二手房購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)都有哪些
無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)新房還是二手房，都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。那么，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，購(gòu)房者都會(huì)遇見(jiàn)哪些風(fēng)險(xiǎn)呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
一、三方當(dāng)事人資格是否合格
1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋權(quán)利人。
2、二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件。
4、二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。
二、二手房本身有無(wú)產(chǎn)權(quán)登記
購(gòu)買(mǎi)人要購(gòu)買(mǎi)二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒(méi)有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的房屋，不得買(mǎi)賣(mài)。為慎重起見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性，以較大限度地避免購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。
三、二手房是否屬于共有財(cái)產(chǎn)
二手房屬于兩個(gè)以上主體共有的(以所有權(quán)證書(shū)為準(zhǔn))，應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面材料。審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人。
四、二手房是否存在權(quán)利限制
二手房買(mǎi)賣(mài)前，購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說(shuō)來(lái)，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。
五、二手房是否已經(jīng)抵押
購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣(mài)人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書(shū)面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的證明。
六、二手房是否存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
共有二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果沒(méi)有取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人的放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)注意買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
二手房購(gòu)買(mǎi)的注意事項(xiàng)
第一，注意查看出賣(mài)方的證件。
在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)方一定要查看賣(mài)方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)原件、結(jié)婚證(若沒(méi)有結(jié)婚，則要出示單身證明)。
第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。
房屋的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買(mǎi)二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣(mài)方擁有完全的、無(wú)瑕疵的權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，出賣(mài)方可能本身還沒(méi)有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買(mǎi)方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能買(mǎi)房人長(zhǎng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，那么買(mǎi)房人永久無(wú)法取得對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的物權(quán)。建議大家購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)注意出賣(mài)方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。
第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。
通常，出賣(mài)方在出售房屋時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒(méi)有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來(lái)講，出賣(mài)方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無(wú)效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣(mài)方通常要求買(mǎi)房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買(mǎi)房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣(mài)方不辦理解押，可能導(dǎo)致買(mǎi)房人面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，最后可能房款也無(wú)法追回。
第四，注意房屋的出租狀態(tài)。
若是出賣(mài)方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對(duì)這個(gè)房子享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以買(mǎi)房人要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買(mǎi)賣(mài)雙方所簽署的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買(mǎi)房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會(huì)給買(mǎi)房人帶來(lái)一定的影響。
第五，注意房屋的性質(zhì)。
房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房、成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要區(qū)分房屋的性質(zhì)。
二手房買(mǎi)賣(mài)需要提交的材料
1.登記申請(qǐng)書(shū)原件(受理窗口提供)
2.申請(qǐng)人身份證明
3.房屋所有權(quán)證原件
4.網(wǎng)上簽約的當(dāng)?shù)厥写媪糠抠I(mǎi)賣(mài)合同原件
5.買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定通過(guò)專(zhuān)有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件;買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件
6.契稅完稅或減免稅憑證原件
7.房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買(mǎi)方人數(shù)+1份
8.其他資料：
(1)住宅類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)的，還需提供購(gòu)房資格審核時(shí)申報(bào)家庭成員的身份證明、結(jié)婚證明、戶籍證明及其他材料原件
(2)央產(chǎn)已購(gòu)共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交《在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單》原件
(3)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)出具的確定符合條件的購(gòu)房人的證明原件;滿五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障部門(mén)開(kāi)具的放棄回購(gòu)權(quán)的證明
(4)補(bǔ)交土地出讓金的證明
(5)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿65年工齡的證明原件
(6)國(guó)有土地使用證(整宗房產(chǎn)的)
(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件
(8)商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件
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