2016年房地產(chǎn)形勢分析最新消息
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于2016年房地產(chǎn)形勢分析的相關(guān)資料。供你參考。
2016年下半年房地產(chǎn)形勢分析
1、市場繼續(xù)回調(diào)，下半年及明年房地產(chǎn)投資增速回落
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的貨幣邊際效應(yīng)減弱，需求通過上半年的集中釋放之后，市場難以再出現(xiàn)交易規(guī)模的明顯增長。市場降溫后，支持本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的重要因素之一住房投資性減弱，甚至大部分投資購房人群離場。增量房市場的銷售、開工以及拿地的積極性都會(huì)受到影響。
2、一線城市收縮，二線城市崛起
一線城市的土地供給量減少，核心位置的地塊幾乎難覓蹤影，人口逐年疏解或自然流失，都決定了未來城市增量房市場的發(fā)展空間變小。2016年上半年，房地產(chǎn)市場點(diǎn)燃了核心二線城市，成為了增量房聚焦的新區(qū)域。這些城市，或?yàn)橐痪€周邊，或?yàn)閰^(qū)域中心，土地、人口資源豐富，住房的交易規(guī)模將不輸一線。
3、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)抱團(tuán)效應(yīng)，“城市圈”市場存在共生關(guān)系
以北京、上海、深圳為代表，在增量房市場外擴(kuò)、需求溢出的影響下，城市間的地緣聯(lián)系加強(qiáng)。如同北京與廊坊，上海與嘉興，深圳與惠州，在共享購房人群、交通與經(jīng)濟(jì)的條件下，房地產(chǎn)市場存在共生關(guān)系，需求會(huì)在城市間流動(dòng)轉(zhuǎn)移，價(jià)格趨勢存在傳導(dǎo)和一致性。
4、地王倒逼新房高端化，核心城市面臨新的去化問題
2016年上半年出現(xiàn)了大批地王，土地成本都會(huì)反映到將來的房價(jià)上。北京新房市場已經(jīng)出現(xiàn)了非常典型的高端化、豪宅化趨勢，由此導(dǎo)致了利潤減少、去化周期長、產(chǎn)品同質(zhì)化問題，在品質(zhì)相近、產(chǎn)品差異化低的情況，會(huì)引發(fā)一線新的去化問題。但是，在常態(tài)的房地產(chǎn)市場中，如果加之充裕資金，地王還是會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，因?yàn)檫@是現(xiàn)階段房企的生存之門。
5、調(diào)控手段更為審慎，未來政策注重分類施策、因城施策
目前房地產(chǎn)市場面臨的形勢復(fù)雜，已經(jīng)不僅是刺激經(jīng)濟(jì)的工具，或者滿足自住需求，盡管這些依然重要。然而更重要的是在“有房者”成為多數(shù)的情況下，市場重心已經(jīng)從增量過渡到存量，150萬億存量資產(chǎn)背后對(duì)應(yīng)的是社會(huì)財(cái)富、中產(chǎn)及高產(chǎn)階級(jí)的信心和消費(fèi)行為。所以對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，“穩(wěn)定”比“調(diào)整”更為重要。我們判斷，下半年及未來短期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)整體收緊，市場調(diào)控的差異性增加。
6、改善性購房需求成為“新剛需”
本輪房地產(chǎn)市場周期最大的不同點(diǎn)是改善性需求成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場上升的核心力量。隨著住房自有率的提高，以及二胎政策的放開，改善性需求會(huì)成為房地產(chǎn)市場的“新剛需”。這也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)化，由滿足急迫的居住需求，到改善居住環(huán)境。因此，無論未來的房地產(chǎn)政策還是居住產(chǎn)品，都應(yīng)該重視改善性住房需求的釋放。
2016年我國房地產(chǎn)行業(yè)政策形勢分析
行業(yè)政策:中央政策趨穩(wěn),地方政策繼續(xù)分化
進(jìn)入6月份,中央政策趨穩(wěn),而地方政策更加細(xì)分化,一方面,在"地王"頻現(xiàn)的情況下,熱點(diǎn)城市繼續(xù)出臺(tái)收緊調(diào)控政策,其中合肥針對(duì)土地市場"地王"頻現(xiàn)現(xiàn)象,出臺(tái)新政,提升居住用地競買保證金不低于參考總價(jià)的50%,同時(shí)指出各區(qū)縣(除縣級(jí)巢湖市和廬江縣外)拍出"地王"的,須在合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清,有利于平抑土地市場過熱現(xiàn)象;而另一方面,對(duì)于庫存高企的省市,地方繼續(xù)出臺(tái)系列政策化解房地產(chǎn)庫存,其中財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)農(nóng)民工購房等持續(xù)有序推進(jìn)。
信貸政策:整體信貸寬松有限,合肥差別化信貸落地
本月各地信貸政策相對(duì)平穩(wěn),但是各城市間信貸執(zhí)行差距依舊較大,其中值得注意的是,本月合肥差別化信貸政策終于落地,政策一方面提高了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),另一方面,首套房和二套房首付比例均上升(或?qū)嶋H持平)。而在公積金方面,本月,多個(gè)省市頒布2016年度公積金新政,主要涉及公積金覆蓋范圍、公積金繳存額度、繳存比例和公積金貸款額度調(diào)整等,但本月天津出臺(tái)公積金緊縮政策,下調(diào)了最高貸款額度。
長效機(jī)制:多地明確保障房貨幣化安置目標(biāo)
長效調(diào)節(jié)機(jī)制在本月繼續(xù)加速推進(jìn),保障房方面,本月中央繼續(xù)加大對(duì)棚改的支持力度,引導(dǎo)居民優(yōu)先選擇貨幣化安置方式,地方層面,多省、市提出保障房新政,涉及棚改、保障房新建、貨幣化安置、公租房范圍擴(kuò)大等多個(gè)方面。另外,不動(dòng)產(chǎn)方面,國土部提出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要在基層全面落地實(shí)施,今年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。
政策效果:上半年成交高位運(yùn)行,但二季度逐步回落
2016年1-6月份,全國商品房銷售面積6.43億平米,同比增長27.9%,增幅較1-5月份降低5.3個(gè)百分點(diǎn),其中,住宅銷售面積5.71億平米,同比增長28.6%,增幅較1-5月份回落5.6個(gè)百分點(diǎn)。整體來看,16年上半年,政策寬松趨穩(wěn),推動(dòng)成交高位運(yùn)行,全國商品房銷售面積創(chuàng)歷史同期新高。
2016年房地產(chǎn)發(fā)展形勢預(yù)測
1、市場分化進(jìn)一步加大，一二三線城市差距越來明顯
去庫存的政策下，預(yù)計(jì)2016年樓市供應(yīng)整體偏緊。一線城市由于地價(jià)高，產(chǎn)量穩(wěn)，加上房企也偏愛一線城市，預(yù)計(jì)一線的量價(jià)將繼續(xù)向上;但對(duì)于三四線城市來說，人口流入的吸引力不強(qiáng)，需求量不高，房價(jià)上漲乏力，甚至面臨高庫存、較大銷售壓力時(shí)，存在降價(jià)走量，以期減少庫存、回籠資金的可能，各線城市之間市場分化進(jìn)一步加劇。
2、樓市政策不斷，走向樂觀
要想要消化庫存，沒有更多的刺激性政策是不可能的。限購政策一定范圍的松綁，首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、公積金貸款政策進(jìn)一步放松、降息降準(zhǔn)等等，由此可見，2016年無論是對(duì)剛需還是改善需求的人群來說，都是買房的好時(shí)機(jī)。
3、土地成交總量將停滯不前
目前中國的樓市整體的庫存都存在一個(gè)供遠(yuǎn)大于求的失衡狀態(tài)，要想“去”庫存，首先肯定要控制入市量，這就必然限制土地的成交量。
4、房地產(chǎn)市場波動(dòng)大
當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)最大的宏觀背景叫增速換擋和結(jié)構(gòu)調(diào)整;樓市主基調(diào)要著力去庫存;貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或?qū)⒅鸩讲饺胝{(diào)整期;房市向上，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻向下;地價(jià)大漲，土地成交量卻急縮……變數(shù)太多，雜糅在一起，預(yù)計(jì)給2016年房地產(chǎn)市場帶來的波動(dòng)也比較大。
5、市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變
16年的為了消化庫存，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，釋放更多的剛性需求。雖然三四城市實(shí)施效果并不理想，但從年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議態(tài)度來看，2016年政府會(huì)再接再厲通過新型城鎮(zhèn)化等各項(xiàng)政策助力三四線城市去庫存，增強(qiáng)樓市信心?；诖?，2016年國內(nèi)商品住宅市場將向小戶型偏移。
6、限購限貸政策不會(huì)完全放開
7、一線城市的房價(jià)以二手房價(jià)格為風(fēng)向標(biāo)
土地成交量減少，新房供應(yīng)量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價(jià)權(quán)掌握在賣方市場的存量房時(shí)代，一線城市房價(jià)以二手房價(jià)格為風(fēng)向標(biāo)跡象將更加凸顯。
8、房企多維度經(jīng)營變革的時(shí)代到來
房地產(chǎn)市場由“產(chǎn)品導(dǎo)向型”發(fā)展為“客戶導(dǎo)向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當(dāng)降價(jià)提議，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)……2016年房企將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，強(qiáng)者生存，房企多維度經(jīng)營變革在即。
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