房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

時(shí)間：2016-10-14 12:51:50 冰芝869由分享

　　房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程又是怎樣的呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的相關(guān)資料。供你參考。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程

　　據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)月度市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告前瞻》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2013年1-3月總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。

　　相比2013年1-2月數(shù)據(jù)，其他資金累計(jì)占比較上一數(shù)據(jù)基數(shù)期增加3個(gè)百分點(diǎn)。

　　2013年3月份國(guó)房景氣指數(shù)比上月回落0.36點(diǎn)，一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂;房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開(kāi)工面積再次負(fù)增長(zhǎng);商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價(jià)格增幅放緩?？傮w而言，潛在供應(yīng)依然偏緊。

　　2013年一季度多項(xiàng)指標(biāo)回落，主要是前兩月突增因素明顯，從整體看，一季度市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)走勢(shì)，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策細(xì)則在各地的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)銷售在二季度會(huì)繼續(xù)回落。

　　住宅房地產(chǎn)的發(fā)展歷史

　　上世紀(jì)80年代

　　上世紀(jì)九十年代中后期，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跟不上快速前進(jìn)的經(jīng)濟(jì)步伐。1999年中央政府開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房制度，開(kāi)始推行住房分配貨幣化制度，這種制度自1986年開(kāi)始在煙臺(tái)進(jìn)行試點(diǎn)，以提租發(fā)券、空轉(zhuǎn)起步為特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點(diǎn)的行列。

　　然而由于八十年代末期的高強(qiáng)度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達(dá)到18.5%)，宏觀經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整導(dǎo)致銀根緊縮，大量房地產(chǎn)企業(yè)失去了資金來(lái)源，產(chǎn)生了中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)的第一個(gè)爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的必然是以沉寂告終。

　　上世紀(jì)90年代

　　1992年鄧小平南巡講話以后國(guó)家對(duì)土地批租的審批權(quán)進(jìn)行適當(dāng)下放，南方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了一整年的高速發(fā)展。但是這樣的瘋狂建筑高潮卻導(dǎo)致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強(qiáng)度通貨膨脹，并造就了第二個(gè)爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現(xiàn)在這一時(shí)期。

　　1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，住房公積金制度開(kāi)始全面建立。之前這一來(lái)自新加坡的房地產(chǎn)分配制度只在上海進(jìn)行試點(diǎn)。

　　到了1998年中央政府決定開(kāi)始停止住房實(shí)物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后，新建住房原則上只售不租，同時(shí)全面推行住房公積金制度。當(dāng)年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出了中國(guó)的第一份個(gè)人住房抵押貸款。

　　2000年以來(lái)

　　進(jìn)入本世紀(jì)，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動(dòng)下迅速升溫。2001年房地產(chǎn)投資6245億元，占全社會(huì)總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產(chǎn)投資升高到14480.75億元，占社會(huì)總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時(shí)，政府也出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。使用的方法包括，退還個(gè)人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速竄升。這波房?jī)r(jià)波動(dòng)中最為明顯的例子就是中國(guó)最大的城市上海。

　　2000年的上海的房屋每平方米均價(jià)為3326元，到2004年時(shí)均價(jià)已上升至6385元，漲幅達(dá)到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價(jià)超過(guò)8000元/平方米，2003年這一數(shù)字達(dá)到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價(jià)格超過(guò)8000元/平方米, 而市中心的房?jī)r(jià)更大多已經(jīng)突破16000元每平方。

　　而中國(guó)大陸其他城市的房?jī)r(jià)也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房?jī)r(jià)早于上海開(kāi)始其向上突進(jìn)的趨勢(shì)，但也比上海更早遭遇到市場(chǎng)的反擊;北京的房?jī)r(jià)漲幅也相當(dāng)驚人，其中國(guó)大陸最高房?jī)r(jià)城市的地位至2003年初才被上海超出。房?jī)r(jià)的漲幅不但集中于中心城市，同時(shí)也蔓延到了一些二級(jí)城市。

　　抑制房?jī)r(jià)政策

　　國(guó)家研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)者都認(rèn)為此次中國(guó)大陸房地產(chǎn)泡沫堪比1991年以前的日本房地產(chǎn)于1997年之前的香港房地產(chǎn)。但是少數(shù)學(xué)者和大多數(shù)的房地產(chǎn)商人則堅(jiān)持認(rèn)為中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)是不存在泡沫的，這只是長(zhǎng)期計(jì)劃體制以后的正常的上漲。但是在2003年6月中國(guó)人民銀行發(fā)布了所謂121號(hào)文件以加強(qiáng)房地產(chǎn)投資管理牽制過(guò)猛的房地產(chǎn)升勢(shì)。但是一個(gè)月以后，國(guó)務(wù)院發(fā)布的8號(hào)令卻在一定程度上抵消了前述文件的效力。房?jī)r(jià)在政府的自相矛盾中繼續(xù)前進(jìn)，直到2005年年初達(dá)到頂峰。

　　2005年以來(lái)中央政府采取一系列的控制措施以期達(dá)到平抑房?jī)r(jià)平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。該意見(jiàn)規(guī)定，“對(duì)2年內(nèi)未開(kāi)工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查”，“對(duì)持有不足2年的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)以交易全額征收營(yíng)業(yè)稅”，“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”等等。此政策對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)泡沫的沖擊非常明顯，大量消費(fèi)者持幣待購(gòu)，對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的下降期望。截至條目編制時(shí)，上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)回穩(wěn)，上漲趨勢(shì)不再明顯，成交亦開(kāi)始萎縮。

　　2008下半年，受美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)影響以及自身調(diào)整的要求，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始一次普遍的調(diào)整。房地產(chǎn)交易量普遍大幅萎縮，但是平均成交價(jià)格并沒(méi)有下降。之后中國(guó)眾多城市紛紛出臺(tái)相關(guān)政策直接補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商，并放寬了征地政策，部分城市甚至允許開(kāi)發(fā)商分期付款拿地。在寫作本文時(shí)候，部分城市的房地產(chǎn)交易量在這些新政策的刺激下開(kāi)始回暖。