房地產(chǎn)投資與分析范文論文(2)
房地產(chǎn)投資與分析范文論文
房地產(chǎn)投資論文范文篇3
淺談國內(nèi)房地產(chǎn)投資效應(yīng)
摘要：近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民生活水平的提高,對(duì)住房的需求不斷加大,房地產(chǎn)業(yè)開始迅速升溫,房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用開始顯現(xiàn)。許多學(xué)者通過大量方法對(duì)房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)效用作了深刻研究,本文從房地產(chǎn)投資帶來的正效應(yīng)和負(fù)效應(yīng)兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)投資效應(yīng)進(jìn)行綜述。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;綜述
1998年以后,國家停止了住房實(shí)物分配,開始了貨幣分房的時(shí)代,并把住房逐步推向市場。隨著我國城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)業(yè)也開始迅速升溫,2003年國家把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)研究引起國內(nèi)學(xué)者的重視,通過不同方法、不同角度對(duì)房地產(chǎn)投資效用進(jìn)行研究,并取得了相應(yīng)的成果。
一、房地產(chǎn)投資正外部性研究
我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚,對(duì)房地產(chǎn)投資帶動(dòng)效應(yīng)研究開始于20世紀(jì)末,僅僅依靠簡單的數(shù)字比較關(guān)系和回歸分析來分析房地產(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響。隨著一些新的研究方法被引入,國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資的研究也更為深入,特別是將計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資的研究當(dāng)中,取得了很大的成果。
起初對(duì)于房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用的分析,只局限于對(duì)房地產(chǎn)投資的定性分析,王騏驥(2000)、蒙天森(1999)等認(rèn)為加大房地產(chǎn)業(yè)投資有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。還有一些學(xué)者通過回歸分析來研究房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)效應(yīng)。谷濤(2000)、施建剛等(2000)對(duì)我國房地產(chǎn)投資與GDP的關(guān)系進(jìn)行分析,分析表明房地產(chǎn)投資對(duì)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的作用。由于回歸分析是建立在數(shù)據(jù)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析的,當(dāng)遇到時(shí)間序列是不平穩(wěn)的時(shí)候就顯示其缺陷性。一些學(xué)者開始把先進(jìn)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法融入房地產(chǎn)投資的研究當(dāng)中。沈悅、劉洪玉(2004)、劉紅(2006)、黃忠華等(2008)等通過誤差修正模型、VAR模型等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來分析房地產(chǎn)投資帶動(dòng)效應(yīng)。
投入產(chǎn)出理論是研究經(jīng)濟(jì)體系(國民經(jīng)濟(jì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)、部門經(jīng)濟(jì)、公司或企業(yè)經(jīng)濟(jì)單位)中各個(gè)部分之間投入與產(chǎn)出的相互依存、相互制約關(guān)系的數(shù)量分析方法。通過投入產(chǎn)出模型來分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)效應(yīng),由關(guān)聯(lián)效應(yīng)的強(qiáng)弱來分析房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,最終又會(huì)作用于經(jīng)濟(jì)增長的效率。顧云昌(1998)、李啟明(2002)等通過國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的粗算得到對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的誘發(fā)系數(shù)。隨著研究方法的不斷改進(jìn),通過投入產(chǎn)出表計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)更為準(zhǔn)確。劉水杏(2003)、王國軍、劉水杏(2004)、閆永濤等(2007)、程杰、彭燦(2010)等學(xué)者對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行了分析。
(一)房地產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)效應(yīng)區(qū)域差異分析。
大量研究表明,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動(dòng)作用,,但是不同區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效果卻顯示出區(qū)域差異的特點(diǎn)。王國軍、劉水杏(2004)利用1997年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù),對(duì)國際和國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行比較,分析表明我國房地產(chǎn)投資總的拉動(dòng)效應(yīng)與美、日、英、澳基本一致,但也顯示出后向拉動(dòng)的效果比前向拉動(dòng)的效果更為明顯。這一方面反映了我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用較大;另一方面也反映了我國房地產(chǎn)業(yè)效率不高,中間投入多,最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展水平低下。閆永濤等(2007)利用2002年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)分析得出中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)系數(shù)高于美國和日本同期拉動(dòng)系數(shù),同日本、美國一樣,在所有產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效果并不明顯,處在所有行業(yè)的最后幾位。
但同時(shí)他也提出中國房地產(chǎn)開發(fā)尚處在初級(jí)階段,房地產(chǎn)業(yè)還有很大發(fā)展?jié)摿?當(dāng)把房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)考慮進(jìn)來,其帶動(dòng)效果就很明顯,不能狹隘地僅僅從經(jīng)濟(jì)核算體系中的數(shù)據(jù)去體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。黃忠華等(2008)對(duì)1997～2006年全國31個(gè)省市、直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,分析表明,房地產(chǎn)投資在不同地區(qū)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也顯示出其差異性,東部地區(qū)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)最大,中部次之,西部最小。從長期和短期影響看,地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率可能性也就越大。
(二)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長因果關(guān)系研究。
房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的因果關(guān)系存在三種關(guān)系:GDP對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資存在單向顯著Granger因果關(guān)系,房地產(chǎn)投資對(duì)GDP存在單向顯著Granger因果關(guān)系,以及GDP與房地產(chǎn)投資互為Granger因果關(guān)系。沈悅、劉洪玉(2004)對(duì)1986～2002年房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,分析表明GDP對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資存在單向顯著Granger因果關(guān)系,兩者之間由單向因果關(guān)系變?yōu)殡p向因果關(guān)系,但長期內(nèi),兩者不具有因果關(guān)系。
岳朝龍、孫翠平(2006)在短期內(nèi)房地產(chǎn)投資是GDP單向Granger因果關(guān)系,當(dāng)置信水平的提高,兩者之間由單向因果關(guān)系變?yōu)殡p向因果關(guān)系,但長期內(nèi),兩者不具有因果關(guān)系。陸菊春等(2008)分析1986～2006年的數(shù)據(jù),得出東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在雙向因果關(guān)系,而中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長存在單向的因果關(guān)系。皮舜、武康平(2004)通過基于利用面板數(shù)據(jù)的Granger因果檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?發(fā)現(xiàn)1994～2002年間我國區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著雙向因果關(guān)系。劉桂文等(2010)通過分析1997～2007年數(shù)據(jù)同樣得出兩者存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。
二、房地產(chǎn)投資負(fù)外部性研究
目前,房地產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量,在發(fā)揮其正外部效應(yīng)的同時(shí),也要足夠重視其潛在的負(fù)效應(yīng)。各學(xué)者主要是從以下幾個(gè)方面進(jìn)行論述的:
(一)泡沫問題。
當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,由于流動(dòng)性過剩問題和投機(jī)行為,大量資金流入房地產(chǎn)市場,會(huì)使房價(jià)大幅上漲,嚴(yán)重超出人們購買力時(shí)候,就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,泡沫一旦破裂會(huì)使經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。謝經(jīng)榮(2002)、胡瑾卿等(2004)構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)體系和泡沫測度方法。周京奎、曹振良(2004)通過建立房地產(chǎn)投機(jī)度檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯?duì)中國房地產(chǎn)市場泡沫進(jìn)行測度,認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場不存在泡沫問題。
(二)城鎮(zhèn)住房供給問題。
陳平等(2006)、高琳(2006)分析房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不平衡,非住宅投資明顯高于商品房建設(shè),對(duì)中小戶型建設(shè)不足,經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購買對(duì)象不能很好的監(jiān)管。趙朋(2006)在城市化過程中,由于我國房地產(chǎn)市場不完善與要素市場化不完善,盲目投資和市場炒作使得低收入群體的居住成本以及農(nóng)民市民化轉(zhuǎn)變的成本將提高,這將在一定程度上抑制了農(nóng)民進(jìn)城,或者是農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)得來卻留不住,沒有從根本上提高城市化水平。
(三)資源環(huán)境問題。
陳平等(2006)認(rèn)為全國土地和銀行信貸資源浪費(fèi)嚴(yán)重、房屋空置率居高不下。全國的商品房空置率有增無減。房地產(chǎn)無效供給和有效需求的矛盾十分突出并有擴(kuò)大的趨勢。豐艷萍(2009)住房建設(shè)科技含量低,住房建設(shè)能源消耗過大,與同氣候條件下國家相比,單位居住面積是其他國家能耗的1～2倍,資源浪費(fèi)嚴(yán)重。顧海波(2003)、吳婕(2006)在房地產(chǎn)開發(fā)期間產(chǎn)生的噪聲污染、建筑垃圾、交通路線的暫時(shí)堵塞和改變給附近居民帶來了不便,降低了家庭的效用水平,但這種損害并沒有在房地產(chǎn)商的利潤函數(shù)中予以考慮,是典型的外部不經(jīng)濟(jì)。
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房地產(chǎn)投資論文范文篇4
淺談我國房地產(chǎn)投資決策
1產(chǎn)投資決策過程中估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用
一是對(duì)待開發(fā)地塊進(jìn)行市場分析，通過建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);二是通過對(duì)不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的各類物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查，預(yù)估未來可能的銷售價(jià)格;三是根據(jù)建筑施工成本的當(dāng)前參考價(jià)、未來價(jià)格趨勢對(duì)工程成本做出預(yù)測;四是通過房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計(jì)算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計(jì)算融資缺口和利息;五是根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)計(jì)算房地產(chǎn)各項(xiàng)稅和管理費(fèi)等;六是計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并對(duì)不同方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行抉擇;七是選擇一個(gè)最好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后決定以何價(jià)格投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2項(xiàng)目情況及投資定位分析
2.1項(xiàng)目概況
SQ項(xiàng)目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計(jì)容建筑面積為59847平方米。
2.2SQ項(xiàng)目定位分析
根據(jù)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場特征以及近階段房地產(chǎn)市場需求特征分析，可以預(yù)見未來我國住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢。各房企投資要把項(xiàng)目定位為剛性購房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。SQ項(xiàng)目周邊有多個(gè)可比在售樓盤，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場比較法預(yù)測未來SQ項(xiàng)目銷售起價(jià)為23000元/平方米。根據(jù)類比項(xiàng)目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬平方米;金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬平方米;曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個(gè)類比項(xiàng)目，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目年均去化面積為4萬-6萬平方米。
2.3SQ項(xiàng)目投資測算及開發(fā)周期安排
根據(jù)近年來杭州房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合我國房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中成本的基本估算方法，將本項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本費(fèi)用歸納為七大類：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、資本化利息及房地產(chǎn)各項(xiàng)稅。通過投資測算，土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營銷費(fèi)用為3712萬元、管理費(fèi)為3712萬元、資本化利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用為7750萬元、房地產(chǎn)各項(xiàng)稅為11284萬元。由于項(xiàng)目體量一般，市場去化需要1-2年時(shí)間，因此考慮項(xiàng)目按照1期開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目“以銷定產(chǎn)”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時(shí)間、設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等綜合考慮，2013年11月取得土地證，2014年1月開工建設(shè)，2014年8月預(yù)計(jì)可以具備銷售條件，2014年12月主體封頂并于2015年12月實(shí)現(xiàn)交付。
3基于估價(jià)技術(shù)的SQ項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
3.1項(xiàng)目銷售價(jià)格及去化速度定位
根據(jù)SQ項(xiàng)目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：新中宇維薩2012年9月首次開盤以來，總共推盤8萬平方米，目前共銷售3.7萬平方米，成交均價(jià)20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價(jià)在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來，合計(jì)推出2052套房源，1年來共銷售1773套房源，約20萬平方米，2013年價(jià)格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來，合計(jì)推出1041套房源，半年來共銷售976套房源，銷售近9成房源。
以高層住宅套均100平方米計(jì)算，半年銷售10萬平方米住宅，2013年銷售均價(jià)在22000元/平方米。當(dāng)前SQ項(xiàng)目價(jià)格為21500元/平方米，通過估價(jià)技術(shù)中的趨勢法對(duì)SQ項(xiàng)目未來價(jià)格進(jìn)行預(yù)測，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目2014年價(jià)格為23000元/平方米，2015年價(jià)格為24000元/平方米。在去化速度上，通過比較法，可以判斷SQ項(xiàng)目未來年均去化面積大概在6萬平方米，預(yù)計(jì)2014年下半年銷售約3萬平方米，2015年將剩余房源售完。
3.2項(xiàng)目成本及支出計(jì)劃預(yù)測
對(duì)于SQ項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，通過市場比較法及趨勢法，土地成本為77100萬元;工程成本為29773萬元(其中，前期工程費(fèi)1764萬元，建安成本24174萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為3120萬元，配套設(shè)施費(fèi)165萬元，不可預(yù)見費(fèi)為649萬元);營銷費(fèi)為3725萬元;管理費(fèi)用為3725萬元;財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬元;各項(xiàng)稅為11324萬元(其中，營業(yè)稅及附加為8344萬元，土增稅為2980萬元)。
3.3項(xiàng)目資金平衡情況
項(xiàng)目2013年二季度，需要注冊(cè)資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊(cè)資金不產(chǎn)生資本化利息，而股東借款需要項(xiàng)目公司支付資本化利息。2014年，項(xiàng)目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項(xiàng)目可以通過房地產(chǎn)開發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項(xiàng)目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款;2015年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售回款81774萬元。
3.4項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)
項(xiàng)目銷售總額為148996萬元，土地儲(chǔ)備為77100萬元，工程成本為29773萬元，營銷費(fèi)用為3725萬元，管理費(fèi)用為3725萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬元，房產(chǎn)各項(xiàng)稅為11324萬元，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅前利潤為17200萬元，所得稅為4300萬元，稅后凈利潤為12900萬元，項(xiàng)目銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。
4小結(jié)
在房地產(chǎn)投資決策過程中，主要以假設(shè)開發(fā)法為投資決策前提，通過對(duì)SQ項(xiàng)目未來房價(jià)的預(yù)測、銷售去化能力的判斷以及成本的估算，在項(xiàng)目資金平衡的基礎(chǔ)上，對(duì)投資各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)而得出項(xiàng)目銷售凈利率。本文以SQ項(xiàng)目為例，計(jì)算出該項(xiàng)目的銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。
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