企業(yè)選址策略分析(2)
企業(yè)選址的要素
黃金區(qū)位
房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定律對于寫字樓，幾乎沒有反例，其無疑也是企業(yè)關(guān)注寫字樓的第一要素。
企業(yè)選址應(yīng)首選人才、技術(shù)、信息和資金密集的區(qū)域。城市的商務(wù)中心區(qū)，由于聚集了最先進齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施而始終成為企業(yè)青睞的首選區(qū)域。
大企業(yè)集中的區(qū)域同樣具有區(qū)位優(yōu)勢，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤回報，不但能夠補償其較高的費用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴大本地區(qū)經(jīng)濟總量，提高區(qū)域經(jīng)濟競爭能力。
一句話提示：選擇黃金區(qū)位雖然意味著高物業(yè)成本，但由于黃金區(qū)位聚集了最先進齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施，所以對很多企業(yè)而言，從綜合商務(wù)成本來說還是降低的。
交通順暢
黃金區(qū)位當然重要，但并不意味著區(qū)位就是唯一。有很多時候黃金區(qū)位與交通堵塞相互衍生，正是由于區(qū)位黃金，所以引來了更多的企業(yè)、更多的人流、更多的汽車，還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。在將時間和成本等同的今天，交通是否順暢已經(jīng)成了企業(yè)最關(guān)心的因素之一。交通甚至會改變城市人口的經(jīng)濟行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間布局方面發(fā)揮著重要作用，地鐵、輕軌向郊區(qū)拓展并延伸，在時空范圍內(nèi)縮小了城市的體積，
同時在經(jīng)濟上有放大了城市的功能。一座再現(xiàn)代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件，那么它就失去了市場競爭最有力的武器。
一句話提示：對交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道，但臨主干道卻并不意味著車行的便捷，往往在調(diào)頭、交通禁行上有諸多限制。
配套設(shè)施
政府和企業(yè)都已意識到，配套設(shè)施完善的建筑綜合體對于一個區(qū)域的意義，它不僅僅是代表著形象，同時也是人氣的聚集、商務(wù)元素的流動，同時它更是滿足辦公需求必不可少的一種建筑形態(tài)。建筑綜合體已經(jīng)成為商務(wù)中心區(qū)最精華的濃縮版。各種活躍的經(jīng)濟元素更是追身而至。
配套設(shè)施完善的建筑綜合體一般都具有超大規(guī)模，這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。
一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上星級。
一句話提示：最為企業(yè)看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。
硬件設(shè)施
就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、 “長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。
那么，什么是5A智能化呢?一般是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外，還包括其所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)等。
對寫字樓而言，硬件設(shè)施就象是一輛汽車的發(fā)動機，百公里耗油量就相當于企業(yè)入住后所支出的日常入住成本，好的發(fā)動機在提供強勁動力的同時能更加省油，先進智能的寫字樓硬件配套設(shè)施在帶給企業(yè)舒適的辦公環(huán)境的同時，還能給企業(yè)帶來最大限度的成本節(jié)約。
一句話提示：不同企業(yè)對于硬件設(shè)施的要求其實大同小異，目前很多寫字樓也標榜自己是5A級寫字樓，企業(yè)在考察樓宇硬件品質(zhì)時主要需要考慮硬件設(shè)施在后期使用和維護上的成本。
價格
價格是開發(fā)商所有努力的終點，而價格也是選址企業(yè)選擇寫字樓注重的焦點。買賣雙方即使在此前談得再好，在價格這一關(guān)上談不攏也是白費，價格是買 賣雙方矛盾的焦點，到最后價格又是買賣雙方矛盾與統(tǒng)一的結(jié)合點。根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在220萬平方米左右，而新增需求量則將在167萬平方米左右。
根據(jù)高力國際的最新研究報告顯示，短租現(xiàn)象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為2.5年，遠低于房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)的辦公樓租約年限：在一些歐美經(jīng)濟發(fā)達國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。
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