無照房能否作為拍賣標(biāo)的

　　在拍賣行中是規(guī)定了拍賣標(biāo)的，沒有房產(chǎn)證的房子可以當(dāng)做拍賣標(biāo)的嗎，今天學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了作為拍賣標(biāo)的的特點(diǎn)，歡迎閱讀。

　　拍賣的標(biāo)的物的特點(diǎn)

　　第一，是物或財(cái)產(chǎn)權(quán)利(在這里僅在財(cái)產(chǎn)權(quán)利的外延下做探討)，其實(shí)作為拍賣標(biāo)的的物稱為財(cái)產(chǎn)權(quán)利也沒有問題，因?yàn)樵谀澄镒鳛榕馁u標(biāo)的時(shí)，其上一定有某種法律關(guān)系，或表現(xiàn)為對該物之所有權(quán)利或表現(xiàn)為可以對該物進(jìn)行處分的其他權(quán)利，對物的這些權(quán)利當(dāng)然是財(cái)產(chǎn)權(quán)利。該財(cái)產(chǎn)權(quán)利有時(shí)表現(xiàn)為請求權(quán)，如債權(quán)請求權(quán)，這沒有問題。該權(quán)利的具體樣態(tài)取啊決于權(quán)利人對該財(cái)產(chǎn)的具體權(quán)利狀況;

　　第二，拍賣標(biāo)的在拍賣成交后即可以依該標(biāo)的在拍賣時(shí)的狀況從委托人處移轉(zhuǎn)于買受人，否則會造成拍賣標(biāo)的與轉(zhuǎn)移標(biāo)的在事實(shí)與法律上不相符合，為達(dá)到使標(biāo)的適于移轉(zhuǎn)的目的所投入的成本可能會超出履行附隨義務(wù)的范圍，進(jìn)一步導(dǎo)致當(dāng)事人之間產(chǎn)生成交確認(rèn)書范圍外的權(quán)利和義務(wù)甚至根本無法移轉(zhuǎn);

　　第三，符合其他法定條件。

　　拍賣前，以無照房為客體的所有權(quán)還沒有產(chǎn)生，拍賣的不能是所有權(quán)，只能是請求權(quán)。很明顯，依《物權(quán)法》第九條規(guī)定，房屋是不動產(chǎn)，其設(shè)立和轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法登記始生效力，某人方可對某房屋享有所有權(quán)或受讓人才是該房屋的所有權(quán)人。無照房拍賣前，因?yàn)榧任唇?jīng)登記取得房照，也沒有成交和過戶的生效法律文書，沒有《物權(quán)法》第二十八條的適用條件，因此說以無照房為客體的所有權(quán)此時(shí)沒有產(chǎn)生應(yīng)該沒有異議。

　　無照房的建造者對該房享有的權(quán)利

　　1.對該房進(jìn)行事實(shí)上的處分;

　　2.依建造者的法律地位向房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)申請不動產(chǎn)登記、發(fā)給所有權(quán)證書;

　　3.轉(zhuǎn)讓該房屋與他人的權(quán)利。可以概括地說這是拍賣無照房時(shí)的拍賣標(biāo)的，該標(biāo)的是事實(shí)上的利益和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但不能具體為所有權(quán)。

　　問題是一經(jīng)拍賣，生效法律文書確認(rèn)買受人的“所有權(quán)”并向房地產(chǎn)主管部門下達(dá)協(xié)助過戶通知時(shí)，是否可依物權(quán)法第二十八條關(guān)于物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定而使買受人獲得該無照房的所有權(quán)。

　　拍賣不能使以無照房為客體的所有權(quán)得以設(shè)立

　　以房屋為客體的所有權(quán)是否符合條件而設(shè)立，屬行政權(quán)力的專有行使范圍。依物權(quán)法規(guī)定，房屋所有權(quán)之設(shè)立，得由有關(guān)行政相對人以相關(guān)民事主體地位向房地產(chǎn)主管部門提出申請，房地產(chǎn)主管部門經(jīng)法定程序?qū)彶楹髮Ψ戏ǘl件者立簿登記，發(fā)給不動產(chǎn)所有權(quán)證書，至此，該民事主體對登記在簿的某特定房屋方享有所有權(quán)。

　　司法權(quán)可以對已設(shè)立的所有權(quán)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中歸誰所有作出裁判，但卻不能以司法裁判使某所有權(quán)得以設(shè)立。物流轉(zhuǎn)過程中的所有權(quán)主體發(fā)生改變是執(zhí)行中的經(jīng)常現(xiàn)象，是以司法權(quán)對已經(jīng)存在的所有權(quán)的流轉(zhuǎn)或主體變更作出裁判，因而使其發(fā)生判項(xiàng)內(nèi)的拘束力。

　　但由于司法權(quán)與行政權(quán)的界限，作出決定時(shí)的具體考量內(nèi)容、目的和適用法律的不同，即使是司法機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)為司法審查中的行政裁判，也不能以司法機(jī)關(guān)的判斷代替行政機(jī)關(guān)在作出具體行政行為時(shí)的具體考量。如果司法機(jī)關(guān)可以自己的判斷代替行政機(jī)關(guān)的決定使某所有權(quán)得以設(shè)立，就會導(dǎo)致所有權(quán)設(shè)立登記前的繳稅環(huán)節(jié)被越過，而繳稅是所有權(quán)登記的必經(jīng)程序和條件，司法機(jī)關(guān)顯然也不適合在判定所有權(quán)設(shè)立的同時(shí)令取得所有權(quán)者補(bǔ)交稅款。此外，行政機(jī)關(guān)對所有權(quán)設(shè)立的種種條件和審查也會因司法機(jī)關(guān)的此種裁判而空置，行政管理的目的和功能可能因此落空。所以，司法機(jī)關(guān)只能要求房地產(chǎn)主管部門對符合法定條件的所有權(quán)登記申請履行作為義務(wù)、給予辦理登記手續(xù)，或者對違法的錯(cuò)誤作為予以撤銷并責(zé)令重新作出，但都不可以代替行政機(jī)關(guān)的所有權(quán)登記行為，以司法裁判使某所有權(quán)發(fā)生設(shè)立的法律效果。否則即進(jìn)入行政判斷的余地，構(gòu)成越權(quán)。

　　無照房在拍賣時(shí)未經(jīng)房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行所有權(quán)登記，以其為標(biāo)的的所有權(quán)尚未設(shè)立。基于以上原因，在執(zhí)行中不能因?yàn)榉ㄔ旱膱?zhí)行裁定使其得以設(shè)立。

　　《物權(quán)法》第二十八條的正確理解與適用

　　基于前面的分析，可以看出法院制作的法律文書生效時(shí)只能使已經(jīng)因登記而產(chǎn)生的房屋所有權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律效力，不能發(fā)生使以無照房為客體的所有權(quán)得以設(shè)立的法律效果。所以，《物權(quán)法》第二十八條中因法院生效法律文書發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的效果就所有權(quán)來說，應(yīng)該指有照房，即經(jīng)主管行政部門登記而取得房屋所有權(quán)證書的房屋。否則，所有權(quán)尚未產(chǎn)生，何來其變更、轉(zhuǎn)讓或消滅。

　　拍賣無照房屋，拍賣的標(biāo)的是請求權(quán)。所以在拍賣公告中即使無法對該標(biāo)的給出一個(gè)準(zhǔn)確的概念，也要在通常“房屋”的表述后注明為無照房，拍賣會上要說明該情況。否則在拍賣成交后可能致買受人無法取得所有權(quán)，致買受目的落空，或?yàn)槿〉迷摯闻馁u的“所有權(quán)”標(biāo)的而額外支出，委托人可能要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。