購房定金退換的相關(guān)規(guī)定

　　購房定金退還的規(guī)定

　　(一)如果開發(fā)商不具備商品房銷售資格的，那么不想買房的話，定金可以退回。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質(zhì)的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發(fā)商都應無條件退還定金給購房者。

　　(二)如果不想買房是因為開發(fā)商存在欺詐等行為，或者雙方在簽訂購房合同時對合同條款協(xié)商不下，那么在這種情況下，開發(fā)商也是應當退還購房定金。

　　(三)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。比如，由于發(fā)生了不可抗力導致購房者無力支付房款，那么也可以要求退回定金。

　　簽訂金協(xié)議要留意的內(nèi)容

　　1、協(xié)議簽訂主體

　　定金協(xié)議簽訂時的當事人應與主合同人保持一致，主體不一致，定金協(xié)議無法起到擔保的性質(zhì)。

　　2、協(xié)議中約定交付期限

　　合同當事人應在定金協(xié)議簽訂之日起一定期限內(nèi)交付定金，協(xié)議約定交付定金的期限時，必須明確、具體。

　　3、明確約定交付的方式

　　合同當事人應當在定金協(xié)議中約定交付定金的方式，比如通過現(xiàn)實的貨幣支付還是銀行支付。如果是以銀行支付的方式必須以收到交易憑證時視為交付

　　4、定金的數(shù)額必須在房屋成交金額的20%以內(nèi)，超過的部分不受法律保護

　　定金的數(shù)額，由雙方當事人協(xié)商確定。若定金的數(shù)額約定過高，可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實際損失額;若約定過低，則起不到擔保合同履行的作用。具體數(shù)額由當事人約定，但不能超過成交價的20%，超過部分無效。

　　5、寫明是“定金”兩字，以免發(fā)生爭議

　　協(xié)議中的款額如果不明確性質(zhì)，不寫明“定金”字樣，容易發(fā)生爭議;協(xié)議中約定的預付款、違約金和定金不能混淆，如果寫成“訂金”、“預付款”、“認購金”、“誠意金”等，協(xié)議條文無明確約定其具有定金性質(zhì)，則不具法律效力。

　　6、違約責任應該具備可操作性

　　買賣雙方約定以交付定金作為購房合同的擔保，買方拒絕購房的，無權(quán)要求返還定金;賣方拒絕賣房的，應當雙倍返還定金。

　　定金不能退的自身原因

　　1、簽了認購書反悔，定金不能退。

　　購房認購書中有定金條款，購房者交款后反悔，違背了認購協(xié)議的根本目的，定金是不能夠退還的。

　　2、因個人征信貸不了款，購房定金不退

　　由于個人征信屬于購房者自身原因，因此導致商品房買賣合同最終未能簽訂，則購房者無權(quán)要求開發(fā)商返還自己所繳納的定金。

　　《合同法》第115條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應該雙倍返還定金。
 

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