土地使用權(quán)司法拍賣競買資格

　　存在土地使用糾紛，法院可以將土地使用權(quán)進行拍賣，今天學(xué)習(xí)啦小編為你們介紹土地使用權(quán)司法拍賣的競拍資格的內(nèi)容，希望對你有幫助。

　　土地使用權(quán)司法拍賣競買資格及要求

　　中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加。申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。聯(lián)合競買的按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。競買人報名時須交納競買保證金，經(jīng)審查符合競買條件的方可取得競買資格。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定競買人除按類別提交資料外，還應(yīng)提交競買保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機構(gòu)的資信證明。競得人應(yīng)在土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工，并嚴格落實開竣工申報制度。

　　法院拍賣土地使用權(quán)注意的問題

　　1、及時有效的查封

　　不論土地使用權(quán)被抵押與否，在法院依法處置前，都應(yīng)進行查封，這是執(zhí)行的基礎(chǔ)。

　　所謂及時，是指在債務(wù)人尚未來得及對其土地使用權(quán)進行處分前查封。只要沒有進行訴前保全或訴訟保全，那么，在執(zhí)行程序開始就應(yīng)該對已經(jīng)掌握的土地使用權(quán)進行查封。否則，債務(wù)人為了逃避執(zhí)行，極有可能將土地使用權(quán)出租、變賣或?qū)ζ渌麄鶆?wù)進行抵押，這將造成執(zhí)行上的困難甚至不能。

　　所謂有效含有內(nèi)容具體和手續(xù)完備兩方面的內(nèi)容。內(nèi)容具體，就是要在裁定中寫明所查封的土地的具體方位和面積(有地上建筑物、構(gòu)筑物的也應(yīng)注明面積和概況)，最好能在裁定中注明土地使用證編號;手續(xù)完備，是指在裁定書送達當(dāng)事人的同時，要將協(xié)助執(zhí)行通知書送達土地管理部門，請求依法予以協(xié)助辦理凍結(jié)過戶手續(xù)。

　　因為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第41條第2款、第3款的規(guī)定，對不動產(chǎn)的查封，“應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)”，否則，“不得對抗其他人民法院的查封”，而且容易給債務(wù)人以可乘之機，造成惡意串通轉(zhuǎn)移資產(chǎn)規(guī)避執(zhí)行的后果。

　　2、合法的評估

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第47條的規(guī)定，在對土地使用權(quán)進行拍賣前，“應(yīng)當(dāng)委托依法成立的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行價格評估”。

　　首先，要委托法定的評估機構(gòu)。此前，由于國家未對涉案評估機構(gòu)進行規(guī)范，房地產(chǎn)管理局、土地管理局的內(nèi)部評估機構(gòu)與社會其他價格中介服務(wù)機構(gòu)有沖突，法院在委托評估時難以規(guī)范受托對象。國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組“國清(2000)3號”文件下發(fā)以后，國家將涉案物品價格認證工作規(guī)范在各地相應(yīng)的物價局價格認證中心，并明確規(guī)定“其中涉案標(biāo)的物及房地產(chǎn)、土地等價格，鑒證結(jié)果有關(guān)部門應(yīng)予認可。”因此，物價局價格認證中心應(yīng)是法院的法定委托機構(gòu)，經(jīng)其認定的價格才能作為拍賣或抵償債務(wù)的參考依據(jù)。

　　其次要將認證結(jié)果及時送達被執(zhí)行人，根據(jù)國清(2000)3號文件精神和有關(guān)法律規(guī)定，被執(zhí)行人如對認定的價格有異議，可以向法院提出申請，要求該認證中心的上級認證機構(gòu)進行復(fù)核。第三要注意價格認證結(jié)果的時效性，及時對土地使用權(quán)進行處分。

　　3、公正的拍賣

　　委托合法的拍賣企業(yè)是公開拍賣的前提。應(yīng)根據(jù)《拍賣法》第11條、第12條的規(guī)定，對受托企業(yè)進行審查，只有符合法定條件的拍賣企業(yè)，才有資格成為受托對象;對拍賣依法進行監(jiān)督是公正拍賣的保證。監(jiān)督的內(nèi)容應(yīng)定位在對拍賣程序的審查上，法院不可能也不必對拍賣的全過程實施監(jiān)督，因為根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等的原則，拍賣企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其拍賣活動的真實性、合法性負全部的法律責(zé)任。

　　4、有效的轉(zhuǎn)移

　　拍賣成交后，執(zhí)行法院應(yīng)及時將拍賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人。這種轉(zhuǎn)移含有標(biāo)的物的占有和使用權(quán)證照的辦理兩方面的內(nèi)容。人民法院有協(xié)助買受人合法占有標(biāo)的物的義務(wù)，必要時，可會同有關(guān)方面的力量將土地非法占有者清除出場;人民法院有協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)證照義務(wù)，拍賣成交后，買受人應(yīng)立即到土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)，人民法院應(yīng)及時作出裁定，并向土地管理部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，請求土地管理部門依法協(xié)助辦理土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

　　土地使用權(quán)司法拍賣程序

　　(一)拍賣出讓程序

　　1、主持人宣布拍賣會開始;

　　2、拍賣主持人、記錄員就位;

　　3、拍賣主持人宣布競買人到場情況;

　　4、設(shè)有底價的，出讓人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場將密封的拍賣底價交給拍賣主持人，拍賣主持人現(xiàn)場開啟密封件;

　　5、拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃指標(biāo)要求、建設(shè)時間等;

　　6、拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價、增價規(guī)則和增價幅度，并明確提示是否設(shè)有底價。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據(jù)現(xiàn)場情況調(diào)整增價幅度;

　　7、拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始;

　　8、競買人舉牌應(yīng)價或者報價;

　　9、拍賣主持人確認該競買人應(yīng)價或者報價后繼續(xù)競價;

　　10、拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價或者報價而沒有人再應(yīng)價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，并宣布最高應(yīng)價者為競得人。成交結(jié)果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。