物業(yè)管理畢業(yè)論文范文精選(2)
物業(yè)管理畢業(yè)論文篇三：《物業(yè)管理定價策略》
摘要: 現(xiàn)在物業(yè)管理已滲透到城市管理與人們生產、生活、學習的各個領域，成為社會主義經濟生活的重要組成部分。專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中，應通過對市場的分析，確定合理的、有效的和動態(tài)的物業(yè)管理價格，采取最佳的定價策略，以獲得更大的市場份額，使其處于有利地位。
關鍵詞：物業(yè)管理價格 需求 供給 策略
現(xiàn)在物業(yè)管理已滲透到城市管理與人們生產、生活、學習的各個領域，成為社會主義經濟生活的重要部分。隨著人們物業(yè)管理意識的提高，《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、社會化將會更加有力地促進物業(yè)管理市場的有序競爭，本文擬從物業(yè)管理需求與供給的角度，分析其價格的合理性、有效性和動態(tài)性，以期增強物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中的實力和生命力。
物業(yè)管理的需求
隨著住房制度改革的深化，人們生活水平的提高，住房的商品屬性已逐漸被人們認識與重視。住房既然是商品，就要實行商品性經營，納入市場供求規(guī)則系統(tǒng)，由市場決定資源的產出配置，從而形成了房屋產權的社會化管理，為物業(yè)管理的形成創(chuàng)造了前提條件，并奠定了物質基礎，滿足了人們對財產管理的需要。
一個高度文明的現(xiàn)代化城市管理離不開物業(yè)管理，物業(yè)管理的內容、職責、范圍、目標是現(xiàn)代化城市管理的重要組成部分。推行物業(yè)管理可以更好地促進城市管理的發(fā)展，同時為全面建設小康社會提供一個新的條件和基礎。
物業(yè)管理的供給
改革開放二十多年來，全國各級城市基礎設施建設尤其是房地產業(yè)，一直處于高速增長的狀態(tài)，僅城鎮(zhèn)住宅建設近年來每年增加5億M2～8億M2，多數房地產項目竣工面積的增長幅度在20%左右。物業(yè)管理作為房地產的后續(xù)服務，在為已建物業(yè)的保值增值服務、改善人們的生產生活環(huán)境的過程中起著越來越重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。
物業(yè)管理的范圍幾乎涵蓋了人們生活工作的方方面面，其主要內容包括房屋的維修、養(yǎng)護與管理;配套設施的使用、維修、養(yǎng)護與管理;清潔衛(wèi)生與園藝綠化;車輛行駛及停放管理和小區(qū)公共秩序等。
我國物業(yè)管理模式大概有四種類型：
福利型行政化管理模式。這是在傳統(tǒng)的計劃經濟模式下產生的，其標志是分配是福利性的，管理是行政性的，產權歸國家所有，使用權歸個人所有，房屋按個人職務資歷分配。這種模式已被淘汰。
行政型專業(yè)化管理模式。這是在計劃經濟向市場經濟轉軌時期實施的“雙軌共管”型管理模式，適用于單位自買、自建的直管房。該房產產權按一定比例優(yōu)先出售給職工。這是一種過渡模式。
直管型專業(yè)化管理模式。這是房地產開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，對所開發(fā)出售的物業(yè)進行管理。這是目前我國最流行的一種管理模式。
市場型專業(yè)化管理模式。獨立的專業(yè)化物業(yè)管理公司，通過投標在市場競爭中接管物業(yè)，遵循物業(yè)產權與管理權相分離的原則，物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，對物業(yè)進行綜合化、專業(yè)化、社會化的經營管理與服務。這是一種主導管理模式。
物業(yè)管理定價策略
在傳統(tǒng)的觀念中，物業(yè)管理是風險很小的行業(yè)。但是作為社會的閑置資本，當他的風險相對較低時，必定導致大量投資者蜂擁而入，當市場供大于求時，就會導致價格的降低和企業(yè)成本的降低，導致利潤率降低，甚至虧損，企業(yè)就有可能倒閉。物業(yè)管理經過二十多年的發(fā)展，人們也逐漸意識到物業(yè)管理行業(yè)利潤已趨于社會平均化，利潤率趨小。根據2002年部分地區(qū)物業(yè)管理市場現(xiàn)狀調查，全行業(yè)能夠持平或略有盈余的企業(yè)大概只有1/3，大多數處于虧損狀態(tài)。今后物業(yè)管理企業(yè)間的競爭將日趨激烈，物業(yè)管理的定價無疑是企業(yè)獲利的關鍵。
價格是一種價值的考察，也是市場分析中十分敏感而又難以控制的因素。對物業(yè)管理者來說，價格直接關系到市場對其所提供的服務產品的接受程度，影響著市場需求和物業(yè)管理者的利潤。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭，確定合理的、有效地、具有競爭力的和動態(tài)性的物業(yè)管理價格是所有物業(yè)管理者關注和用心研究的問題之一。
物業(yè)管理價格的合理性
物業(yè)管理具有經營屬性，所提供的服務是一種商品，具有價值，已被市場認同。物業(yè)管理者在制定價格時應真正反映其內在的價值，使其具有合理性。
我們知道，一般單位產品價格等于該全部產品的總成本與銷售全部產品時獲得總利潤之和與全部產品總數量之比，即單位產品價格等于單位產品成本與單位產品利潤之和。
物業(yè)管理提供的產品是一種商品，其單位產品的價格也包括單位產品成本和單位產品利潤。物業(yè)管理因其類型不同，其成本和組成也不完全相同，一般由行政辦公費用、一般公共設施維護費用、電梯費用、空調費用、環(huán)衛(wèi)清潔費用、綠化費用、保安費用、電視系統(tǒng)費用、保險費用等組成;物業(yè)管理的利潤可以根據市場行情或物業(yè)管理者的期望值確定。按照物業(yè)管理的行規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)對所管理的物業(yè)一般按其成本的8%-10%計提酬金。
物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)相應的服務應以成本有效為原則，加強內部管理，降低運營成本，提高效率。在合理確定物業(yè)管理價格時，還應考慮以下因素：供給產品的類型。公共產品或由公共產品引發(fā)的委托的代辦性服務，應采用政府宏觀調控的指導價，其它的非公共產品按照市場的供求均衡價格定位。服務需求的價格彈性和收入彈性。具有一定技術稟賦的特別服務，本身作為一種稀缺資源，其需求群是固定的，定價可高一些;常規(guī)的需求服務則實行統(tǒng)一的定價，且價格不宜太高。服務質量和服務深度。物業(yè)管理與其他商品不同，其提供的產品是一種“軟產品”，它的價格與接收物業(yè)管理服務者的認知和滿意程度密切相關，產品定價應在彌補成本的基礎上保證一個合理的利潤率。
物業(yè)管理價格的有效性
物業(yè)管理價格的有效性是指在不完全競爭市場的條件下，物業(yè)管理企業(yè)最大可能的發(fā)揮其資源和技術優(yōu)勢，使物業(yè)管理價格成為供需雙方均可接受的價格。
從物業(yè)管理的供給角度看，價格競爭的有效性取決于產品的可替代性程度?？商娲a品是指具有相同功能或類似功能的產品或服務。物業(yè)管理可被替代的威脅首先來自市場――開發(fā)商、房地產中介服務、酒店業(yè)和渠道運營商，他們也正在嘗試著將其服務模式與物業(yè)管理內容相嫁接，他們的客戶群體性、服務過程或市場的地域邊界具有明顯的可替代特性與相似程度，他們對物業(yè)管理市場的沖擊，必將壓低物業(yè)管理價格，引起物業(yè)管理利潤率下降。物業(yè)管理可被替代的第二種威脅來自業(yè)主或使用人對物業(yè)管理服務分解，隨著業(yè)主市場意識和維權意識的提高，在物業(yè)管理市場進化過程中，業(yè)主或使用人可能會自行選擇開發(fā)商、選者分專業(yè)商來延伸物業(yè)管理服務，從而分解了物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務量，局限了物業(yè)管理的價格和利潤。
物業(yè)管理差異化可以提高物業(yè)管理價格的有效性。向業(yè)主提供獨具特色服務，這種服務的溢出價格超出因其獨特性增加的成本，且差異化服務是其競爭對手不能相比的，就會為物業(yè)管理企業(yè)帶來較好的回報。
從物業(yè)管理的需求角度看，價格競爭的有效性取決于業(yè)主或使用人的心理預期和價格競爭對品牌的影響。物業(yè)管理屬于服務行業(yè)，其產品屬于“經驗品”需要人們通過了解產品的質量信息，確定是否繼續(xù)購買該產品。與其他服務行業(yè)相比，物業(yè)管理具有非常特殊的消費群體，它每天面對的是相同的顧客，為同一顧客服務的時間可能是一兩年，也可能是五年十年，甚至可能是幾十年。但如果消費者獲得其產品質量下降的信息，就不會再購買其產品，即業(yè)主就會拒付或拖延支付物業(yè)管理費，同時業(yè)主大會有權續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，從而使物業(yè)管理企業(yè)利潤下降，甚至虧損。
一般品牌企業(yè)憑借其管理優(yōu)勢、品牌效應獲取了大量市場份額，在市場信息不對稱的條件下，進行價格競爭，對企業(yè)會造成不良影響。對消費者而言，物業(yè)管理價格降低，意味著服務產品內涵的減少或企業(yè)內部資金周轉不靈以及失去業(yè)主的信任度和滿意度和企業(yè)市場份額的減少。
物業(yè)管理者只有充分意識到物業(yè)管理可被替代的威脅，不斷提高服務意識，提供獨特而具有差異化的產品，滿足消費者心理預期，維護品牌形象，才能確定一個有效的物業(yè)管理價格。
物業(yè)管理價格的動態(tài)性
物業(yè)管理價格的動態(tài)性表現(xiàn)在兩個方面：第一，前期的物業(yè)管理價格與物業(yè)建成后投入使用的物業(yè)管理價格是不同的。由于業(yè)主不同、服務對象不同和內容不同，簽訂的價格也不同。第二，物業(yè)建成投入使用后，隨著業(yè)主法律意識的增強和業(yè)主要求的提高，再加上市場的激烈競爭，物業(yè)管理價格也不可能是靜態(tài)的。
《物業(yè)管理條例》指出房屋所有權即為業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主選聘確定的。在房屋未銷售或租賃之前，房屋的所有權人是建設單位，即在物業(yè)管理的前期，由建設單位確定物業(yè)管理企業(yè);而在房屋售出或售出一定比例后，物業(yè)的受買人是房屋的所有權人，即物業(yè)開發(fā)完成后，由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)的前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)建設階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。前期的物業(yè)管理企業(yè)通過投標獲得前期物業(yè)服務合同，該合同也作為建設單位與物業(yè)買受人之間買賣合同的一部分，其標價既是前期的物業(yè)管理價格，其價格應具有可行性、可盈利性和可競爭性。由于未來的業(yè)主大會擁有“決定續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)”的權利，所以物業(yè)管理企業(yè)要在前期管理中形成有序的管理秩序，滿足業(yè)主的服務要求樹立良好的、有效地管理形象，為物業(yè)管理企業(yè)占領市場打下良好的基礎。
《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定“物業(yè)服務費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質與特點，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按造國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務辦法，在物業(yè)服務合同中約定。”所以根據物業(yè)類型、物業(yè)地理位置、規(guī)模和服務設施、服務質量、服務深度、服務檔次和服務質量的不同，其成本含量也不同，價格定位也不同。
在市場經濟條件下，企業(yè)能否盈利與其價格有關。從技術經濟學的角度分析，物業(yè)管理盈虧平衡價格等于成本與額定的物業(yè)管理面積之比，即物業(yè)管理盈虧平衡價格等于單位固定成本與單位可變成本與物業(yè)管理面積之比的和。由于物業(yè)管理服務需求比一般商品要復雜且多樣化,其單位固定成本和單位可變動成本及其所管理的物業(yè)范圍都會受到很多因素而發(fā)生變化,從而引起盈虧平衡價格發(fā)生變動。此時，物業(yè)管理定價的獲利空間也會隨著變化。物業(yè)管理的動態(tài)盈虧平衡分析使得物業(yè)管理的價格具有動態(tài)性。
隨著《物業(yè)管理條例》的頒布與實施，必將加快物業(yè)管理走向法制化、市場化的步伐，有利于建立公平合理的市場價格體系與競爭機制。企業(yè)應通過對市場的分析，確定合理的、有效的和動態(tài)的物業(yè)管理價格，采取最佳的定價策略，以獲得更大的市場份額，使其處于有利地位。
參考資料：
1.中華人民共和國國務院令第三十九號，物業(yè)管理條例，2003.5
2.程鴻群、張玉峰，關于物業(yè)管理價格的分析與研究[J]，北京:商業(yè)時代，2003.14
3.深圳市物業(yè)管理協(xié)會，物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略(深圳)，國際研討會論文集，2003.10
4.胡彬，制度變遷中的中國房地產業(yè)[M]，上海財經大學出版社，2002.3
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