2017年房地產行業(yè)形勢走向

　　2016年樓市整體呈量價齊升的火熱情形，整體表現良好，也給2017年上半年樓市帶來較大壓力，下面就讓學習啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產行業(yè)形勢吧。

　　2017年房地產行業(yè)形勢：經濟筑底

　　宏觀經濟L型走勢仍將持續(xù)，預計2017年GDP小幅下探至6.5%;微觀結構趨于改善，經濟底部有望進一步夯實。一方面經濟結構不斷改善，第三產業(yè)對GDP增長的貢獻率逐年增長，工業(yè)筑底企穩(wěn)跡象日益顯現。另一方面，需求不振和產能過剩等矛盾依然突出，疊加特朗普貿易保護主義傾向、全球貿易環(huán)境不確定性增加，經濟穩(wěn)定運行的基礎并不牢固。總體來看，2017年宏觀經濟將在變中求穩(wěn)的道路上繼續(xù)邁進，經濟觸底反彈的拐點時間目前還難以確定。

　　2017年，貨幣政策預計保持穩(wěn)健中性。2016年“靈活適度”的明穩(wěn)實松或穩(wěn)中略松在2017年將不復存在。“寬貨幣”對當下疲軟的實體經濟所帶來的邊際效益在不斷縮小，而帶來的風險卻不可忽視，故實質寬松的貨幣政策在2016年下半年已走到尾聲，2017年貨幣政策將真正回歸中性，既不會驟然收緊，但也不會開閘放水。

　　2017年房地產行業(yè)形勢：調控進入靜默期

　　2016年調控政策在分化基調上總體先揚后抑，一季度為“去庫存”中央刺激政策接二連三，調首付、降稅負、寬信貸火力全開;二三季度熱點城市開始逐步扭轉調控方向;最終四季度熱點城市“穩(wěn)房價、控地價”的調控新政密集出臺。年底中央經濟工作會議及此前的中央政治局會議進一步為后續(xù)調控政策方向奠定基調，“降杠桿，控房價”，再提房地產長效機制建設，意在進一步穩(wěn)定市場預期，促進樓市可持續(xù)發(fā)展。預計后續(xù)政策將進入平穩(wěn)期，在2017年召開前將相對“靜默”。2017年調控更多地將著眼于長效機制建設，同時延續(xù)因城施策方針，確保樓市整體運行平穩(wěn)可控。

　　我們認為，房地產調控思路已開始從簡單的量價目標導向調控向系統(tǒng)性的制度建設與改革過度。房地產長效機制建設涉及土地供應、房地產稅收、住房金融、新型城鎮(zhèn)化等一攬子制度改革。從2017年來看，房產稅短期內獲得實質性進展的可能性不大，而新型城鎮(zhèn)化的推進作為一項系統(tǒng)工程，中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育仍將按正常節(jié)奏開展。樓市調控長效機制更多的著力點，預計還是會落在土地與金融兩方面。一是熱點城市有望通過調整規(guī)劃或盤活存量低效建設用地，增加住宅土地供應。二是土地競買資金與居民購房資金的監(jiān)管機制將更加完善，房企競拍土地必須使用自有資金，居民購房不可違規(guī)再提高杠桿。三是限制性住房金融政策不會松動。鑒于目前熱點一二線城市房價仍在高位，且上漲壓力猶存，我們認為明年兩會前已出臺“限貸、限購、限價”等收緊政策的城市政策不會放松，甚至收緊城市還將進一步擴容。

　　2017年房地產行業(yè)形勢：市場銷量將調整回落

　　雖然四季度政策收緊導致市場景氣度有所下行，但2016年毫無疑問是行業(yè)銷售的歷史性大年。根據國家統(tǒng)計局數據，1-11月份，商品房銷售面積13.6億平方米，同比增長24.3%;商品房銷售額10.3萬億元，增長37.5%。其中，商品房銷售金額早在前10月便突破2015年創(chuàng)下的最高點，到11月，商品房銷售面積也再創(chuàng)新高，比2013年的頂峰高出5278萬平方米，預計2016年全年銷售面積將在15億平方米左右。

　　根據行業(yè)規(guī)律以及目前的政策形勢，預計2017年銷售整體表現將較為平淡，走出前低后穩(wěn)的態(tài)勢，銷售面積回落13%以上。一方面，從供給側來看，對本輪樓市行情貢獻最大的一線和熱點二、三線城市大都存在供應不足的問題，既有企業(yè)自身存貨有限的原因，也有政策調控的因素(例如，不少熱點城市目前禁止高端項目備案、不批預售證)。另一方面，從需求側來看，今年市場火熱本身已透支部分剛需和改善性需求。同時因為熱點城市著力防范資產泡沫、遏制投機，相當部分投資者開始觀望，這種觀望情緒至少在2017年上半年都會比較濃厚。綜合來看，2017年商品房銷售面積將經歷調整性回落，預計幅度可能超過10%。

　　房價方面，由于一二線重要城市的長期看漲預期沒有改變，疊加短期供給因素，房價調整的空間非常有限。尤其一線市場，供給一直偏緊，需求抑制型特征明顯，短期通過多種措施能實現控價目標，但后期仍存在上漲壓力。資源聚集、土地升值和都市圈形成，是推動一線市場發(fā)展的重要因素。

　　2017年房地產行業(yè)形勢：土地市場仍將活躍

　　比起住宅市場，2016年熱點城市的土地火爆程度有過之而無不及，一些城市一度出現“逢土拍必地王”現象。受益于熱點城市的輪番帶動，全國土地購置面積累計同比降幅不斷收窄，前11月從-20%提升到-4.3%，相較2015年的-31.7%更是回升了27.4個百分點。而與之形成明顯對比的是，土地成交價款同比增速持續(xù)正增長，且三季度加速上揚，到11月末，土地成交價款累計達到7777億元，已超過2015年全年金額，累計同比增速高達21.4%，創(chuàng)下自2014年以來新高。

　　預計2017年一二線土地市場仍將保持活躍。一是熱點城市土地供給有望進一步加大。土地市場量價嚴重背離的背后，是土地成交結構的顯著變化，即市場需求集中在地價較高的熱點一二線城市及少數一線城市輻射的三四線城市，這一趨勢仍將持續(xù)。在明年房地產長效機制建設的框架下，增加供地是平穩(wěn)市場最直接、可見效的政策工具。目前在廣州、廈門、鄭州、石家莊等一些城市已經有所動作。二是今年大部分房企銷售創(chuàng)新高，出于拿地補倉、調整布局的需要，明年熱點城市的土地需求將依然保持旺盛。總體來看，預計2017年土地成交金額較2016年小幅上漲的概率較大。

　　開發(fā)投資方面，雖然隨著政策新基調的確立，對房企開工存在一定不利因素，尤其是融資層面信貸收緊，無疑會影響開發(fā)投資增速;但目前市場的現實情況是熱點城市存量房快速去化，房企亟需補庫存，因此投資增速回落的可能性不大。同時從數據本身看，近兩年房地產開發(fā)投資額已處低位，基數較低，且月度絕對量波動較小。因此，預計2017年開發(fā)投資增速維持在低位，但有望保持正增長。

　　2017年房地產行業(yè)形勢：行業(yè)整合繼續(xù)行進

　　我國房地產的市場結構在加快演進。截至2016年三季度末，地產百強銷售占比已達46.54%，較2015年同期提升了7.06個百分點，行業(yè)集中速度創(chuàng)出歷史新高。2017年，并購整合將繼續(xù)行進。尤其當下的土地市場，已進入叢林競爭時代，大房企的強強聯手及樓面價的大幅攀升，又如一堵“銅墻鐵壁”在拉開強者和弱者之間的距離，項目并購、股權并購案例會不斷涌現。展望中長期，在一二線城市，一些小型開發(fā)商會逐步喪失獲取最基本生產資料——土地的能力。接下來，會有部分市場主體萌生退意，思考何時退出和怎樣退出的問題。寡頭化進程也由此開端。

　　“強者恒強”是我們可感觸的現象。但對于主流房企及為之服務的金融機構而言，考慮的最核心問題恐怕還不是在圈里誰超過誰、誰并掉誰的問題，而是如何順應快速變化的外部環(huán)境。