2016年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

2016年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　房子在中國人的生活始終占著一塊最重要的地位，特別是在大城市，房幾乎是壓在所有年輕人身上的一座大山。關于2016年的房地產(chǎn)趨勢，小編給大家?guī)砹艘恍┵Y料文章整理，希望能幫到大家。

2016年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

　　2016年是十三五的開局之年，但大多數(shù)經(jīng)濟學家認為今年是中國經(jīng)濟L型繼續(xù)探底之年。據(jù)我多年觀察，每年天涯及百度上均有各種關于中國經(jīng)濟崩潰論的論調(diào)，年年都說今年經(jīng)濟怎么困難，大部分是杞人憂天，大家就當娛樂新聞，看看也就算了。這里我舉個例子，實際上多年前就有一些悲觀的朋友擔心經(jīng)濟崩潰，執(zhí)意要把手中的人民幣換成美元，并匯進外資銀行或者干脆換成美鈔存在保險柜。事實證明這些人都錯過了大牛市，只能眼睜睜地看著別人的房子及人民幣大幅升值，其中人民幣自05年匯改以來經(jīng)歷了將近十年的牛市，有效匯率上漲了50%左右，而全國房地產(chǎn)價格從2003年至今更是上漲了10倍。后來我私底下問這些朋友：你們可以看空中國經(jīng)濟，但為什么要把外幣匯到外資銀行或者換成現(xiàn)金?他們的答案居然是擔心國家強制結匯。對此我只想說：不要放棄治療，藥不能停。話說回來，今年經(jīng)濟困不困難?今年很困難，而且是真困難。你看看，許多城市地產(chǎn)項目大片閑置的，開發(fā)商不敢動工，因為動工就是死，但不動就是等死。已開發(fā)的房子庫存有多少?實體經(jīng)濟也哀鴻遍野，許多工業(yè)園企業(yè)關門歇業(yè)。一些一線富豪家族一夜歸零。就連理發(fā)店，零售市場這樣的快速消費市場都比往年生意差了許多。
　　為了搞清楚經(jīng)濟始末，我想從規(guī)律說起，什么是規(guī)律?規(guī)律就是事物運動中內(nèi)在本質(zhì)必然的聯(lián)系。而經(jīng)濟本身是有周期規(guī)律的。我有一個室友，研究生期間不務正業(yè)，根據(jù)什么博弈論居然研究了什么萬象歸宗理論，光聽這個名字就知道是讀小說中毒太深的結果。偏題太多了，為什么這里說到他的萬象歸宗理論呢，字面意思就是一切事務的發(fā)展都是個輪回。因此我這里要說說中國經(jīng)濟這輪周期的始點，以及周期的終點會去向哪里?
　　回顧這輪房屋牛市，可以追溯到2003年8月份，國務院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。之后的兩年房地產(chǎn)價格快速上漲，于是從2005年開始調(diào)控，相繼出臺了國八條和新國八條，之后是n次升息升準，提高貸款首付比率，國六條，征收二手房營業(yè)稅個人所得稅，提高準備金等，終于房屋價格控制初見成效。但2008年次貸危機后，政策調(diào)控戛然而止，2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降。2008年10月12日，出臺了一系列新政支持房地產(chǎn)，如首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優(yōu)惠，最低首付下調(diào)為20%。房地產(chǎn)又迎來一次暴漲。之后幾年又迎來了史上最嚴厲的調(diào)控政策，終于在2014年調(diào)控取得效果，而當前國家再次出手救市，但這次恐怕是最后一次。可以說近十年來掙錢的邏輯非常簡單，就是買房-貸款買房-房屋升值-重評估再貸款-繼續(xù)買房，這種加杠桿的買房策略使很多人暴富。當然還有一些高手，他們通過類似炒購房期貨牟利，比如說甲與開發(fā)商簽訂了100萬元的購房合同，并付了開發(fā)商兩萬元定金，但如果甲和開發(fā)商和房管局關系好的話，他可以遲遲不交首付款并辦理按揭，一定時間后房屋價格上漲到120萬元，甲決定出售給乙，并找到開發(fā)和房管部門修改合同備案，將購房人一欄的名字直接改為乙，乙需要支付甲20萬元，并按照合同約定支付給開發(fā)商98萬元(扣除甲已經(jīng)支付的兩萬定金)即可。于是甲只用兩萬元的投入獲得了20萬的收益。
　　可憐的老百姓一直幻想政府調(diào)控會使房價回調(diào)，但是政府越調(diào)控房價越是上漲，老百姓如果相信調(diào)控，結局會很悲劇，房子越等越買不起，原來的全款，到現(xiàn)在可能只夠付個首付。終于經(jīng)過多年的洗禮，再也沒有人相信房價會下跌，什么房屋租售比，房價收入比，這些指標都是浮云，大家都相信買到即掙到，買到必升值!即使有少部分人知道房地產(chǎn)有泡沫，但他們更堅信泡沫是鐵做的。于是結婚變成一件非常奢侈的體驗，如果一個男人要結婚，他必須乖乖去買房，如果買不起房，最難搞定的是丈母娘，而這僅僅是第一關，哪怕你搞定了丈母娘，還有老丈人呢，還有姑姑嬸嬸一大幫人給你指手畫腳。不買房結婚實實在在被認為是耍流氓，你需要搞定的人太多，不止丈母娘一個。
　　有位經(jīng)濟學家說，成功的投資人很不合群，當音樂響起時大家起身跳舞，他卻獨自躲在角落里默默地喝著悶酒，當音樂停止時，大家都在搶椅子，他卻翩翩起舞。也有人說，泡沫膨脹時才是最好的盈利期。我認為都是有道理的，關鍵看你如何把握這個度，折中地處理這個問題，你當然可以擁抱泡沫，但絕不能刀口舔血。而現(xiàn)在2016年，你已經(jīng)擁抱了泡沫這么多年，現(xiàn)在就是刀口舔血的時間，我必須提醒各位，音樂已經(jīng)接近尾聲，請從容地安排happy edding，守住你的票子，留下一套房子，揣緊核心的鋪子，帶上你的孩子，抱緊你的娘子，享受人生的樂子，讓別人去搶最后的栗子吧。也許房地產(chǎn)未來還有一定的盈利，也許你可能會有一些意猶未盡，但這種錢還是給別人掙為好，記住永遠不要羨慕賭徒贏了錢。
　　近十年房地產(chǎn)上漲的邏輯，這里僅羅列三個觀點，一是熱錢推動說，二是土地財政說，三是貨幣通脹說。
　　目前這三個因素基本全部熄火。首先談談熱錢推動，華爾街有句名言money never sleep,資本是逐利的，隨著前些年人民幣持續(xù)升值，中國的資產(chǎn)不斷升值，聞到血腥味的國際資本源源不斷地流入中國，進一步推升了國內(nèi)房價。網(wǎng)上有個段子，說一美國人到中國旅游，用20萬美元換了134萬人民幣，100萬買一單身公寓，34萬吃喝玩樂一年。第二年要回去時房子漲了賣了200萬，人民幣兌美元升值到1:6.2，200萬人民幣換回32萬美元。美國人白玩一年還倒掙12萬美元，非常高興地回家了。但2015年美元強勢回歸，人民幣對美元快速貶值，資本加速外逃，據(jù)央行網(wǎng)站消息，2015年12月外匯儲備33303.62億美元，較上月下降1000億美元。事實表明國際資本對中國投資已經(jīng)不像原來那么有興趣。李嘉誠密集出售了中國的商業(yè)物業(yè)，還有誰愿意做接盤俠?
　　再說說土地財政說，可以說目前地方財政收入主要都是靠賣地，但是顯然他們心急了一點，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴重過剩。據(jù)觀察經(jīng)營房地產(chǎn)并不比養(yǎng)豬高明多少，大家應該知道有個豬周期，循環(huán)一般是：豬價下跌-養(yǎng)豬戶減少-豬肉供給減少-豬肉價格上漲-養(yǎng)豬戶增多-豬肉供給過剩。如果把豬肉改成房子，養(yǎng)豬戶改成開發(fā)商上述周期同樣成立?，F(xiàn)在屬于房地產(chǎn)過剩階段，接下來會發(fā)生什么，大家應該有個預期和判斷。2015年政府在多次會議中強調(diào)去庫存化是房地產(chǎn)市場的當務之急。房子現(xiàn)在有多過剩呢，以我市為例，據(jù)簡單地抽樣統(tǒng)計本市每個家庭約有兩套商品住房，但僅信江新區(qū)未出售的房子又可以夠舊城區(qū)每戶家庭再買一套，你說房子多不多?再看看全國的數(shù)據(jù)，如果包括已批的和在建的有140億平方米，即使按照最好的銷售年2013年，目前的庫存量包含已批未建的需要十年才能消化?，F(xiàn)在已經(jīng)看到某些城市炸掉一些爛尾樓盤，許多人開始罵娘，一邊是百姓買不起房，一邊是資源的嚴重浪費。對此我想說：還記得中學政治課本上把牛奶倒進溝里的故事嗎?這叫生產(chǎn)過剩，大家要接受并習慣這種現(xiàn)象。政府也猛然意識到，老百姓的房子保有量已經(jīng)非常高了，光靠賣土地是不可持續(xù)的，天下沒有不散的宴席，于是當機立斷地出臺了不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅等，未來再也不需要靠賣地維持生計，稅務部門要按人頭現(xiàn)有住房面積計算，面積越大的繳稅越多，財政照樣可以有源源不斷的收入。
　　最后說說貨幣通脹，貨幣通脹這個東西非常厲害，中國超發(fā)貨幣是非常嚴重的，如果你相信統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，并把錢存進銀行你可能要悲劇了，每年官方公布的CPI數(shù)字都很低，近十年最高的年份不到4%，一般認為5%以內(nèi)都不屬于惡性通脹。但實際上據(jù)觀察，每5年中國的物價就上漲了一倍!中國長期在負利率環(huán)境下運轉(zhuǎn)，如果把錢存進銀行，財富非但沒有增加，反而隨著物價的上漲縮水了。因此在中國出現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象：
　　窮人存錢,越存越窮;富人貸款，越貸越富。國際上那些大亨負債率一般不超過20%，而中國卻是多多益善，只能說現(xiàn)在這種狀態(tài)是不正常的，在這種背景下越來越多的人把資產(chǎn)投進了房地產(chǎn)，并進一步推高了房價。時至今日，物價指數(shù)這玩意已經(jīng)沒有多大意義。一個北京的老太太可能憑其一套破四合院坐擁千萬資產(chǎn)，你說大米、豬肉、蔬菜即使?jié)q個一倍對她有何意義?一般情況下一線城市的老百姓普遍蠻有錢了，如果賣掉一套房子，僅僅是吃是花不完的，但如果再買套房子估計也是蠻困難的，對于老百姓而言房子的月供已經(jīng)是最大的消費，只要房價不漲，生活成本就不會漲，神馬cpi一籃子價格指數(shù)都是浮云。現(xiàn)在繼續(xù)買房可能會供房一輩子，賣掉一套房子你會一輩子輕松，你會選哪個?說到這里很多人要罵人了，你這不是敗家嗎?我打個比方，如果你在6000點賣出公司股份，還有誰敢指責你，你看看那些大股東哪個不在減持呢，他們是敗家業(yè)嗎?
　　在這里我要特別說明下，上述建議是對于有多套住房的人群而說的，我身邊的富豪都在拋，今天你拋了沒有?另外，上述建議也是針對二三線及以下城市的人群的。如果你的房子在北上廣深，如果你的房子是二三線核心區(qū)域的房子，目前來看還是安全的。無論你在哪個城市，如果一套房子都沒有，請擇時考慮買一套房子，畢竟房價已經(jīng)下跌了不少，另外許多地方政府還有配套補貼政策和落戶政策，你要充分利用公積金貸款，利率是非常優(yōu)惠的，一輩子只能使用兩次必須珍惜，要盡可能降低首付比率，另外要測算好，使月供與公積金繳款匹配，現(xiàn)在的政策允許每月取出公積金支付月供，你要做到每月不需要額外支出，而且每月盡量把繳納的公積金花完。選房方面首先我建議你購買已經(jīng)裝修好的房子，這樣相當于裝修款也可通過公積金貸款出來，下一步無需再籌錢裝修。盡量選裝修大眾化些的，清爽實用的，比如萬科的帶裝修的房子，質(zhì)量非常好，適合首次置業(yè)。二建議購買成熟地段的房子，這里生活方便，相對保值增值，作為自住房，新城區(qū)我是不太建議的，房子最好離父母近一點，現(xiàn)在年輕人都要忙事業(yè)，父母可以幫忙照顧小孩。三建議購買學區(qū)房地鐵房，這是錦上添花的事，如果買不到就算了，不必刻意追求，未來教育資源平均化應該是大趨勢。四建議購買大品牌樓盤，這些樓盤價格貴一點，物業(yè)費高一點，但是生活舒心太多，如果你不在乎物業(yè)環(huán)境，可忽略此條。五買房要選對時機，如果你買一手房，選擇在淡季比較好，比如說過年之后的幾個月，雖然類似十一這樣的期間，促銷活動和營銷宣傳多，但價格并不實惠，賣東西是這樣的，買的人多了價格就跌不下來，客流小了價格自然實惠。如果你買的是二手房建議選在春節(jié)前買，很多老板房子多，年前急需要錢結賬或者進貨，很有可能被你淘到實惠的房子，另外多關注一些銀行拍賣信息，可能會有意外收獲。六房子這個東西真不是東西，不能著急，要相信房子沒什么好牛氣的，它絕對不能買到姐的自由。
　　既然孤注一擲地投資房地產(chǎn)已經(jīng)不是個好辦法，那么該如何管理你的財富呢?現(xiàn)在很多人認為2016年存在資產(chǎn)配置荒的問題，這里我想為大家提示復利的概念，前幾年許多朋友把錢借出去，少于兩分的利息都不好意思對別人說。如果現(xiàn)在大家依然帶著這種預期去找資產(chǎn)，你就大錯特錯了，實際上一分息的回報已經(jīng)很高了，很多人以為致富的先決條件是巨大的資金基礎和高額的盈利回報，但其實并非如此。搞怪的愛因斯坦曾經(jīng)說過：“宇宙間最大的能量是復利，世界的第八大奇跡是復利。”假設你現(xiàn)在有100萬元，每年按12%復利增長，10年后為311萬元，20年后為965萬元，30年后為2996萬元。你可以對比一下，你未來三十年工資總收入有多少?我舉這個例子的目的是告訴大家，大家一定要降低資本回報的預期，前幾年的回報是短暫不可持續(xù)的。目前銀行貸款房屋貸款利率約5%左右，現(xiàn)在一些中小銀行理財產(chǎn)品也能達到這個水平，比如南京銀行的珠聯(lián)璧合系列有5.1%左右的收益。實際上5%左右的收益率在目前這個時段也是可以接受的。
　　對于一般工薪階層，2016年還是以穩(wěn)定過冬為前提，主線還是休息。我建議大家把資產(chǎn)做如下配置，40%做銀行理財產(chǎn)品，記住要買非保本型的，收益在5%左右，保本與非保本風險差不多，只是銀行操作手段不一樣。20%購買債券型基金，記住要買純債型的，混合型和可轉(zhuǎn)債型都別買，很多人看到2015年股市暴跌，2016年的熔斷，但很少人注意到2015年很多債券基金收益率達到15%，理論上債券和股市及利率水平呈負相關，目前股市不景氣，利率還有下降的預期，至少2016年上半年債市還處在牛市。20%投資p2p龍頭，一定要是龍頭企業(yè)，比如陸金所、恒大金服，收益也有7%左右。另外留10%左右放在余額寶、投資股市或者換成美元，2016年人民幣貶值預期在5%左右，招商銀行美元理財有2%左右的收益，整體回報率在8%左右。最后留一點錢抄底，如果發(fā)現(xiàn)有回報率比較好的商鋪和房子是可以入手的，比如說杭州亞運會及G20概念下濱江板塊。這樣配置下來整體資產(chǎn)回報率應在8%左右，遠遠跑贏通脹，也跑贏大部分城市的房價漲幅。2016年中國經(jīng)濟有多臺大戲，劇情怎么樣?我們邊看邊說。
今天的文章分享就到這里，希望可以幫到正在為了買房而彷徨的你。