2017年房地產(chǎn)行業(yè)展望

　　2017是否需要擔(dān)心樓市泡沫破裂?2017房地產(chǎn)最新的行業(yè)投資機(jī)會(huì)在哪里?下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起展望一下2017年房地產(chǎn)行業(yè)吧。

　　2017年房地產(chǎn)行業(yè)投資展望

　　(一)目前現(xiàn)狀： 近期投資和新開工短暫回暖，但后續(xù)仍有下行壓力

　　2017 年 1-10 月房地產(chǎn)投資增速 6.6%，較上月擴(kuò)大 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長 13.4%、但環(huán)比下降 8.2%，同期新開工同比增長 8.1%,較上月擴(kuò)大 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長 19.9%、但環(huán)比下降 7.0%，投資端數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)單月出同比大漲、但環(huán)比下降，因而投資端數(shù)據(jù)回暖更多源于低基數(shù)效應(yīng)，并考慮去年 4 季度投資端數(shù)據(jù)低迷，預(yù)計(jì)低基數(shù)效應(yīng)將在 11-12 月中繼續(xù)產(chǎn)生正面作用，不過考慮到近期政策持續(xù)打壓以及成交量連續(xù)縮量，投資端數(shù)據(jù)將在 17 年承壓;1-10 月銷售面積和銷售金額分別同比增長 26.8%和 41.2%，較上月分別回落 0.1 和 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，其中 10 月銷售面積單月同比增長 26.4%，較 9 月的 34.0%確有回落，但較核心一二線城市 10 月同比下降約 20%來講仍處于較高水平，10 月銷售增速呈現(xiàn)高位緩和收窄的趨勢(shì)，主要源于 10 月三線成交放量的對(duì)沖，但預(yù)計(jì)一二線成交的持續(xù)承壓以及三四線對(duì)沖的持續(xù)性仍然存疑，后續(xù)成交仍將繼續(xù)縮量。

　　(二)預(yù)計(jì) 17 年銷量弱 V 型走勢(shì)，全年同比下降 10% 、 2 季度同比下降20%

　　展望 2017 年銷量走勢(shì)，認(rèn)為全年銷售面積同比也將呈現(xiàn)一個(gè)弱 V 型走勢(shì) ，但預(yù)計(jì) V 型后半段的回升力度較弱 。其中： 1 )一方面，預(yù)計(jì)在 2017 年3-4 月形成一個(gè)銷量的極低值，同時(shí)考慮本輪周期中一二線城市從嚴(yán)政策可能在 2017 年貫穿全年并且對(duì)應(yīng)熱點(diǎn)城市的供應(yīng)也更為緊缺，因而預(yù)計(jì)屆時(shí) 2017 年 3 月 69 個(gè)城市銷售同比下降 30% ，對(duì)應(yīng) 2017 年 4 月全國銷售面積同比下降 20% ; 2 )另一方面，預(yù)計(jì) 2017 年調(diào)控政策也仍有結(jié)構(gòu)性放松的可能性，當(dāng)然一二線繼續(xù)從嚴(yán)，三四線繼續(xù)放松的可能較大，那么三線城市的成交放量或?qū)⒛芨掷m(xù)一點(diǎn)，但是由于 2017 年下半年的放松力度要遠(yuǎn)弱于 2014 年下半年，因而預(yù)計(jì) 2017 年 69 個(gè)城市銷售同比下降 10% ，對(duì)應(yīng) 2017 年全國銷售面積同比下降 10% 。

　　(三)預(yù)計(jì) 2017 年土地購置面積同比下降 3% ，新開工面積同比0%

　　雖然土地成交、 新開工和銷售出現(xiàn)了滯后現(xiàn)象 ，但土地成交面積同比領(lǐng)先于新開工面積同比的 6 個(gè)月的關(guān)系一直相對(duì)固定，并且在 2014 年前后也并沒有發(fā)生太大的變動(dòng)。因而可以利用土地成交的面積同比來預(yù)測(cè)后續(xù)的新開工面積同比。從目前百城土地成交面積同比的走勢(shì)來看，目前仍處于土地成交縮量的過程中，并且認(rèn)為受制于銷量回落以及土地供應(yīng)制度的綜合影響， 2017 年的土地成交仍會(huì)相對(duì)較弱，同時(shí)考慮到一二線城市的庫存緊張背景下的被動(dòng)加庫存，因而預(yù)計(jì) 2017 年土地成交面積同比下降 3%，考慮熱點(diǎn)城市被動(dòng)加庫存的傳導(dǎo)之下，預(yù)計(jì) 2017 年新開工面積同比 0% 。

　　(四) 預(yù)計(jì) 2017 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為 3.7%

　　2016-2017 年的施工相關(guān)投資的預(yù)測(cè)和土地相關(guān)投資的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì) 2016-2017 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為 10.3 萬億和 10.7 萬億，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為 7.6% 和 3.7% 。

　　2017年房地產(chǎn)行業(yè)股市展望

　　一、主要觀點(diǎn)

　　行業(yè)觀點(diǎn)“中性”：

　　a)由于調(diào)控政策密集出臺(tái)，土地成本高企及2016年銷售基數(shù)較高，我們認(rèn)為中資地產(chǎn)公司2017年合同銷售收入及毛利率將同比下滑，缺乏盈利可見度。

　　b)基于業(yè)內(nèi)調(diào)研數(shù)據(jù)，我們預(yù)計(jì)2017-2018年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入周期性下滑，大部分地產(chǎn)企業(yè)以謹(jǐn)慎持有現(xiàn)金為主，估值重估空間不大。目前香港上市的中資開發(fā)商估值水平處于近4年的偏低水平，反映了大部分負(fù)面因素，估值合理。維持行業(yè)“中性”的投資評(píng)級(jí)。

　　主要看點(diǎn)：一線城市土地價(jià)格將繼續(xù)上漲，看好在一線城市擁有充足優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的開發(fā)商。

　　據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，由于需求旺盛及房價(jià)不斷增長，一線城市的土地價(jià)格在過去4年中年均增長20%以上，由于土地稀缺，我們預(yù)測(cè)該類城市的地價(jià)在2017-2020年仍將持續(xù)增長。

　　我們看好在一線城市擁有充足優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，因?yàn)樵擃愰_發(fā)商可維持穩(wěn)定的毛利率，盈利可見度較高。

　　投資策略：投資估值較低，土地升值空間較大的一線城市開發(fā)商及防守型較強(qiáng)的REITs。

　　推薦個(gè)股：

　　越秀地產(chǎn)(123 HK，買入)：

　　公司是廣州市政府旗下主要住宅開發(fā)商，在廣州擁有370萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。目前股價(jià)相對(duì)2016年NBV有60%的折讓。公司已經(jīng)通過新的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。

　　管理層計(jì)劃于2017年底前恢復(fù)公司盈利增長，并通過更多資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)股票價(jià)值重估。我們預(yù)期公司盈利于2016、2017年分別增長7%、32%，目標(biāo)價(jià)為1.7港元，相當(dāng)于0.6倍的2016年預(yù)測(cè)NBV。