2016房地產(chǎn)行業(yè)狀況_2016年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
隨著2015年的結(jié)束和年尾國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，很多人對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有了展望，下面學(xué)習(xí)啦小編為大家分析一下今年的房地產(chǎn)行業(yè)狀況。
2016房地產(chǎn)行業(yè)狀況分析
2015年以來(lái)，隨著一系列利好政策的出臺(tái)，樓市逐漸回暖。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，1-11月，30家典型企業(yè)中包含萬(wàn)科、保利、恒大、華潤(rùn)等15家大牌房企完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的90%。但由于庫(kù)存壓力巨大，其他房企業(yè)績(jī)完成情況不甚理想。
不明朗的現(xiàn)狀讓2016年的市場(chǎng)顯得更為撲朔迷離，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是能再次煥發(fā)活力，還是將持續(xù)走低呢?為此鳳凰房產(chǎn)成都站采訪了多名專(zhuān)家人士，大部分專(zhuān)家認(rèn)為2016年房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q，但整體市場(chǎng)發(fā)展還是較為平穩(wěn)的。不過(guò)也有專(zhuān)家認(rèn)為，2016年的市場(chǎng)情況可能會(huì)繼續(xù)惡化。
目前樓市部分地區(qū)蕭條、房企分化嚴(yán)重，實(shí)力強(qiáng)、現(xiàn)金流多、能抵御寒冬的企業(yè)才能生存。特別是像保利、華潤(rùn)等央企，囤積了大量的現(xiàn)金，而且擁有強(qiáng)大的銷(xiāo)售力量，其業(yè)務(wù)也分散于世界各地，才能度過(guò)寒冬。
今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市。因總體上仍然供大于求，待售房也許需要五到十年才能賣(mài)完，所以2016年情況不會(huì)有明顯的改善，可能還會(huì)繼續(xù)惡化。
目前商品房庫(kù)存巨大，有增無(wú)減。特別是全國(guó)商業(yè)庫(kù)存比住宅庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)大，二三四線城市土地供應(yīng)過(guò)剩。如何去化庫(kù)存與防止過(guò)剩的供應(yīng)，是2016年政府主要的任務(wù)。
而2016年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將穩(wěn)中有漲，量穩(wěn)價(jià)升，全年保持去庫(kù)存、平穩(wěn)、分化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。上半年樓市復(fù)蘇回暖，下半年樓市火熱謹(jǐn)慎。按2015年樓市形勢(shì)與政策來(lái)看，市場(chǎng)波動(dòng)未全面結(jié)束時(shí)，2016年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，成交量維持10億平方米以上，政策為去庫(kù)存將變得更加寬松。
一方面是去庫(kù)存成為2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策與調(diào)控都會(huì)為去庫(kù)存而放松。另一方面是住房需求會(huì)再次獲得釋放，二孩、戶(hù)籍、公積金、房貸首付與利率下調(diào)等政策利好，刺激購(gòu)房需求。三是一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，三四線城市則逐漸平穩(wěn)。四是貨幣政策依然存在放松的空間，降準(zhǔn)、降息。五是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7%以下的增速，6.5%以上的增速目標(biāo)，房地產(chǎn)將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力。毫無(wú)疑問(wèn)，2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)比2015年差，會(huì)好于2014年。
今年5月份以來(lái)，成都的樓市其實(shí)是在回暖的，不過(guò)這個(gè)回暖幅度并不大，雖然是在增長(zhǎng)，但沒(méi)有一線城市那么大。從整體區(qū)域來(lái)看，價(jià)格的分化情況還是比較大的，有的區(qū)域在走低，有的區(qū)域卻還在漲價(jià)。
從目前來(lái)看，成都市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)是沒(méi)有變的，整體市場(chǎng)仍然是以去庫(kù)存為主。如果今年的市場(chǎng)回暖沒(méi)有像預(yù)期的那么強(qiáng)烈的話，可能房?jī)r(jià)還會(huì)更加寬松一些，以達(dá)到房企想要盡快走量的目的。
我們認(rèn)為可能2015年到2016年的過(guò)渡不會(huì)像去年那么大，可能只是一個(gè)常規(guī)的波動(dòng)。在前幾年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)候，可能房地產(chǎn)的支撐是最大的，但是今年提出來(lái)說(shuō)，不再某一個(gè)單型的企業(yè)來(lái)支撐整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，那就可能對(duì)房地產(chǎn)的看中有一定的減小。雖然說(shuō)房地產(chǎn)可能還是最主要的行業(yè)之一，但是與之前相比依賴(lài)度可能會(huì)降低一些。
從產(chǎn)品上來(lái)看，未來(lái)對(duì)于剛需的產(chǎn)品需求可能還是保持原來(lái)的市場(chǎng)氛圍，繼續(xù)保持一個(gè)去庫(kù)存的狀態(tài)，但是對(duì)于改善的產(chǎn)品需要來(lái)講，需求可能會(huì)有所增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的企業(yè)一定會(huì)是那些擁有成熟的后續(xù)服務(wù)體系的企業(yè)。
2016年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)
1、基調(diào)，房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，全力“去庫(kù)存以拉投資
一方面，當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資疲軟，國(guó)外經(jīng)濟(jì)回升乏力，進(jìn)出口持續(xù)下滑，而且目前未見(jiàn)2016年局勢(shì)能有所扭轉(zhuǎn)的契機(jī)，明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍需支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)托底;
另一方面，近來(lái)、接連表態(tài)，樓市要著力去庫(kù)存。房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存問(wèn)題就是供需錯(cuò)位，沒(méi)有形成有效供給，這也是“供給側(cè)改革”的一個(gè)重點(diǎn)。
2、政策緊密服務(wù)“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”，整體寬松與分類(lèi)調(diào)控并存
雖然2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)和需求側(cè)調(diào)控政策均取得了十分顯著成效，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能的區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的庫(kù)存問(wèn)題并未完全解決，特別是三四線城市仍是庫(kù)存積壓的重災(zāi)區(qū)，同時(shí)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)仍在加劇。因此，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面仍將維持寬松局面，“去庫(kù)存”仍將是2016年政策調(diào)整重點(diǎn)，強(qiáng)化“分類(lèi)調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋律。
3、投資開(kāi)發(fā)投資在下半年有所回升，全年增速將維持在10%左右
在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工等進(jìn)入“寒冬”，在寬松政策推動(dòng)下商品房銷(xiāo)售顯著好轉(zhuǎn)并在2015年創(chuàng)新高，但銷(xiāo)售與投資背離的現(xiàn)象并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，庫(kù)存問(wèn)題仍是2016年制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回升的阿喀琉斯之踵。根據(jù)目前的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和庫(kù)存情況來(lái)看，2016年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍會(huì)繼續(xù)回落，維持低位運(yùn)行。
預(yù)計(jì)到下半年開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì)觸底回升，一方面雖然高庫(kù)存會(huì)延遲投資傳導(dǎo)效應(yīng)，但良好的銷(xiāo)售行情勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在下半年增加。尤其是一、二線城市存量快速去化后，開(kāi)發(fā)投資節(jié)奏必然會(huì)逐步加快;
4、供應(yīng)新開(kāi)工與土地成交雙降致整體低位，一、二線城市或小幅回升
鑒于2015年以來(lái)持續(xù)下滑的新開(kāi)工面積增速和土地成交規(guī)模同比銳減33%，同時(shí)，目前整體樓市供過(guò)于求的基本面并未改變，而政府也一再?gòu)?qiáng)調(diào)推動(dòng)樓市去庫(kù)存，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的重要性。預(yù)計(jì)2016年樓市供應(yīng)整體將維持偏緊，繼續(xù)維持低位，或有進(jìn)一步小幅下降可能。
就各能級(jí)城市來(lái)看，一線及南京、蘇州、武漢、合肥等庫(kù)存壓力較低、市場(chǎng)較為平衡或已經(jīng)供不應(yīng)求的城市，在“有限有供”調(diào)節(jié)下，為了滿足市場(chǎng)需求，若適度增加土地供應(yīng)，并控制房?jī)r(jià)非理性上漲，新增供應(yīng)仍有較大回升空間;而青島、大連、寧波、沈陽(yáng)等壓力較大城市，今年市場(chǎng)回升明顯，庫(kù)存壓力得到一定程度緩解，因而來(lái)年供應(yīng)量或?qū)⑿》蠞q;對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)去化壓力最大的三、四線城市來(lái)說(shuō)，供應(yīng)高低還在于市場(chǎng)去庫(kù)存效果，若明年市場(chǎng)需求得不到有效提振，供應(yīng)增長(zhǎng)的可能性不大，或繼續(xù)保持低位甚至小幅下降。
5、銷(xiāo)售總量仍將維持相對(duì)高位，預(yù)計(jì)在2014和2015年水平之間
從2015年全年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，政府所采取的一系列政策支持對(duì)今年行業(yè)銷(xiāo)售起到了關(guān)鍵作用。我們預(yù)計(jì)，在政策繼續(xù)寬松、“去庫(kù)存”成為國(guó)家任務(wù)之后，明年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售面積和金額會(huì)保持平穩(wěn)，總量維持相對(duì)高位，與2015年水平持平或略有下降，預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售面積維持在12-13億平方米，銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)在8萬(wàn)億-9萬(wàn)億元之間。
6、房?jī)r(jià)各線城市價(jià)格分化進(jìn)一步加劇，三四線城市房?jī)r(jià)仍有下行可能
整體來(lái)看，在行業(yè)投資額不斷下滑、新開(kāi)工不見(jiàn)起色之下，預(yù)計(jì)2016年各城市房?jī)r(jià)分化將進(jìn)一步加劇。一線城市和需求旺盛的二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍充足，庫(kù)存去化壓力大的二線和三、四線城市則堪憂。
一線城市房?jī)r(jià)上漲主要基于三個(gè)方面，
其一，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，目前一線城市土地市場(chǎng)愈發(fā)火熱，北京、上海接連拍出地王就可見(jiàn)一斑。
其二，開(kāi)發(fā)商更珍惜投資機(jī)會(huì)，在中央“控供應(yīng)”的方針下，開(kāi)發(fā)商會(huì)愈發(fā)珍惜來(lái)之不易的一線城市投資機(jī)會(huì)，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作也會(huì)更多的注重利潤(rùn)率而非周轉(zhuǎn)速度;
其三，需求基數(shù)保證去化。在龐大的需求人口基數(shù)下，開(kāi)發(fā)商在一線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更有底氣，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，即便項(xiàng)目短期內(nèi)因售價(jià)較高而去化緩慢，但只要不是區(qū)位過(guò)于偏僻，兩至三年內(nèi)也都可以完成較好的銷(xiāo)售成績(jī)。
但對(duì)于深陷庫(kù)存壓力之下的二線和三四線城市，此類(lèi)城市大多擁有這三類(lèi)特征，其一，商品住宅庫(kù)存、土地庫(kù)存過(guò)高，其二，人均住房面積較大，改善型需求并不強(qiáng)烈，其三，對(duì)外來(lái)人口吸納能力不足，多依賴(lài)本地居民購(gòu)房。因此房?jī)r(jià)仍有下行可能;
7、庫(kù)存部分城市庫(kù)存壓力走低，但多數(shù)城市仍難見(jiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)整體庫(kù)存高企、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題依舊，主要是當(dāng)前的非重點(diǎn)城市銷(xiāo)售仍處下行通道，拖累整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存去化，再加上前期投資和建設(shè)規(guī)模的高速增長(zhǎng)，待售面積仍會(huì)持續(xù)增加，就年底中央屢次表態(tài)看，行業(yè)“去庫(kù)存”將繼續(xù)深化執(zhí)行。
8、需求集中釋放后改善需求將回落，農(nóng)民購(gòu)房將釋放更多剛性需求
在經(jīng)歷集中釋放高峰期之后，我們認(rèn)為2016年改善、高端住宅需求占比將有所回落。同時(shí)我們看到，隨著未來(lái)小戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)的增加，一、二線大戶(hù)型產(chǎn)品或有更多回落的可能。
同時(shí)，2016年政策著力推動(dòng)“農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房”運(yùn)動(dòng)，將釋放更多的剛性需求。目前部分二線城市和多數(shù)三四線城市成交情況并不理想，希望通過(guò)農(nóng)民工補(bǔ)貼買(mǎi)房等政策，進(jìn)一步引導(dǎo)需求釋放，緩解三四線市場(chǎng)庫(kù)存壓力。從年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表態(tài)來(lái)看，我們有理由相信，2016年政府會(huì)再接再厲通過(guò)新型城鎮(zhèn)化等各項(xiàng)政策加速三四線城市去庫(kù)存，恢復(fù)樓市信心。而農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、租房所對(duì)應(yīng)的需求恰恰是剛需產(chǎn)品，在這樣的情況下，剛需產(chǎn)品占比上升應(yīng)是大概率事件。
9、土地供需低位徘徊，城市熱度分化加劇，熱點(diǎn)城市地價(jià)繼續(xù)上升
全國(guó)土地市場(chǎng)成交量已連續(xù)兩年低位徘徊，根本原因是全國(guó)城市商品房庫(kù)存一直處于供遠(yuǎn)大于求的失衡狀態(tài)。在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹(jǐn)慎的拿地策略。2016年這一狀況不會(huì)改觀，全國(guó)土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升，因?yàn)槭艹山粦T性上升拉動(dòng)，越來(lái)越多的房企需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備庫(kù)存，拿地力度應(yīng)該不會(huì)小于2015年。據(jù)此研判，2016年全國(guó)土地市場(chǎng)成交總量有望“止跌回升”，但增幅不會(huì)很大。
10、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)大規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)勢(shì)宣傳，需求定制成為新潮流
今年以來(lái)，隨著行業(yè)的不斷變化，市場(chǎng)由“產(chǎn)品導(dǎo)向型”發(fā)展為“客戶(hù)導(dǎo)向型”;加之互聯(lián)網(wǎng)浪潮，房地產(chǎn)的大數(shù)據(jù)時(shí)代已然到來(lái)。分析2015年的典型熱銷(xiāo)項(xiàng)目，我們不難發(fā)現(xiàn)，房企也在逐步適應(yīng)著市場(chǎng)形勢(shì)的演變而創(chuàng)新著現(xiàn)有的營(yíng)銷(xiāo)方式。就內(nèi)部而言，集團(tuán)統(tǒng)一布控、各城市項(xiàng)目全覆蓋因規(guī)模效應(yīng)提升傳播效率而得到廣泛應(yīng)用;而外部則主要分為兩方面：一是聯(lián)合第三方機(jī)構(gòu)達(dá)成客戶(hù)共享、聯(lián)合宣傳;二是借助互聯(lián)網(wǎng)工具產(chǎn)生的海量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)及需求定制。
依據(jù)對(duì)2015年?duì)I銷(xiāo)特征的總結(jié)，我們分析2016年房企營(yíng)銷(xiāo)主要有以下三大方向：
一是大規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)將延續(xù)，強(qiáng)勢(shì)宣傳提升關(guān)注度。今年以來(lái)，碧桂園全員微信朋友圈刷屏“不扯蛋，周一見(jiàn)!”、恒大?；◢u全渠道轟炸式營(yíng)銷(xiāo)均取得了不錯(cuò)的效果;
二是利用大數(shù)據(jù)描摹客戶(hù)“畫(huà)像”，精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)成為可能。借助線上線下渠道獲得客戶(hù)數(shù)據(jù)后，企業(yè)可以將這些大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，提取潛在購(gòu)房者的身份特征、偏好、行為特征等影響購(gòu)房的因素，為客戶(hù)“畫(huà)像”;
三是房企營(yíng)銷(xiāo)將回歸產(chǎn)品本源，模塊定制帶來(lái)營(yíng)銷(xiāo)升級(jí)。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”營(yíng)銷(xiāo)的不斷升級(jí)，產(chǎn)品定制方式已引起廣泛關(guān)注。目前萬(wàn)科、綠地、景瑞等房企都開(kāi)始了對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的探索，紛紛推出自身特色的定制化產(chǎn)品，綠地的“百年宅”、杭州萬(wàn)科•光璟的定制家裝和杭州景瑞•悅西臺(tái)的eplus服務(wù)模式均為典型代表，預(yù)計(jì)2016年，房企將會(huì)繼續(xù)深化產(chǎn)品迭代、家裝定制和物業(yè)升級(jí)這三方面的服務(wù)內(nèi)容。
11、企業(yè)運(yùn)營(yíng)強(qiáng)者生存，多維度經(jīng)營(yíng)變革在即
行業(yè)正在急劇發(fā)生變化，2016年房企將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，去庫(kù)存壓力增大，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)存量活和整合的新常態(tài)。展望2016，房企還將從利潤(rùn)與規(guī)模、產(chǎn)品與布局、土地與融資、創(chuàng)新與升級(jí)等維度入手，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新常態(tài)。
12、企業(yè)戰(zhàn)略覓資本、去庫(kù)存，迎接大數(shù)據(jù)時(shí)代
隨著房企多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略逐步落地，2016年，房企與資本市場(chǎng)的結(jié)合將更為深入，轉(zhuǎn)變思路去化庫(kù)存，對(duì)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用將成為未來(lái)趨勢(shì)。
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