時間計劃方案，計劃是開展工作的前提，但是之后實際的落實情況也很重要，對于后期貫徹落實情況，應該派專業(yè)管理人員進行定期審核，將設計計劃與實際施工情況做有機的結合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證項目提前或按時完成。影響設計進度有以下因素。

　　3.3、質量管理

　　項目的質量決定了施工的質量，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有認識到這一點，將重點都放在施工階段，這種觀念需要進行改變，因為施工階段其實是將之前所準備好的計劃理論付諸實踐，其施工的基礎還是建立在前期產(chǎn)品的設計上的。所以，進行嚴格的設計質量管理是十分必要的，只有有效的質量管理，才可以使設計質量得到保證，包括形成良好的監(jiān)管機制，對設計過程進行監(jiān)督;制定科學合理并且針對不同情況的設計任務書;對設計和施工圖紙進行嚴格的審查，避免因為圖紙繪制不規(guī)范導致的后期施工困難;把握好設計方案修改的次數(shù)，將成本控制在合理的范圍內。以上所說都是為了避免后期因為前期設計的缺陷帶來的質量問題。

　　3.4、成本管理

　　一般來說，項目的規(guī)劃設計的主要考慮的是結構的安全問題，對于工程成本的控制概念不強，所以難免導致設計方案不經(jīng)濟，而增加了項目開發(fā)成本。就目前國內的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力有限，抵抗風險的能力和項目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中對于工程成本做到有效控制。所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)首先要知道開發(fā)項目是建寫字樓還是住宅樓，或是商業(yè)中心等等。一定要遵守相關的法律法規(guī)和招標投標程序進行招標，不要弄虛作假。強化設計人員的控制成本意識，在保證結構安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項目成本;與此同時還要做好項目施工階段的成本控制。

　　《結束語》

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)運營工作涉及面廣，開展起來有一定的難度，但由于其對整個房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此在以后的具體工作中，我們一定要不斷的完善相關的管理，結合具體項目施工的實際情況進行規(guī)劃設計以及開發(fā)運營，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質的服務，促進企業(yè)良好運營。

　　參考文獻

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