拍賣房屋注意的七個(gè)問題

　　資不抵債可以將自己的房產(chǎn)去拍賣，那拍賣房屋要注意什么問題，今天學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了拍賣房屋注意的問題，歡迎閱讀。

　　一、不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理

　　1、拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。

　　2、產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。3、如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。

　　4、有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　5、有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　6、分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

　　7、房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。8、建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

　　二、房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評估

　　1、房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會(huì)由法院將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

　　2、一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價(jià)格偏高勢必會(huì)影響拍賣成交。3、買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。小編提示：基于以上原因，拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評估一般應(yīng)比正常市場成交價(jià)格偏低。

　　三、房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)

　　(一)房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料1、申請書;

　　2、當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明;3、委托書及代理人身份證明;

　　4、房地產(chǎn)權(quán)證;

　　5、拍賣成交確認(rèn)書;

　　6、房屋平面圖及地籍圖;

　　7、出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);

　　8、契稅完稅證及契稅完稅貼花;

　　9、拍賣公告;

　　10、其他有關(guān)文件。其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交委托拍賣合同;人民法院等強(qiáng)制拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。

　　(二)應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需繳納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目：1、拍賣傭金;2、營業(yè)稅及其附加;3、印花稅;4、契稅;5、交易手續(xù)費(fèi);6評估費(fèi);7、登記費(fèi);8、合同公證費(fèi)等。

　　四、在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

　　(一)應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目狀況。

　　1、土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金;

　　2、土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書;

　　3、政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預(yù)售許可證是否取得等;

　　4、房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%;

　　5、政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況;與項(xiàng)目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況;

　　6、有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜;

　　7、在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行為;

　　8、在建工程是否預(yù)售。

　　(二)在建工程拍賣需要申請和審核拍賣前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。

　　(三)拍賣成交后的手續(xù)處理。

　　五、建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

　　1、房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證辦理情況;

　　2、土地使用權(quán)款項(xiàng)是否付清

　　3、房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。

　　六、破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

　　1、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評估價(jià)構(gòu)進(jìn)行評估;

　　2、破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù);

　　3、涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。

　　七、有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作

　　1、拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國有土地，則補(bǔ)繳出讓金;如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金。補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。

　　2、拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報(bào)請有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后后方可拍賣。

　　3、拍賣標(biāo)的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。

　　4、拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。

　　5、對于房地產(chǎn)開發(fā)過程未予交清的款項(xiàng)，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項(xiàng)和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。

　　6、拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。注：有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。

　　拍賣房風(fēng)險(xiǎn)

　　第一，買家要確定你所想競拍的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)是否清晰。一般來說，通過法院強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的產(chǎn)權(quán)都比較清晰，相對可以放心，而由單位或個(gè)人委托的就要查清。最重要的是，必須確定標(biāo)的是否有房產(chǎn)證，還是只有預(yù)售合同。如果是預(yù)售證，根據(jù)“預(yù)售住宅禁止交易”的新政策，此房就不能再次轉(zhuǎn)售，而且，不能作為貸款抵押。也就是說，僅有預(yù)售證的房產(chǎn)只能用來自住或出租。

　　第二，買家在競拍前一定要去看現(xiàn)場了解房屋詳情。通常情況下，拍賣行會(huì)公開標(biāo)的展示時(shí)間，組織意向買家統(tǒng)一看房，讓買家實(shí)地具體了解房屋的基本狀況。屆時(shí)，買家應(yīng)了解要確定標(biāo)的房產(chǎn)是否有其它費(fèi)用未付，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等有沒有交清，這些情況可以直接去相關(guān)管理部門查詢，也可委托拍賣行確認(rèn)。

　　第三，根據(jù)相關(guān)法律，房屋所有人拍賣共有房產(chǎn)時(shí)，需有其它共有人的書面同意，否則，拍賣屬于無效拍賣。因此，投資者在參加拍賣會(huì)之前應(yīng)了解清楚標(biāo)的是否屬于共有財(cái)產(chǎn)，除了了解是否有房產(chǎn)證外，還要了解清楚該標(biāo)的主人的家庭情況，看是否業(yè)主不止一人，且是否都同意該標(biāo)的被拍賣。

　　第四，購買拍賣房一定要注意此房是交吉還是不交吉。這是兩個(gè)專有名詞，交吉即競買后即可使用，不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)都較小，但起拍價(jià)格相對高些。而不交吉，就是只是已取得產(chǎn)權(quán)，但房屋仍因各種原因被他人居住使用，要實(shí)際擁有，還須通過其他途徑取得。因此，不可交吉的標(biāo)的一般非常便宜，一間幾十萬元的房子，在不交吉的情況下，起拍價(jià)就往往只有市場價(jià)的60%-70%。一般來說，不交吉標(biāo)的有兩種：一種是標(biāo)的帶租約，目前在被使用中，租客與原房主有租賃協(xié)議在先，買家可與租客保持出租與承租的關(guān)系，定期收租金。另一種“不交吉”是標(biāo)的不帶租約，但目前被原業(yè)主或其親友經(jīng)業(yè)主允許使用的。帶租約的不交吉標(biāo)的未必是壞事，因?yàn)榭芍苯荧@得投資回報(bào)。

　　拍賣房風(fēng)險(xiǎn)稅費(fèi)

　　房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權(quán)拍賣除外)通常需交納下列稅費(fèi)：

　　1、拍賣傭金費(fèi)(委托人、買受人都交，具體標(biāo)準(zhǔn)按拍賣標(biāo)的情況協(xié)商)。

　　2、營業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營業(yè)稅;再按營業(yè)稅的9%繳納附加稅)。

　　3、合同和權(quán)證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權(quán)證繳納)。

　　4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。

　　5、交易手續(xù)費(fèi)。

　　6、評估費(fèi)。

　　7、登記費(fèi)。

　　8、合同公證費(fèi)。