2017年二手房購(gòu)房合同的簽訂注意事項(xiàng)
在購(gòu)房中，最重要的一件事就是簽訂購(gòu)房合同，那么，在2017年，簽訂二手房購(gòu)房合同的時(shí)候，需要注意哪些事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的簽訂二手房購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)，希望能幫到你們。
簽訂二手房購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性
買二手房簽訂購(gòu)房協(xié)議，首先要檢查房屋的基本信息是否是真實(shí)有效的。除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)齊全之外，以下這些信息也需要驗(yàn)證。
1.房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統(tǒng)一。如有特殊情況，人員對(duì)應(yīng)不上或代為辦理時(shí)，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。
2.所購(gòu)房屋的地址要按照房產(chǎn)證中的地址正確填寫。
3.房屋的面積一定要按照房產(chǎn)證上面的面積填寫清楚，如果房屋存在贈(zèng)送的面積，也要在合同的條款中寫清楚。
4.房屋權(quán)屬要明確注明，房屋如果存在共有權(quán)人，要將產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人的姓名的寫進(jìn)合同中。
二、約定總房款和稅費(fèi)的付款時(shí)間和方式
1.付款時(shí)需將總房款、首付款和尾款的數(shù)額約定清楚，付款方式和付款時(shí)間也要約定好。
2.交易稅費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)由賣家承擔(dān)的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅;由買家承擔(dān)的稅費(fèi)有：契稅、土地出讓金;商業(yè)性質(zhì)的房源則還需要買賣雙方共同承擔(dān)印花稅。此外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實(shí)際情況可能還要交土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。
三、確定交房細(xì)節(jié)
1.交房的具體時(shí)間要寫清楚，要明確寫明具體的交房日期，以免賣家拖延交房的時(shí)間。
2.結(jié)清水電、煤氣、物業(yè)、電話等生活費(fèi)用。購(gòu)房時(shí)如果發(fā)現(xiàn)有費(fèi)用未結(jié)清，一定要在合同中的條款中寫清拖欠費(fèi)用結(jié)清的時(shí)間以及不結(jié)清費(fèi)用的具體后果。
四、明確違約責(zé)任
違約責(zé)任一定要約定好，尤其是二手房交易，違約行為經(jīng)常出現(xiàn)，那么買家在簽訂合同時(shí)就需要將可能發(fā)生的違約狀況的處理方法提前做出約定。一方面可以約束雙方的交易行為;另一方面可以讓未違約的一方保障自己的權(quán)益。其中，在二手房買賣合同中有五大違約責(zé)任需要注明：
(1)二手房出賣方逾期交房的責(zé)任。出賣方逾期交房，會(huì)導(dǎo)致買家遲遲無(wú)法入住，拉長(zhǎng)了整個(gè)二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責(zé)任。
(2)買受人逾期付款的責(zé)任。賣家遲遲收不到房款，勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)二手房交易環(huán)節(jié)造成很大的影響，因此在合同中約定好此項(xiàng)責(zé)任，從而保障出賣人的權(quán)益。
(3)非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任。
(4)買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任。單方解除合同是一種對(duì)另一方造成很大影響的違約責(zé)任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責(zé)任中一定要在此項(xiàng)多加約束。
(5)房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。
五、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議
補(bǔ)充協(xié)議在合同中是一個(gè)很重要的覺(jué)得，買賣商法在簽訂合同時(shí)如有不明確的條款時(shí)，或者條款需要進(jìn)一步約定是，都要在補(bǔ)充協(xié)議中寫清楚。充分利用好補(bǔ)充協(xié)議可以減少很多交易糾紛，讓合同的內(nèi)容更全面。
不能參加買賣的二手房
1、已經(jīng)列入拆遷公告范圍內(nèi)的房產(chǎn)。
2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房產(chǎn)
3、共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人書面同意的。
4、期房。
5、未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)。
6、已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的。
7、已經(jīng)被法院查封和凍結(jié)的房產(chǎn)。
8、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房產(chǎn)。
9、小產(chǎn)權(quán)房。
10、軍隊(duì)、醫(yī)院、產(chǎn)權(quán)的公房，如果同該單位的場(chǎng)所在一個(gè)院區(qū)的話。
二手房交易過(guò)戶的流程
一、買方咨詢
交易兩邊樹(shù)立信息溝通渠道，買方了解房子全體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)情況，請(qǐng)求賣方供給合法的證件，包含房子一切權(quán)證書、身份證件及其它證件。
二、簽合同
賣方供給了房子的合法證件，買方能夠交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房交易的必經(jīng)程序)，交易兩邊簽定房子交易合同(或稱房子交易契約)。交易兩邊經(jīng)過(guò)洽談，對(duì)房子位于方位、產(chǎn)權(quán)情況及成交報(bào)價(jià)、房子交給時(shí)刻、房子交給、產(chǎn)權(quán)處理等達(dá)到一致意見(jiàn)后，兩邊簽定少一式三份的房子交易合同。
三、處理過(guò)戶
交易兩邊共同向房地產(chǎn)交易管理部分提出請(qǐng)求，接受檢查。交易兩邊向房地產(chǎn)管理部分提出請(qǐng)求手續(xù)后，管理部分要查驗(yàn)有關(guān)證件，檢查產(chǎn)權(quán)，對(duì)契合上市條件的房子準(zhǔn)予處理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到別的產(chǎn)權(quán)共有人書面贊同的情況回絕請(qǐng)求，制止上市交易。
四、立契
房地有關(guān)部分依據(jù)交易房子的產(chǎn)權(quán)情況和采購(gòu)目標(biāo)，按交易部分事前設(shè)定的批閱權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審閱同意后，交易兩邊才能處理立契手續(xù)。(如今北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即我們所俗稱的“白契”。)
五、繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要依據(jù)交易房子的性質(zhì)而定。比方房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
六、處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)
交易兩邊在房地產(chǎn)交易管理部分處理完產(chǎn)權(quán)改變掛號(hào)后，交易資料移送到發(fā)證部分，買方憑收取房子一切權(quán)證通知單到發(fā)證部分申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
七、銀行借款
對(duì)借款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽定完房子交易合同后由交易兩邊共同到借款銀行處理借款手續(xù)，銀行審閱買方的資信，對(duì)兩邊欲交易的房子進(jìn)行評(píng)估，以斷定買方的借款額度，然后同意買方的借款，待兩邊完結(jié)產(chǎn)權(quán)掛號(hào)改變，買方收取房子一切權(quán)證后，銀即將借款一次性發(fā)放。
八、打余款完結(jié)交易
買方收取房子一切權(quán)證、付清一切房款，賣方交給房子并結(jié)清一切物業(yè)費(fèi)后兩邊的二手房子交易合同悉數(shù)實(shí)行結(jié)束。
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