南京二手房購房的詳細流程是什么

時間：2017-08-17 09:01:07 李婉24由分享

　　在南京，很多人在購房的時候都會選擇購買二手房，因此價格比新房低而且居住方便。那么，在購買二手房的時候，需要哪些流程呢?以下是由學習啦小編為大家整理的南京二手房的購房流程，希望能幫到你們。

　　南京二手房購房的詳細流程

　　一、信息配對買方看房

　　首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時跟風昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要超過自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過于執(zhí)著原先設定的條件，看情況適當調(diào)整，因為沒有滿足需求的房子，應該允許多少存在一些偏差。

　　二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進行交易，而沒有了解到房屋的真實產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的房屋，產(chǎn)權(quán)歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。

　　三、雙方交談交納意向金

　　“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購房目標明確后，擬定區(qū)域、面積、價格、標準等，預先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項。

　　四、買賣雙方簽約

　　簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀，錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。

　　五、買方交定金

　　所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的或其替代物。

　　六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

　　在二手房交易中有相當一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應解除合同。

　　七、買方辦理銀行按揭手續(xù)

　　購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù)，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。

　　八、買方打首付款

　　購房款分批支付主要目的在于減少風險，以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據(jù)時支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

　　九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移

　　(1)完稅

　　買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關稅費

　　(2)辦理過戶登記

　　雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。

　　十、賣方交房給買方

　　買方收樓時得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進行檢查，設施設備細清點，質(zhì)量問題細排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，確定責任方，以免收房后扯皮。

　　十一、買方領取房屋權(quán)證

　　辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請領取房屋權(quán)證，同時房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。

　　十二、銀行放款給賣房人

　　保證機構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。

　　十三、物業(yè)交接

　　審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費用結(jié)清的收據(jù)、復印件等。

　　十四、買方支付末期房款

　　在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費，以及物業(yè)管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。

　　二手房購房的注意事項

　　(一)弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況

　　購買二手房，重要的是產(chǎn)權(quán)證。購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬。

　　(二)了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)

　　二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。

　　(三)實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設施

　　購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。

　　二手房購房常見的陷阱

　　一、房主陷阱

　　有些二手房看上去條件不錯，價格也合理，但是接待看房和收取押金甚至定金的人卻不一定是房主，收了錢之后就不見了。不少人會有一種先入為主的想法，認為既然住在這間房子里，那么應該就是房主或者房主親屬。實際上很多人就是利用這種方法騙取押金、定金甚至房款，所以我們交房款的時候還是應該多個心眼。

　　二、產(chǎn)權(quán)陷阱

　　中國經(jīng)濟體制的多樣化，使得房屋產(chǎn)權(quán)也各種各樣。其中不少房屋是沒有完整產(chǎn)權(quán)的，不能參與交易，或者有很多的交易限制條件。一些人沒有弄清楚房屋產(chǎn)權(quán)，就匆匆忙忙跟房主拍板交錢簽訂協(xié)議，后卻發(fā)現(xiàn)因為各種原因無法過戶，成為產(chǎn)權(quán)陷阱的受害者。

　　三、物業(yè)陷阱

　　二手房是處于使用狀態(tài)或者使用過的狀態(tài)，其物業(yè)費用也就產(chǎn)生了。比如說水、電、煤氣、有線電視電話等，一些人在看房驗房的時候主要看房屋的質(zhì)量和價格，忽略了這些隱性的因素。等到過戶入住后才發(fā)現(xiàn)這些費用都處于欠費或者停用狀態(tài)，要想正常使用還必須替前面的房東把這些欠費和罰款補交上，這樣消費者就多出一筆冤枉錢。

　　四、租戶優(yōu)先權(quán)陷阱

　　在中國，法律規(guī)定房屋的租戶是有房屋優(yōu)先購買權(quán)的。不少二手房也是處于出租的狀態(tài)，在租戶沒有聲明放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，買主如果僅僅是跟房東談妥，還是可能會遇到障礙的。如果租戶不同意，就無法達成交易。此外，即使租戶同意，交易雙方簽訂了購房合同，辦理了過戶手續(xù)，買主也有義務履行原租戶的租房協(xié)議。

　　五、一房多賣陷阱

　　房屋從簽合同到過戶有一定的時間和空隙，于是有些黑心房東就利用這些空隙時間做起來了文章，同時跟多個客戶接觸，然后收取不同客戶的購房款項，簽訂購房合同。這些東西不到辦理房產(chǎn)證過戶的時候是看不出來的，于是大家都成為了房東一房多賣的受害者，而房東可能就卷款逃跑，留下一堆糾紛給購房者。

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