房地產(chǎn)投資與分析范文論文

房地產(chǎn)投資與分析范文論文

　　隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國房地產(chǎn)投資近年來迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)，在投資業(yè)方面起著舉足輕重的作用。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)投資論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)投資論文范文篇1

　　淺析房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理

　　論文摘要：房地產(chǎn)一直是當(dāng)前中國熱門的話題，作為開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程造價，是其研究的熱點(diǎn)。文章闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，針對相關(guān)問題，探討了項(xiàng)目管理優(yōu)化措施。

　　論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 工程項(xiàng)目 管理

　　0 引言

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

　　當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

　　1.1 項(xiàng)目風(fēng)險管理薄弱

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。

　　1.2 項(xiàng)目成本管理問題

　　無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

　　2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

　　2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理

　　風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

　　2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理

　　項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后

　　是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

　　2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析[J].四川建材，2006，(2)：142-144.

　　陳炷紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理[J].西南科技大學(xué)學(xué)報.2006，(3):67-70.

　　趙智興.房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目管理[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2009，(22):52-54.

　　房地產(chǎn)投資論文范文篇2

　　淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險

　　摘要：隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的投資風(fēng)險也在日益增大，而要避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險，必須對房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險和不確定性因素做出分析。本文介紹房地產(chǎn)投資中常采用的分析方法，并按照房地產(chǎn)周期進(jìn)行風(fēng)險因素的識別。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;分析方法;風(fēng)險識別

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險，是指由于各種難以預(yù)測的因素的影響，使得房地產(chǎn)投資行為主體的期望目標(biāo)與實(shí)際狀況之間發(fā)生差異，給投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要分析方法

　　目前，常用的風(fēng)險分析方法主要有專家調(diào)查法、故障樹分析法(FTA法)、幕景分析法、篩選監(jiān)測診斷法、影響圖分析法等。

　　(一)專家調(diào)查法。

　　專家調(diào)查法主要包括專家個人判斷、頭腦風(fēng)暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風(fēng)暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。

　　1、頭腦風(fēng)暴法。

　　頭腦風(fēng)暴法是以一個5~10人的專家小組以會議的方式進(jìn)行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發(fā)表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思維共振”，以達(dá)到互相補(bǔ)充并產(chǎn)生“組合效應(yīng)”，獲取更多的未來信息，使預(yù)測和識別的結(jié)果更準(zhǔn)確。

　　頭腦風(fēng)暴法可以在很短的時間內(nèi)得出風(fēng)險管理需要的結(jié)論，在項(xiàng)目管理實(shí)施的過程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對以后實(shí)施階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)見性的分析。該方法是建筑企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目風(fēng)險管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。如果問題牽涉面太廣，包含因素過多，就要先進(jìn)行分解，然后再分步進(jìn)行討論。

　　2、德爾菲法。

　　德爾菲法是由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠讓專家自由地發(fā)表個人觀點(diǎn)，能夠使分析人員與專家意見相互反饋。在進(jìn)行專家調(diào)查過程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計的方法對專家的意見進(jìn)行處理，使定性分析與定量分析有機(jī)地結(jié)合起來。一般經(jīng)過兩至三輪問卷調(diào)查，即可使專家的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實(shí)際的結(jié)論判斷。

　　該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以進(jìn)行定量的估計，缺點(diǎn)主要是表現(xiàn)在易受心理因素的影響，主觀性強(qiáng)。

　　(二)故障樹分析法。

　　故障樹法也叫風(fēng)險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險分解成許多細(xì)小的風(fēng)險，將產(chǎn)生風(fēng)險的原因一層又一層的分析，排除無關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確地找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險因子。

　　該方法經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜、直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險識別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機(jī)理，比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是適用于大系統(tǒng)時，容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。

　　(三)幕景分析法。

　　幕景分析法是一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項(xiàng)目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當(dāng)影響項(xiàng)目的各種因素發(fā)生某種變化時，整個項(xiàng)目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過程的描述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細(xì)描繪出不同情況下可能發(fā)生的時間和風(fēng)險。當(dāng)各種目標(biāo)相互沖突排斥時，幕景分析就顯得特別有用。

　　(四)篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。

　　近年來，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界都較重視“災(zāi)變”新理論，高德曼提出的“篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)”是比較實(shí)用的。篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU的影響因素進(jìn)行分類選擇的風(fēng)險辨識過程;監(jiān)測是對某種險情及其后果進(jìn)行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程;而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評價和判斷，找出可疑的起因進(jìn)行仔細(xì)檢查。篩選、監(jiān)測和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復(fù)雜性和可變性，往往一次“篩選-監(jiān)測-診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷之后還有可能產(chǎn)生新的風(fēng)險因素，因此需要重新進(jìn)行這一過程。篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)應(yīng)用中，花費(fèi)的時間和精力非常多，由于過程很復(fù)雜，所以技術(shù)應(yīng)用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能勝。

　　總之，對于不同的風(fēng)險識別方法，使用時應(yīng)針對實(shí)際問題的不同特點(diǎn)結(jié)合不同風(fēng)險識別方法的優(yōu)缺點(diǎn)而進(jìn)行選擇，這些風(fēng)險識別方法實(shí)際上是有關(guān)知識、推斷和搜索理論應(yīng)用于風(fēng)險因素的分析研究。

　　二、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險因素

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素有多種分類方法，按風(fēng)險的性質(zhì)可分為：系統(tǒng)風(fēng)險(市場體制性風(fēng)險)和非系統(tǒng)分析(項(xiàng)目差異性風(fēng)險);按投資周期可分為：投資決策階段風(fēng)險、土地獲取階段風(fēng)險、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險和經(jīng)營管理階段風(fēng);按風(fēng)險的來源可分為：社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。本文對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素按照壽命周期的方式進(jìn)行分類分析。

　　(一)投資決策階段風(fēng)險。

　　在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，這個階段的風(fēng)險主要來源于外部。如政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險等方面。

　　1、政策風(fēng)險。

　　政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險。在未實(shí)現(xiàn)完全市場經(jīng)濟(jì)的條件下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的力度非常大。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風(fēng)險。

　　2、經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險。

　　一個國家的經(jīng)濟(jì)體制決定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比例以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場的活動將會減少;另一種情況是經(jīng)濟(jì)體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者說是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場在整個房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會給有些房地產(chǎn)市場帶來生機(jī)，則對另一些房地產(chǎn)市場帶來損失。比如，一些城市工業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致對廠房需求下降，而對寫字樓需求增加。

　　3、城市規(guī)劃風(fēng)險。

　　城市規(guī)劃風(fēng)險是指由于城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失的風(fēng)險。

　　4、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險。

　　區(qū)域發(fā)展風(fēng)險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風(fēng)險。

　　(二)土地獲取階段風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)等社會問題，風(fēng)險較大。主要風(fēng)險來源有土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險、土地使用制度變化風(fēng)險、征地開發(fā)風(fēng)險等。 土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險是由于土地的產(chǎn)權(quán)不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來很多手續(xù)上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費(fèi)額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔(dān)敗訴后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，如我國經(jīng)常出現(xiàn)的越權(quán)批地和非法出讓土地等現(xiàn)象。

　　2、土地使用制度變化風(fēng)險。

　　土地使用制度變化風(fēng)險一方面體現(xiàn)在變革使房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本增加，如使用年限、補(bǔ)償和收費(fèi)的規(guī)定等;另一方面體現(xiàn)在政府改變使用土地的一些具體技術(shù)政策方面所帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

　　3、征地開發(fā)風(fēng)險。

　　征地開發(fā)風(fēng)險是指由于征地拆遷所帶來的風(fēng)險，一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差;另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機(jī)會成本。

　　(三)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險。

　　項(xiàng)目建設(shè)階段的主要目標(biāo)是保證項(xiàng)目的成本、進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的完成，這個階段的風(fēng)險因素較多，主要可以分為：開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險、工程變更風(fēng)險，項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險和施工安全風(fēng)險等方面。

　　1、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%~100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計，都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。

　　2、工程變更風(fēng)險。

　　工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機(jī)，如已預(yù)售，會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失;另一方面會增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項(xiàng)目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來的風(fēng)險。

　　3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險。

　　質(zhì)量是建筑項(xiàng)目的生命，開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，造成建筑結(jié)構(gòu)存有安全隱患，質(zhì)量不佳，就會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)和發(fā)展，有時甚至?xí)a(chǎn)生法律糾紛，導(dǎo)致企業(yè)形象一落千丈，無法繼續(xù)發(fā)展。

　　4、施工安全風(fēng)險。

　　施工安全風(fēng)險是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機(jī)械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉(zhuǎn)移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。

　　(四)經(jīng)營管理階段的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻又非常重要的一個環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤;相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。這個階段的主要風(fēng)險來源有：物業(yè)管理風(fēng)險和營銷風(fēng)險。

　　對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行識別分析是控制房地產(chǎn)風(fēng)險的前提，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險防范，才能保證房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行，獲得利潤。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]許曉音。房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范對策研究。商業(yè)研究，2002.5.

>>>下一頁更多精彩的“房地產(chǎn)投資論文范文”