出租違章建筑的房屋租賃合同有效嗎(3)
本案帶給我們的提示
第一，商業(yè)性用房租賃合同簽訂時(shí)，要對(duì)房屋性質(zhì)審慎審查。在寫《租房時(shí)的那些法律事兒》時(shí)，筆者曾經(jīng)提出簽訂房屋租賃合同時(shí)，首先就是要確認(rèn)房屋是可以合法出租的。在商業(yè)性用房的租賃合同中當(dāng)事人更要注意。
在租房居住的案件之中，一般不涉及裝飾裝修的問題，即使合同無效，最終的處理結(jié)果一般也只確認(rèn)合同無效后，租客提前搬走，租金和占用費(fèi)問題法院一般也是參照租戶居住使用的時(shí)間確定，租客和房主在經(jīng)濟(jì)利益上不會(huì)收到太大的損失。
而在商業(yè)性用房的租賃中，租戶在接收房屋后出于經(jīng)營需要，一般都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的裝飾裝修。一旦合同無效，裝飾裝修及其他損失數(shù)額都比較大，而無論是租戶還是房主都會(huì)因其過錯(cuò)對(duì)該損失產(chǎn)生責(zé)任，因此商業(yè)性用房租賃合同簽訂之前，出租人和承租人都要審慎對(duì)待，避免產(chǎn)生不必要的損失。
第二，房屋租賃合同無效，應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利、履行義務(wù)。以所舉案例為例，承租人在2013年1月已接到某區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)催告書，得知涉案房屋系違章建筑，不能正常出租。承租人應(yīng)及時(shí)與原告協(xié)商交還房屋及賠償事宜，如果協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)及時(shí)起訴，保護(hù)自己的權(quán)利。但被告在得知房屋是違章建筑后，既未起訴，也未交還房屋，而是一直占用該房屋直至一年后才將房屋交還。
根據(jù)《房屋租賃合同解釋》第5條，即使房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。也就是說，如果沒有特殊原因，即使租賃合同無效，也應(yīng)本著公平的原則，誰受益、誰擔(dān)責(zé)，誰占用房屋，誰承擔(dān)房屋占用期間的費(fèi)用。盡管承租人主張?jiān)诖似陂g無法正常使用，但由于其長期占用房屋，也應(yīng)參照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付占用房屋期間的合理占用費(fèi)。
前述案例之中，盡管法院最終認(rèn)定原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對(duì)于合同無效的后果應(yīng)負(fù)有主要責(zé)任，并判令原告返還被告房屋租金、按照過錯(cuò)比例賠償被告部分裝修損失，但由于被告長期占用涉案房屋，產(chǎn)生較大數(shù)額的房屋占用費(fèi)，即使法院最后按照房屋的實(shí)際情況參照租金標(biāo)準(zhǔn)酌情減少了占用費(fèi)的數(shù)額，但最終被告仍要另行向原告支付較大數(shù)額的占用費(fèi)。既不及時(shí)行使權(quán)利，又不及時(shí)履行義務(wù)，被告最終是得不償失。
當(dāng)然，對(duì)于出租人來講也是一樣的，如果承租人以合同無效為由要求交還房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人則無權(quán)向承租人主張此期間的房屋的占用費(fèi)，房屋空置產(chǎn)生的損失，由出租人自擔(dān)。
第三，承租人對(duì)承租房屋進(jìn)行裝飾裝修應(yīng)留存合法有效證據(jù)。司法實(shí)踐中，裝飾裝修的價(jià)值問題往往爭議較大。而且承租人一般為了減少裝修成本，多采取自行委托無相關(guān)資質(zhì)的裝修公司甚至個(gè)人進(jìn)行裝修，也不要求出具正規(guī)發(fā)票，糾紛進(jìn)入訴訟后，很難提供合法有效的證據(jù)證明裝飾裝修所支出的費(fèi)用數(shù)額。
如果承租人在交還房屋之前提起訴訟，法院一般可以通過專門的司法鑒定機(jī)構(gòu)來確定裝飾裝修的價(jià)值，這種鑒定相對(duì)公平、效證據(jù)，則法院可能作出對(duì)其不利的裁決。
而且即使房屋租賃合同有效，如果合同履行過程中產(chǎn)生爭議，導(dǎo)致合同無法正常履行完畢的，一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價(jià)值的確定問題。通過司法鑒定的方式確定裝修損失所耗費(fèi)的時(shí)間較長，房屋鑒定期間房屋空置的損失必然產(chǎn)生，也必然有一方來承擔(dān)該損失。如果房屋被收回后無法鑒定，沒有合法有效的證據(jù)，對(duì)主張裝修損失的一方也會(huì)產(chǎn)生不利影響。
根據(jù)司法實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，筆者建議出租方與承租方在簽訂房屋租賃合同時(shí)，可以根據(jù)房屋租賃合同的年限、房屋的用途等對(duì)裝飾裝修最高價(jià)格做出限定，并根據(jù)使用年限來確定裝飾裝修的折舊程度來提前約定合同需要提前解除時(shí)違約方應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，將相關(guān)的裝修方案、裝修價(jià)格報(bào)出租人審核，出租人審核確認(rèn)后，將此作為處理雙方租賃合同不能正常履行時(shí)計(jì)算裝飾裝修費(fèi)用的依據(jù)，不僅可以避免司法鑒定期間房屋空置的損失，也可以避免對(duì)裝修損失數(shù)額認(rèn)定上出現(xiàn)較大誤差，而影響當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。準(zhǔn)確，不至于產(chǎn)生對(duì)承租人不利的情形。但如果房屋已經(jīng)交回，無法鑒定，則根據(jù)誰主張誰舉證的證據(jù)規(guī)則，承租人如果不能提交進(jìn)行裝飾裝修所支付費(fèi)用的有效證據(jù)，則法院可能作出對(duì)其不利的裁決。
而且即使房屋租賃合同有效，如果合同履行過程中產(chǎn)生爭議，導(dǎo)致合同無法正常履行完畢的，一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價(jià)值的確定問題。通過司法鑒定的方式確定裝修損失所耗費(fèi)的時(shí)間較長，房屋鑒定期間房屋空置的損失必然產(chǎn)生，也必然有一方來承擔(dān)該損失。如果房屋被收回后無法鑒定，沒有合法有效的證據(jù)，對(duì)主張裝修損失的一方也會(huì)產(chǎn)生不利影響。
根據(jù)司法實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，筆者建議出租方與承租方在簽訂房屋租賃合同時(shí)，可以根據(jù)房屋租賃合同的年限、房屋的用途等對(duì)裝飾裝修最高價(jià)格做出限定，并根據(jù)使用年限來確定裝飾裝修的折舊程度來提前約定合同需要提前解除時(shí)違約方應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額。承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，將相關(guān)的裝修方案、裝修價(jià)格報(bào)出租人審核，出租人審核確認(rèn)后，將此作為處理雙方租賃合同不能正常履行時(shí)計(jì)算裝飾裝修費(fèi)用的依據(jù)，不僅可以避免司法鑒定期間房屋空置的損失，也可以避免對(duì)裝修損失數(shù)額認(rèn)定上出現(xiàn)較大誤差，而影響當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。[4]
注：
[1]也有觀點(diǎn)提出，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同違反的只是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的管理性規(guī)定，而非禁止性規(guī)定，故不應(yīng)認(rèn)定為租賃合同無效。對(duì)于此觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定雖然沒有出現(xiàn)禁止、不得之類字眼，不能必然從中推理出合同必然無效的結(jié)論，但是這類自建房屋違反了城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃，本身也處于隨時(shí)被拆除的危險(xiǎn)狀態(tài)，從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定來看是應(yīng)當(dāng)拆除的(討論的是無法取得規(guī)劃許可證的情況)，并且若是認(rèn)定合同有效將會(huì)侵害城鄉(xiāng)整體規(guī)劃的實(shí)施和發(fā)展，損害國家和社會(huì)公共利益，故而將其視為禁止性規(guī)定未嘗不可。具體可參見王利明教授在《合同法新問題研究》中對(duì)管理型和效力性(禁止性)條款的解讀。
[2]必須注意的是，即使在出租人事后取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者獲得了主管部門的批準(zhǔn)，法院認(rèn)定雙方租賃合同有效。如果承租人因?yàn)樯姘阜课輿]有規(guī)劃、建設(shè)許可而導(dǎo)致無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照或無法正常經(jīng)營，導(dǎo)致承租人受到損失的，承租人向出租人主張賠償損失或者減免租金，筆者認(rèn)為法院應(yīng)予以支持。
[3]當(dāng)然合同無效還有其他情形，如當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的致合同無效的，因雙方對(duì)合同無效均存在惡意.不存在一方過錯(cuò)致善意方受損的問題，故雙方之間不成立締約過失責(zé)任，法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合《合同法》相關(guān)規(guī)定及案件的事實(shí)綜合判斷，做出相應(yīng)的裁決。必要時(shí)還可以收繳合同雙方獲得的非法收益?？梢詤⒖?015年第3期的《最高人民法院公報(bào)》中《垃圾短信服務(wù)合同違法無效，相應(yīng)所得應(yīng)予收繳》的案例。
[4]有人認(rèn)為此處如果裝飾裝修的價(jià)值證據(jù)不全時(shí)，受害的只能是承租人，故而在作為出租人時(shí)不愿意在租賃合同簽訂時(shí)固定證據(jù)，這種思路其實(shí)是不可取的。在租賃合同不能正常履行時(shí)，違約方是承租人，出租方自然無需承擔(dān)裝修損失。如果違約方是出租人，承租方的裝飾裝修損失自然應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)擔(dān)。如果沒有相應(yīng)的證據(jù)，一般是通過以下三種途徑解決：一是房屋未交還，可以依據(jù)司法鑒定的結(jié)論確定數(shù)額。鑒定期間的損失應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，對(duì)出租人不利;二是房屋收回，無法鑒定時(shí)，依靠承租人舉證證明數(shù)額。根據(jù)司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，承租人舉證時(shí)很可能存在事后補(bǔ)充證據(jù)甚至偽造證據(jù)的情況，如果法院在審理中能夠查明，自然是好，如果無法查明，出租人必然要負(fù)擔(dān)不必要的損失;三是房屋收回，無法鑒定，承租人無法提供充分的證據(jù)，這時(shí)如果有證據(jù)證明承租人確實(shí)進(jìn)行了裝修，筆者認(rèn)為，法官可以依據(jù)租房的用途、裝修公司的資質(zhì)、租賃的期限等情況自由裁量，酌定相應(yīng)的數(shù)額，這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)就要自擔(dān)了。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方都會(huì)向著正常履行的方向努力，而且不會(huì)在裝修上故作文章，其可信度也比較高，如果在當(dāng)時(shí)能夠防患未然，無論對(duì)于減少雙方當(dāng)事人不必要的損失還是對(duì)于法院審理查明事實(shí)、公平裁決，都是有很大的益處的。
房屋租賃合同的最長期限
《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”
因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。
【提示】
?、俜课葑赓U合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
②房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
?、鄯课葑赓U期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。
什么是不定期房屋租賃合同? 不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。 不定期房屋租賃合同包括以下形式： (1)非書面形式不定期租賃合同：租賃期限6個(gè)月以上，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
什么是定期房屋租賃合同? 定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。 定期房屋租賃合同包括以下形式：
(1)口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個(gè)月的;
(2)書面約定房屋租賃期限在6個(gè)月以上的。
房屋租賃合同應(yīng)包括的條款
房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權(quán)利，也應(yīng)了解自己的義務(wù)。具體來說，房屋租賃合同應(yīng)包括以下條款：
1、雙方當(dāng)事人的情況
合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。
2、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室;住房面積;住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況;配備設(shè)施和設(shè)備，簡要列舉住房內(nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等;住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。
3、住房用途主要說明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。
4、租賃期限
由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。
6、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。
7、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。
8、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例;如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。
9、違約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。
10、租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協(xié)商對(duì)合同進(jìn)行變更。如果承租人由于工作等的變動(dòng)需要與他人互換住房，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對(duì)方，并按照合同約定或協(xié)商給予對(duì)方一定的補(bǔ)償。如果合同到期，那么該合同自然終止。
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