房地產(chǎn)項目工程管理論文

　　房地產(chǎn)項目管理包括了工程項目質(zhì)量、工程項目進(jìn)度、工程項目成本以及工程協(xié)調(diào)等等多項管理。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)項目工程管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房地產(chǎn)項目工程管理論文篇一

　　淺析房地產(chǎn)工程項目管理

　　【摘要】房地產(chǎn)項目管理包括了工程項目質(zhì)量、工程項目進(jìn)度、工程項目成本以及工程協(xié)調(diào)等等多項管理。而項目質(zhì)量、項目進(jìn)度、項目成本是整個項目管理的核心內(nèi)容，是工程項目管理的重點。項目質(zhì)量管理、項目進(jìn)度管理、項目成本管理三者之間是既相互對立，又相互統(tǒng)一的關(guān)系。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)是一項投資額巨大，建設(shè)周期長，技術(shù)復(fù)雜的工作，是整個房地產(chǎn)運營過程中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的根本因素。因此如何搞好工程項目的開發(fā)管理，是一個很值得探討的話題，在此筆者結(jié)合本人在房地產(chǎn)行業(yè)多年的工作經(jīng)驗談一些自己對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的一些看法，對如何做好房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理作一論述。

　　房地產(chǎn)項目管理包括了工程項目質(zhì)量、工程項目進(jìn)度、工程項目本以及工程協(xié)調(diào)等等多項管理。而項目質(zhì)量、項目進(jìn)度、項目成本是整個項目管理的核心內(nèi)容，是工程項目管理的重點。項目質(zhì)量管理、項目進(jìn)度管理、項目本成管理三者之間是既相互對立，又相互統(tǒng)一的關(guān)系。如果要得到較高的工程質(zhì)量，就要增加投資，多花費時間;如果要縮短開發(fā)周期，加快工程進(jìn)度，就可能影響工程質(zhì)量和增加投資;如果要節(jié)約投資就要影響工程質(zhì)量，降低功能配置。所以說三者之間存在著對立關(guān)系，但同時三者之間又有其統(tǒng)一關(guān)系。增加了開發(fā)的投資，看似增加了投資成本，影響了效益，實則不然，增加投資會促進(jìn)工程建設(shè)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，促進(jìn)投資的早回收，項目全周期效益得到了提高，更有利于企業(yè)下一步的可持續(xù)發(fā)展;提高工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和功能配置增加了一次性投資和建設(shè)周期，但卻能節(jié)約項目建成后的延期費、周轉(zhuǎn)費和維修費，從而獲得更好的投資經(jīng)濟(jì)效益;如果將進(jìn)度計劃制定的科學(xué)合理，并執(zhí)行得力的話，在有效縮短建設(shè)工期的同時，也會獲得較好的質(zhì)量，投入較低的工程費用?？梢娫诠こ坦芾碇袘?yīng)充分協(xié)調(diào)好三者之間關(guān)系，全面的權(quán)衡，找到三者之間的一個最佳結(jié)合點是關(guān)鍵。

　　下面就如何做好各項管理工作做論述。

　　1 項目質(zhì)量管理

　　工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長期發(fā)展息息相關(guān)。因此一個項目的工程質(zhì)量就是工程項目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會很難修復(fù)，并且嚴(yán)重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設(shè)過程中一定要做好質(zhì)量的預(yù)控，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。

　　應(yīng)該從以下幾個方面抓好項目的工程質(zhì)量的管理：

　　1.1 做好設(shè)計優(yōu)化工作，確保設(shè)計合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設(shè)計出現(xiàn)差錯或不合理直接帶來工程中的質(zhì)量問題，所以要嚴(yán)把設(shè)計質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計的優(yōu)化工作。

　　1.2 確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。

　　1.3 對施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效益控制。

　　1.4 嚴(yán)把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。

　　1.5 控制好施工中用到的機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量。

　　1.6 認(rèn)真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗和指導(dǎo)糾錯工作。對質(zhì)量的控制重點就是要做好防范和預(yù)控，就是對可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制。當(dāng)然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就應(yīng)該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問題。

　　2 項目進(jìn)度管理

　　工程項目的進(jìn)度對開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的，如何做好項目的進(jìn)度管理自然就成為一項很重要的工作。對進(jìn)度的管理應(yīng)該從項目之初就開始著手。

　　2.1 首先要做好項目設(shè)計前的準(zhǔn)備工作：

　　2.1.1 確定工期總目標(biāo)。

　　2.1.2 編制項目總進(jìn)度計劃。

　　2.1.3 編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計劃并控制該計劃的執(zhí)行。

　　2.1.4 施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。

　　2.2 緊接下來要做好設(shè)計階段進(jìn)度管理工作：

　　2.2.1 編制設(shè)計階段工作進(jìn)度計劃并控制執(zhí)行。

　　2.2.2 編制詳細(xì)的出土計劃，并控制執(zhí)行。

　　2.3 做好施工階段的管理工作：

　　2.3.1 編制施工總進(jìn)度計劃并控制其執(zhí)行。

　　2.3.2 編制施工詳細(xì)階段性計劃并控制其執(zhí)行。

　　做好這些工作的同時我們應(yīng)該看到影響項目進(jìn)度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環(huán)節(jié)任務(wù)完成的影響。詳細(xì)的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時有效的措施來消除，解決各個存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計劃的有效實施。

　　影響進(jìn)度的因素有：人的因素、技術(shù)、材料設(shè)備與構(gòu)配件、施工機(jī)械設(shè)備、資金、自然環(huán)境和社會環(huán)境等等因素，其中以人的因素為最多，有開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、供貨單位以及監(jiān)理單位，還有政府部門、建設(shè)主管部門、有關(guān)協(xié)作單位和社會其他相關(guān)單位等等。要做好各種因素的分析研究，對影響各個環(huán)節(jié)計劃完成的所有因素做好提前的處理準(zhǔn)備。

　　3 項目成本管理

　　施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程，預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及慮假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)是個大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。對手開發(fā)成本包括了以下幾方面：

　　(1)土地費用

　　(2)前期工程費

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費

　　(5)公共配套設(shè)施費

　　(6)開發(fā)間接費

　　(7)財務(wù)費用

　　其管理分為兩個大的階段：(一)策劃、設(shè)計階段的成本管理(二)發(fā)包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點在于設(shè)計階段。從國內(nèi)外相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，影響項目投資最大的階段是占開發(fā)項目建設(shè)周期1/4 的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段：在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設(shè)計階段影響項目投資的可能性為5%-35%，可見成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設(shè)計階段。很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點放在第二個階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。

　　4 項目協(xié)設(shè)管理

　　在現(xiàn)實的房地產(chǎn)操作中，并不是對每一個階段都進(jìn)行控制，而是根據(jù)價值工程分析各個階段的可控性。在管理的過程中，管理收益隨著管理過程的增多邊際效益遞減，而管理成本邊際增加，這些成本最終會轉(zhuǎn)移到消費者，因此，房地產(chǎn)管理的價值就是尋求銷售價格的最小化。實現(xiàn)的方法主要是用價值工程。所謂價值工程是一種方法學(xué)，是一個組織化過程，是在滿足質(zhì)量、可靠性、施工和其他重要因素的同時減少不必要成本的全壽命周期管理。

　　總言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點;又要各項兼顧，協(xié)調(diào)推進(jìn);既要統(tǒng)籌全局，又要重視細(xì)節(jié)。需要在實踐過程中不斷學(xué)習(xí)、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作。

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