強(qiáng)制拍賣(mài)是什么
拍賣(mài)我們就聽(tīng)得多了，但是強(qiáng)制拍賣(mài)是什么你又聽(tīng)說(shuō)過(guò)沒(méi)有?下面學(xué)習(xí)啦小編給大家說(shuō)說(shuō)強(qiáng)制拍賣(mài)是什么，希望能幫到大家!
強(qiáng)制拍賣(mài)是什么
強(qiáng)制拍賣(mài)是指國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依照法律的規(guī)定，將被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)委托拍賣(mài)人進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)的行為。強(qiáng)制拍賣(mài)是一種典型的強(qiáng)制執(zhí)行措施，其目的在于將被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)通過(guò)拍賣(mài)變現(xiàn)，用于清償債務(wù)。
強(qiáng)制拍賣(mài)和任意拍賣(mài)的區(qū)別
根本區(qū)別：
強(qiáng)制拍賣(mài)和任意拍賣(mài)的根本區(qū)別在于兩者引起的原因不一致。強(qiáng)制拍賣(mài)的主體有一方是國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)，而任意拍賣(mài)的當(dāng)事人都處于民事法律關(guān)系中的平等地位;強(qiáng)制拍賣(mài)是對(duì)民事法律關(guān)系的干預(yù)，而任意拍賣(mài)憑買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的意愿而決定;強(qiáng)制拍賣(mài)貫徹執(zhí)行國(guó)家強(qiáng)制債務(wù)人清償債務(wù)的原則，而任意拍賣(mài)是體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)中公平合理的原則;強(qiáng)制拍賣(mài)一旦開(kāi)始執(zhí)行，除特殊情況外，拍賣(mài)程序必須貫徹始終，不得隨意停止;任意拍賣(mài)可隨著當(dāng)事人的意愿的變化而變化，當(dāng)事人有權(quán)決定拍賣(mài)程序的進(jìn)行與否。
性質(zhì)區(qū)別：
在拍賣(mài)性質(zhì)上，強(qiáng)制拍賣(mài)和任意拍賣(mài)有根本區(qū)別，但在拍賣(mài)品內(nèi)容與拍賣(mài)方式上，又有聯(lián)系。強(qiáng)制拍賣(mài)在實(shí)施中，可通用任意拍賣(mài)的一些程序和方式。有底價(jià)拍賣(mài)和無(wú)底價(jià)拍賣(mài) 在拍賣(mài)活動(dòng)中，拍賣(mài)企業(yè)通常會(huì)和委托人商定一個(gè)保留價(jià)格(底價(jià))，這種拍賣(mài)稱為有底價(jià)拍賣(mài) ，不確定拍品底價(jià)的拍賣(mài)稱為無(wú)底價(jià)拍賣(mài)。 在有底價(jià)拍賣(mài)中，競(jìng)買(mǎi)人的出價(jià)必須等于或高于拍賣(mài)品的底價(jià)才能成交。如果低于底價(jià)，就不能成交。在拍賣(mài)實(shí)踐中，選擇無(wú)底價(jià)拍賣(mài)的并不多見(jiàn)，即使有，也必須是委托人的意愿。實(shí)施無(wú)底價(jià)拍賣(mài)，拍賣(mài)品大多是一些廉價(jià)商品，很少有價(jià)值高昂的貴重物品，因?yàn)檫x擇無(wú)底價(jià)拍賣(mài)，要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)?！睹绹?guó)統(tǒng)一商法》第2-328條規(guī)定：除非推出貨物時(shí)明確表示無(wú)保留，拍賣(mài)均為有保留拍賣(mài)(即有底價(jià)拍賣(mài))。 無(wú)底價(jià)拍賣(mài)通常用于動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)，而不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)因其價(jià)值昂貴，幾乎都采用有底價(jià)拍賣(mài)。在強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)，一般都采用有底價(jià)拍賣(mài)，其目的是體現(xiàn)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)能公平、合理、有效地維護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人的合法權(quán)益。 密封式拍賣(mài)與非密封式拍賣(mài) 不管是任意拍賣(mài)還是強(qiáng)制拍賣(mài)，都有密封式拍賣(mài)(即招標(biāo)拍賣(mài))和非密封拍賣(mài)。
強(qiáng)制拍賣(mài)的特點(diǎn)
實(shí)施的強(qiáng)制性
所謂實(shí)施的強(qiáng)制性，是指強(qiáng)制拍賣(mài)系國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的一種強(qiáng)制性措施。這是強(qiáng)制拍賣(mài)的基本特點(diǎn)。在強(qiáng)制拍賣(mài)中，被查封、扣押財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，已經(jīng)喪失對(duì)其所有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，強(qiáng)制拍賣(mài)是一種具有國(guó)家強(qiáng)制力的拍賣(mài)活動(dòng)。
委托的專有性
所謂委托的專有性，是指這種拍賣(mài)活動(dòng)系國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)依法委托的拍賣(mài)行為。強(qiáng)制拍賣(mài)固然是一種具有國(guó)家強(qiáng)制力的拍賣(mài)活動(dòng)，因而委托方只能是國(guó)家
強(qiáng)制拍賣(mài)
強(qiáng)制拍賣(mài)
執(zhí)法機(jī)關(guān)，其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體、單位和個(gè)人，均不得委托強(qiáng)制拍賣(mài)。同時(shí)，國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)委托實(shí)施強(qiáng)制拍賣(mài)，必須是依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文書(shū)。因?yàn)閳?zhí)法機(jī)關(guān)做出的裁判、處罰決定，如果尚未生效，案件的處理仍然處于不確定狀態(tài)，因而不能對(duì)已查封扣押的物品進(jìn)行拍賣(mài)。
拍賣(mài)的法定性
所謂拍賣(mài)的法定性，是指這種拍賣(mài)活動(dòng)系依據(jù)法律特別規(guī)定而產(chǎn)生的一種特殊的拍賣(mài)活動(dòng)。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，強(qiáng)制拍賣(mài)須由執(zhí)法機(jī)關(guān)委托拍賣(mài)企業(yè)進(jìn)行拍賣(mài)。最高人民法院1998年7月8日《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第四十六條規(guī)定："人民法院對(duì)查封、扣押的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。"這些規(guī)定的目的在于確保拍賣(mài)活動(dòng)的公正性，維護(hù)被執(zhí)行人的合法權(quán)益，促進(jìn)國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)的廉政建設(shè)。
強(qiáng)制拍賣(mài)的條件
強(qiáng)制拍賣(mài)行為必須具備法定條件才能成立，否則拍賣(mài)無(wú)效。對(duì)于強(qiáng)制拍賣(mài)的條件，各國(guó)規(guī)定不一，但總的來(lái)說(shuō)是根據(jù)拍賣(mài)物是動(dòng)產(chǎn)或非動(dòng)產(chǎn)來(lái)區(qū)分不同條件的。而一般的強(qiáng)制拍賣(mài)應(yīng)具備下列條件：
1.強(qiáng)制拍賣(mài)由國(guó)家法定的執(zhí)行機(jī)關(guān)實(shí)施。在我國(guó)，有權(quán)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)是法院。在法制國(guó)家里，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)非經(jīng)正當(dāng)?shù)姆沙绦虿皇軇儕Z和限制，任何單位和個(gè)人未經(jīng)法律特別授權(quán)都不享有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，不能對(duì)他人的財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。 對(duì)公民財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制拍賣(mài)只能由執(zhí)行機(jī)關(guān)依職權(quán)而為，未經(jīng)授權(quán)的其他單位不能實(shí)行強(qiáng)制拍賣(mài)。
2.強(qiáng)制拍賣(mài)必須有執(zhí)行依據(jù)。執(zhí)行依據(jù)是執(zhí)行機(jī)關(guān)據(jù)以執(zhí)行的法律文書(shū)，是確認(rèn)雙方當(dāng)事人中一方負(fù)有民事義務(wù)而另一方享有民事權(quán)利并有執(zhí)行力的法律文書(shū)。由于強(qiáng)制執(zhí)行的目的在于實(shí)現(xiàn)債權(quán)人已經(jīng)確定的民事權(quán)利，因此強(qiáng)制拍賣(mài)應(yīng)該以存在實(shí)體權(quán)利為前提。
3.被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)查封或扣押。根據(jù)我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，人民法院依法查封或扣押債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)后，若經(jīng)過(guò)一定期悶債務(wù)人仍不履行的，法院有權(quán)將該財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)。可見(jiàn)，查封、扣押債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)為強(qiáng)制拍賣(mài)之必經(jīng)程序。
4.被執(zhí)行人逾期不履行債務(wù)。根據(jù)我國(guó)民事訴訟法第二百二十條規(guī)定，“執(zhí)行員接到申請(qǐng)執(zhí)行書(shū)或者移交執(zhí)行書(shū)，應(yīng)當(dāng)向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行通知，責(zé)令其在指定的期問(wèn)履行，逾期不履行的，強(qiáng)制執(zhí)行。”債務(wù)人逾期不履行執(zhí)行通知規(guī)定義務(wù)的.，人民法院有權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行，將其有關(guān)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)。
強(qiáng)制拍賣(mài)的原則
拍賣(mài)優(yōu)先原則
所謂拍賣(mài)優(yōu)先原則，是指執(zhí)行法院在對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處分時(shí)，除法律、司法解釋另有規(guī)定外，原則上采用拍賣(mài)這種方式。拍賣(mài)具有公開(kāi)性、公平競(jìng)爭(zhēng)性、國(guó)際性等特點(diǎn)，各種競(jìng)買(mǎi)人通過(guò)舉牌競(jìng)價(jià)的方式公開(kāi)拍賣(mài)、不僅有利于賣(mài)出高價(jià)，實(shí)現(xiàn)拍賣(mài)物價(jià)格的最大化，從而最大限度地保護(hù)債務(wù)人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，而且有利于杜絕暗箱操作，防范執(zhí)行人員濫用執(zhí)行處分權(quán)侵害被執(zhí)行人利益。相反，變賣(mài)措施則缺乏公開(kāi)性、透明度和競(jìng)爭(zhēng)性，程序上也比較隨意，不僅不利于執(zhí)行財(cái)產(chǎn)賣(mài)得最高的價(jià)格，而且容易導(dǎo)致權(quán)力濫用。正是基于這種考慮，1998年最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行規(guī)定》)第四十六條明確提出了“拍賣(mài)優(yōu)先原則”，強(qiáng)制拍賣(mài)被提高到優(yōu)越于變賣(mài)的地位。拍賣(mài)規(guī)定第二條強(qiáng)調(diào)人民法院在處理被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)把拍賣(mài)作為首選方式，實(shí)際上再一次重申了拍賣(mài)優(yōu)先原則。
當(dāng)然，拍賣(mài)優(yōu)先原則的適用也有例外的情形存在。《拍賣(mài)規(guī)定》在堅(jiān)持拍賣(mài)優(yōu)先原則的同時(shí)，允許采取簡(jiǎn)便經(jīng)濟(jì)的變賣(mài)方式迅速作出處理，變賣(mài)成為拍賣(mài)優(yōu)先原則的必要補(bǔ)充。
及時(shí)拍賣(mài)原則
按照?qǐng)?zhí)行不間斷原則，法院在查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)迅速及時(shí)采取拍賣(mài)措施，此即所謂的及時(shí)拍賣(mài)原則。及時(shí)拍賣(mài)原則是《拍賣(mài)規(guī)定》的亮點(diǎn)之一，符合民事執(zhí)行的效率取向，意義重大。
現(xiàn)行法律制度下，由于查封、扣押基本無(wú)期限限制，加上拍賣(mài)變賣(mài)期間扣除在執(zhí)行期限之外，導(dǎo)致一些法院執(zhí)行案件嚴(yán)重遲延，經(jīng)年累月沒(méi)有得到執(zhí)行。一些執(zhí)行人員存在等待心理，查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)后，遲遲不予拍賣(mài)變價(jià)，導(dǎo)致被執(zhí)行人長(zhǎng)期無(wú)法處分其財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)價(jià)值貶損，于當(dāng)事人雙方都不利。
為了貫徹及時(shí)執(zhí)行原則，《拍賣(mài)規(guī)定》要求執(zhí)行法院在查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)后應(yīng)盡快確定拍賣(mài)期日，不能間隔時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，務(wù)求查封期日與拍賣(mài)期日之間保持合理的、適當(dāng)?shù)臅r(shí)間距離，不能像以往那樣過(guò)長(zhǎng)。查封、扣押財(cái)產(chǎn)后，執(zhí)行員沒(méi)有必要責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書(shū)確定的義務(wù)(民訴法第二百二十六條)，因?yàn)樵谂馁u(mài)日之前或者拍賣(mài)開(kāi)始之前的任何時(shí)間，被執(zhí)行人都可以履行債務(wù)(《拍賣(mài)規(guī)定》第二十條第三項(xiàng)、第二十二條)。從這個(gè)意義上說(shuō)，《拍賣(mài)規(guī)定》對(duì)民訴法第二百二十六條作了限制性解釋，或者改變了第二百二十六條的立法原意，以達(dá)到執(zhí)行程序與時(shí)俱進(jìn)、適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。
不過(guò)，及時(shí)執(zhí)行也要適度，不能操之過(guò)急，不能要求執(zhí)行法院查封之后立即進(jìn)入拍賣(mài)變賣(mài)程序。確定拍賣(mài)期日時(shí)，應(yīng)當(dāng)與查封期日之間保留適當(dāng)?shù)臅r(shí)間：對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，至少7天;對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，至少保留15天(《拍賣(mài)規(guī)定》第十一條)。原因有四：債務(wù)人有時(shí)間籌措現(xiàn)款清償;提前發(fā)布拍賣(mài)公告，讓更多的人知悉拍賣(mài)的情況參與競(jìng)買(mǎi);債務(wù)人或第三人有提出執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴的時(shí)間;其他債權(quán)人有申請(qǐng)參與分配的機(jī)會(huì)。
委托拍賣(mài)原則
法院委托拍賣(mài)與自行拍賣(mài)是法院行使強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)的兩種方式，民訴法第二百二十三條和二百二十六條首次正式確立了法院的司法拍賣(mài)權(quán)?！秷?zhí)行規(guī)定》第四十六條要求，“人民法院對(duì)查封、扣押的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)”?！杜馁u(mài)規(guī)定》第三條指出，“人民法院拍賣(mài)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對(duì)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的拍賣(mài)進(jìn)行監(jiān)督”，再次強(qiáng)調(diào)了委托拍賣(mài)原則。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，委托拍賣(mài)已經(jīng)成為目前法院強(qiáng)制拍賣(mài)的主導(dǎo)方式。
理論和實(shí)踐中對(duì)于法院委托拍賣(mài)存在著不少有爭(zhēng)議的、模糊的認(rèn)識(shí)，比如法院委托拍賣(mài)究竟是民事法律行為還是司法行為?法院要不要與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)簽訂委托合同?法院撤回拍賣(mài)委托時(shí)要不要依據(jù)該合同向拍賣(mài)機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任?法院委托拍賣(mài)程序是否適用1996年拍賣(mài)法的規(guī)定?因不可歸責(zé)于買(mǎi)受人的原因而致使拍賣(mài)無(wú)效或買(mǎi)受人無(wú)法取得拍賣(mài)物時(shí)如何處理?等等。針對(duì)上述問(wèn)題，《拍賣(mài)規(guī)定》作出了比較明確的回答。
1、民事執(zhí)行中的強(qiáng)制拍賣(mài)權(quán)屬于人民法院司法強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的組成部分，必須由法院來(lái)行使。法院行使強(qiáng)制拍賣(mài)權(quán)的方式有多種，可以由法院自行主持拍賣(mài)(如法國(guó))，無(wú)拍賣(mài)師參加，執(zhí)行人員即為拍賣(mài)人員;可以由法院聘任或委托拍賣(mài)師具體實(shí)施拍賣(mài)活動(dòng)，但由執(zhí)行法院監(jiān)拍，受聘的拍賣(mài)師成為法院強(qiáng)制拍賣(mài)中的拍賣(mài)輔助人，其行為構(gòu)成強(qiáng)制拍賣(mài)程序的一部分;也可以依海事訴訟中的拍賣(mài)，由執(zhí)行機(jī)構(gòu)通過(guò)組織拍賣(mài)委員會(huì)作為法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)的延伸，對(duì)執(zhí)行法院負(fù)責(zé)，受其監(jiān)督，其行為視為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的行為(《海事訴訟特別程序法》第三十四條)。《拍賣(mài)規(guī)定》采取了聘任或委托拍賣(mài)師進(jìn)行拍賣(mài)的做法。
2、基于強(qiáng)制拍賣(mài)權(quán)的獨(dú)占性和不可分割性，聘任或委托拍賣(mài)師進(jìn)行拍賣(mài)的行為，性質(zhì)上屬于司法授權(quán)行為，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)成為法院的輔助人，拍賣(mài)成為法院執(zhí)行活動(dòng)的延伸。這不同于民法上平等主體之間的委托合同，委托合同屬于雙方法律行為，而委托拍賣(mài)則屬于法院?jiǎn)畏叫袨椋瑘?zhí)行法院與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)之間處于不平等的地位，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)不得與法院討價(jià)還價(jià)，也不能簽訂委托拍賣(mài)合同，拍賣(mài)師只能在執(zhí)行法院授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施司法拍賣(mài)活動(dòng)。法院只需出具委托拍賣(mài)函，或者出具聘任書(shū)即可，拍賣(mài)師必須在法院的監(jiān)督下具體實(shí)施部分拍賣(mài)行為。法院依《拍賣(mài)規(guī)定》第二十條撤回拍賣(mài)委托時(shí)也無(wú)須向拍賣(mài)機(jī)構(gòu)承擔(dān)“違約責(zé)任”，拍賣(mài)未成交或者非因拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的原因撤回拍賣(mài)委托的，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)為本次拍賣(mài)已經(jīng)支出的合理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由被執(zhí)行人負(fù)擔(dān)(《拍賣(mài)規(guī)定》第三十二條第三款)。
3、執(zhí)行法院的強(qiáng)制拍賣(mài)權(quán)并非來(lái)自債權(quán)人的授與，而是國(guó)家權(quán)力體系中一項(xiàng)獨(dú)立的司法強(qiáng)制權(quán)，其法律淵源不在于拍賣(mài)法，而是民訴法或強(qiáng)制執(zhí)行法。因此，強(qiáng)制拍賣(mài)程序不能直接適用拍賣(mài)法，而首先適用民訴法以及最高法院的司法解釋。
拍賣(mài)前先評(píng)估原則
對(duì)擬拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，以及當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)不進(jìn)行評(píng)估的，可以不進(jìn)行評(píng)估(《拍賣(mài)規(guī)定》第四條)。評(píng)估的目的一是幫助執(zhí)行法院準(zhǔn)確地確定拍賣(mài)物的價(jià)值，避免出現(xiàn)估價(jià)畸高畸低的情形。評(píng)估的另一目的是便于法院依據(jù)評(píng)估價(jià)合理地確定拍賣(mài)物的保留價(jià)，因?yàn)榘凑铡杜馁u(mài)規(guī)定》，拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定保留價(jià);法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十(《拍賣(mài)規(guī)定》第八條)。
拍賣(mài)窮盡原則
強(qiáng)制拍賣(mài)有利于實(shí)現(xiàn)債權(quán)人和債務(wù)人利益的最大化，但在拍賣(mài)出現(xiàn)流拍并且拍賣(mài)已明顯無(wú)望的情況下，如果不對(duì)法院拍賣(mài)的次數(shù)加以限制，就會(huì)嚴(yán)重影響債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，也會(huì)損害債務(wù)人的利益，使法院執(zhí)行的效果大大降低。因此，《拍賣(mài)規(guī)定》第二十七條確立了動(dòng)產(chǎn)兩次拍賣(mài)即視為拍賣(mài)窮盡的原則，第二十八條確立了不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)三次拍賣(mài)即視為拍賣(mài)窮盡的原則。拍賣(mài)窮盡原則有助于執(zhí)行法院從已明顯無(wú)變價(jià)可能的執(zhí)行程序中解脫出來(lái)，因此可以認(rèn)為是對(duì)執(zhí)行法官和執(zhí)行人員的一種制度上的保護(hù)措施。
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