2017年房地產(chǎn)形勢分析最新消息
2017年房地產(chǎn)形勢分析最新消息
2016年場某種程度可謂是“大起大落”，而房價仍是大部分中國人都擔(dān)憂的一件事，下面讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)形勢分析吧。
2017年房地產(chǎn)形勢分析
樓市分析
其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，去年的貨幣寬松政策下，大量資金都流進(jìn)了樓市。在貸款規(guī)模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設(shè)法提高杠桿、用盡貸款政策。可以說幾乎把杠桿用到了極致。數(shù)據(jù)顯示，在中國億萬富豪的人群構(gòu)成中主要有三種身份：企業(yè)主、炒房者和職業(yè)股民。炒房者(主要指投資房地產(chǎn)，擁有數(shù)套房產(chǎn)的財(cái)富人士)占中國億萬富豪的15%。
2016年“930”房產(chǎn)新政以后，24個城市房地產(chǎn)調(diào)控，各地政府響應(yīng)中央政策限購，政府出手控制房價上漲。但是限購政策并沒有起到有效的作用，于是各大城市再次升級限購政策?？傊?，在2016年讓中國人談?wù)撟疃嘁沧尯芏嗳似v不堪的就是房子。那么在馬上到來的2017年，房子會不會繼續(xù)遭到“爆炒”?
2017年房價是上漲還是下跌?
中國住建部住房政策專家委員會顧云昌表示，房價漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，2016年房地產(chǎn)銷售總量和總額，將到歷史最高水平，按照此規(guī)律，2017年的銷售總量將呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。2018年可能將再次走高。
在政策層面，本月月中，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。讓房子回歸本身的居住屬性，給老百姓吃了顆定心丸。中國房地產(chǎn)市場最不確定的時間應(yīng)該是2017年，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來。
值得注意的是，2016年，與一些城市出現(xiàn)房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中。專家認(rèn)為，三四線城市庫存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。
有關(guān)2017年房地產(chǎn)形勢分析的幾個觀點(diǎn)
1、中國不等式。
我們來看一個不等式：房價漲幅>M2增幅>固定資產(chǎn)投資增速>GDP增速>一年期貸款利率>CPI。不管是直觀的看，還是通追溯中國過去20年的數(shù)據(jù)，這個不等式是個規(guī)律一般的存在，我們可以姑且稱之為中國模式不等式。該不等式從一個角度的解釋了，中國經(jīng)濟(jì)靠貨幣驅(qū)動和投資拉動的增長方式。
過去20年的貨幣驅(qū)動投資，不斷的正向反饋，起到了很好的效果。但我們假設(shè)當(dāng)貨幣越來越多，投資的邊際遞減越來越明顯，收斂之后拐點(diǎn)出現(xiàn)，負(fù)向反饋就開始了。不等式開始負(fù)向傳導(dǎo)，于是房價下跌，投資減少，CPI上升，通縮開始，直接后果就是政府、企業(yè)的債務(wù)會爆發(fā)違約，危機(jī)不言自明。2016年部分省份出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，無不是因?yàn)槌霈F(xiàn)了負(fù)向反饋。
2、M2與房價的正相關(guān)。
通過數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，M2增速在12%以上房價開始上漲，13%以上暴漲。所以很多人說房地產(chǎn)是中國貨幣的蓄水池，簡單地認(rèn)為貨幣進(jìn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個中蓄水池的觀點(diǎn)恰恰搞反了因果關(guān)系，央行的貨幣政策和地方的房地產(chǎn)刺激政策，通過商業(yè)銀行的開發(fā)貸款和個人按揭的貨幣乘數(shù)，放大了M2。從2016年初開始號召個人上杠桿，到年末個人按揭貸款迅速增加，占到新增貸款規(guī)模的八成，M2隨之高企。不等式正向反饋又開始啟動，房價上漲，開發(fā)商高價拿地，帶動相關(guān)行業(yè)投資意愿增強(qiáng)，隨之表現(xiàn)出來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)探底回升。
3、關(guān)于土地財(cái)政。
口誅筆伐土地財(cái)政者，大有人在。但土地財(cái)政無疑是一項(xiàng)偉大的制度發(fā)明，微觀上是城市政府對土地的證券化過程。政府出讓土地，經(jīng)過開發(fā)商的開發(fā)銷售，實(shí)現(xiàn)對購房人的變相稅收。政府拿到土地收益后對城市配套，公共服務(wù)進(jìn)行提升，土地財(cái)政加快了城市建設(shè)，加快了中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前理性的看雖然土地財(cái)政似乎到了盡頭，但由于沒有可以替代的稅收，土地財(cái)政依然不可撼動。
二、關(guān)于2017年的房地產(chǎn)市場的可能情形。
雖然在美聯(lián)儲加息，世界經(jīng)濟(jì)依然脆弱的國際環(huán)境中，存在著匯率貶值，貿(mào)易摩擦等等外部壓力，但總體中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型向好的趨勢不會變，也不能變。尤其2017年是中央領(lǐng)導(dǎo)層換屆年，保持穩(wěn)定是舉國意愿。
剛剛中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，對房地產(chǎn)側(cè)重頗多，明確表述了“房子是用來住的，不是用來炒的”，“防止房價大起大落”等。必將穩(wěn)定市場的預(yù)期，目前看市場人士普遍認(rèn)為一二線城市無虞，三四線城市不被看好。
在原有路徑無法徹底擺脫依賴的情況下，在20個熱點(diǎn)城市庫存所剩無幾的現(xiàn)狀中，宏觀預(yù)測2017年貨幣政策趨緊，存在加息可能，房地產(chǎn)政策限購限貸的政策將貫徹全年。
對一二線熱點(diǎn)城市，微觀上政策決定著房地產(chǎn)市場的小周期，六個月的時候政策效果開始顯現(xiàn)。因?yàn)槿绻恋厥欠康禺a(chǎn)商在限購政策出臺之初拿的地，六個月是取得預(yù)售許可證的時間，一旦下跌預(yù)期形成，市場觀望，銷售就不暢，資金壓力驅(qū)使開發(fā)商降價回籠資金。所以2017年中期房價會有小幅下跌。但在目前形成的儲蓄式購房的巨大思維慣性下，需求端依然旺盛。投資一二線熱點(diǎn)城市依然沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)。
政策明確傳達(dá)繼續(xù)鼓勵三四線城市去庫存，由于熱點(diǎn)城市金融機(jī)構(gòu)投資競爭激烈，三四線城市尚有可挑選的余地，對于列入政府名錄的舊改項(xiàng)目，挑選核心區(qū)位，配套優(yōu)質(zhì)的地塊，投資經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商，深度合作，依靠區(qū)域自身的住房需求，是可以達(dá)到預(yù)期的投資效果的。