關(guān)于房東、轉(zhuǎn)租者、租客的法律常識(shí)
關(guān)于房東、轉(zhuǎn)租者、租客的法律常識(shí)
出租意為收取一定的代價(jià)，讓別人在約定期限內(nèi)使用;轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃物出租給他人使用收益的債的關(guān)系。對(duì)于出租轉(zhuǎn)租的常識(shí)你知道多少?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹出租轉(zhuǎn)租的相關(guān)法律知識(shí)。
關(guān)于房東、轉(zhuǎn)租者、租客的法律常識(shí)
轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系。前一個(gè)租賃關(guān)系叫做本租，形成轉(zhuǎn)租，本租必須成立且有效。后一個(gè)租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。如果承租人將租賃房屋完全轉(zhuǎn)租給第三人，自己退出租賃關(guān)系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關(guān)系，就不是轉(zhuǎn)租，而是房屋租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移。
而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的轉(zhuǎn)租者原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。
關(guān)于房東、轉(zhuǎn)租者、租客的法律常識(shí)
一、轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意
承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租，為無效。
法律依據(jù)：《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
二、轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。
不過，這實(shí)際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。
三、出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定
出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對(duì)的，司法解釋規(guī)定了兩個(gè)規(guī)則：
第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實(shí)，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個(gè)月的異議期限，在六個(gè)月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實(shí)，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無效。六個(gè)月期限是除斥期間，為不變期間。
第二，超出六個(gè)月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。
四、次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟
轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以參加。因?yàn)楸咀怆p方當(dāng)事人發(fā)生糾紛提起訴訟時(shí)，或者爭(zhēng)議合同效力，或者爭(zhēng)議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權(quán)要求參加訴訟。
在參加訴訟時(shí)，次承租人的身份是無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，沒有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。次承租人以無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。
五、承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)
承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對(duì)此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進(jìn)行抗辯，主張不得解除合同。這是一個(gè)合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。
對(duì)此，出租人不能解除租賃合同。至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。
六、次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費(fèi)支付義務(wù)
房屋租賃合同解除以后，因?yàn)橛修D(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個(gè)房子的時(shí)候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后，對(duì)租賃房屋仍然占有一段時(shí)間的，對(duì)逾期騰房的房屋使用費(fèi)負(fù)有支付義務(wù)。
相關(guān)閱讀：
轉(zhuǎn)租合同的法律規(guī)定
《合同法》
第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)支付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
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