2017年房地產(chǎn)行業(yè)分析

2017年房地產(chǎn)行業(yè)分析

　　步入2017年已逾一個(gè)禮拜，各行業(yè)已經(jīng)順利切換到新年模式中，那么對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，新年或許真的是新開始，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)行業(yè)分析吧。

　　2017年房地產(chǎn)行業(yè)分析

　　房?jī)r(jià)差距將更大

　　政府一直想在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

　　大城市房屋日益資產(chǎn)化

　　一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子最令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最 大福利。

　　小戶型將機(jī)械化

　　在大城市中心區(qū)，機(jī)械化的小戶型將崛起。20來(lái)平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過(guò)折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開發(fā)商，越來(lái)越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

　　逆城市化很難出現(xiàn)

　　很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

　　大城市很難“去中心化”

　　目前中國(guó)特大城市無(wú)不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個(gè)城市擁有多中心成為很多人的夢(mèng)想。但中國(guó)的國(guó)情是人均耕地 少，土地國(guó)有化。國(guó)家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。

　　商鋪面臨價(jià)值重估

　　商鋪面臨的最大問(wèn)題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng))。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

　　寫字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛

　　在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒(méi)有學(xué)位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。

　　房產(chǎn)稅

　　由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，為了穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)家不太可能出臺(tái)嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

　　計(jì)劃生育政策

　　未來(lái)，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。否則，中國(guó)在幾十年之后，將面臨嚴(yán)峻的人口危機(jī)(過(guò)度老齡化，勞動(dòng)力不足)。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒(méi)有想象的大，因?yàn)樯鷥河某杀驹絹?lái)越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢(shì)。

　　大城市的房?jī)r(jià)

　　中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。

　　2017房地產(chǎn)行業(yè)前景預(yù)測(cè)

　　如今房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了讓大部分中國(guó)人都焦慮的一件事。年年都說(shuō)有泡沫，泡沫又助推房?jī)r(jià)年年上漲。2016年上半年，全國(guó)50城房?jī)r(jià)上漲，下半年，央企牽頭大刀闊斧搶地，地王頻現(xiàn)。房?jī)r(jià)一路高歌，出現(xiàn)了多年未見的癲狂。手握資金的老百姓更是不甘示弱，買漲不買跌，紛紛貢獻(xiàn)一己之力，投身樓市。

　　其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，去年的貨幣寬松政策下，大量資金都流進(jìn)了樓市。在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購(gòu)房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策?？梢哉f(shuō)幾乎把杠桿用到了極致。大家看到房?jī)r(jià)上漲，過(guò)去買房的都賺了大把錢，所以都想通過(guò)買房發(fā)家致富。本月月初，胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2016財(cái)富傳承密碼特別報(bào)告》顯示，在中國(guó)億萬(wàn)富豪的人群構(gòu)成中主要有三種身份：企業(yè)主、炒房者和職業(yè)股民。炒房者(主要指投資房地產(chǎn)，擁有數(shù)套房產(chǎn)的財(cái)富人士)占中國(guó)億萬(wàn)富豪的15%。

　　網(wǎng)上曾經(jīng)流傳這樣一個(gè)段子。北京人老張，30年前為了圓出國(guó)夢(mèng)，賣了鼓樓大街一個(gè)四合院的房子，湊了30萬(wàn)，背井離鄉(xiāng)到美國(guó)淘金……風(fēng)餐雨宿，辛苦節(jié)儉，兩鬢蒼蒼，30年后了，終于攢下100多萬(wàn)美元(人民幣600多萬(wàn))，打算回國(guó)養(yǎng)老享受榮華。一回北京，發(fā)現(xiàn)當(dāng)年賣掉的四合院，現(xiàn)中介掛牌8000萬(wàn)，剎那間崩潰了……雖然只是一個(gè)玩笑，但可以看出，擁有一所屬于自己的房子，是大部分中國(guó)為之奮斗的目標(biāo)。然而自中國(guó)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)總是遠(yuǎn)遠(yuǎn)的跑在大部分人的收入前面。

　　2016年“930”房產(chǎn)新政以后，24個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府響應(yīng)中央政策限購(gòu)，政府出手控制房?jī)r(jià)上漲，提高融資杠桿。但是限購(gòu)政策并沒(méi)有起到有效的作用，反倒引起了一部分人的恐慌，助推房?jī)r(jià)依然上漲，陷入“越炒越限，越限越炒”的怪圈。于是各大城市再次升級(jí)限購(gòu)政策?？傊?，在2016年讓中國(guó)人談?wù)撟疃嘁沧尯芏嗳似v不堪的就是房子。那么在馬上到來(lái)的2017年，房子會(huì)不會(huì)繼續(xù)遭到“爆炒”?房?jī)r(jià)是否繼續(xù)成為壓在國(guó)人胸口的巨石呢?

　　2017年房?jī)r(jià)是上漲還是下跌?中國(guó)住建部住房政策專家委員會(huì)顧云昌表示，房?jī)r(jià)漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時(shí)間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，2016年房地產(chǎn)銷售總量和總額，將到歷史最高水平，按照此規(guī)律，2017年的銷售總量將呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2018年可能將再次走高。

　　在政策層面，本月月中，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。讓房子回歸本身的居住屬性，給老百姓吃了顆定心丸。馬光遠(yuǎn)表示：房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表。2014年3月，杭州房?jī)r(jià)下降，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)第一次市場(chǎng)拐點(diǎn)。2014年9月30日，人民銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是再一次救房地產(chǎn)的“第一槍”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最不確定的時(shí)間應(yīng)該是2017年，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。

　　值得注意的是，2016年，與一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不同，不少三四線城市的庫(kù)存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題”被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中。專家認(rèn)為，三四線城市庫(kù)存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶、定居并借此消化庫(kù)存;二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o，提高新建商品房項(xiàng)目的品質(zhì)，避免增加新的庫(kù)存壓力;三是通過(guò)改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機(jī)制，讓農(nóng)民在進(jìn)城時(shí)有更殷實(shí)的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購(gòu)買住房的資金能力，而不是單純依靠財(cái)政補(bǔ)貼才能買得起房。