2017年房地產(chǎn)預(yù)測

　　2016年場某種程度可謂是“大起大落”，而房價仍是大部分中國人都擔(dān)憂的一件事，下面讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)預(yù)測吧。

　　2017年房地產(chǎn)預(yù)測

　　一、經(jīng)濟(jì)筑底，貨幣政策回歸實(shí)質(zhì)中性

　　宏觀經(jīng)濟(jì)L型走勢仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)2017年GDP小幅下探至6.5%;微觀結(jié)構(gòu)趨于改善，經(jīng)濟(jì)底部有望進(jìn)一步夯實(shí)。一方面經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷改善，第三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率逐年增長，工業(yè)筑底企穩(wěn)跡象日益顯現(xiàn)。另一方面，需求不振和產(chǎn)能過剩等矛盾依然突出，疊加特朗普貿(mào)易保護(hù)主義傾向、全球貿(mào)易環(huán)境不確定性增加，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的基礎(chǔ)并不牢固?？傮w來看，2017年宏觀經(jīng)濟(jì)將在變中求穩(wěn)的道路上繼續(xù)邁進(jìn)，經(jīng)濟(jì)觸底反彈的拐點(diǎn)時間目前還難以確定。

　　2017年，貨幣政策預(yù)計(jì)保持穩(wěn)健中性。2016年“靈活適度”的明穩(wěn)實(shí)松或穩(wěn)中略松在2017年將不復(fù)存在。“寬貨幣”對當(dāng)下疲軟的實(shí)體經(jīng)濟(jì)所帶來的邊際效益在不斷縮小，而帶來的風(fēng)險卻不可忽視，故實(shí)質(zhì)寬松的貨幣政策在2016年下半年已走到尾聲，2017年貨幣政策將真正回歸中性，既不會驟然收緊，但也不會開閘放水。

　　二、調(diào)控進(jìn)入靜默期，長效機(jī)制先行在土地供應(yīng)上著力

　　2016年調(diào)控政策在分化基調(diào)上總體先揚(yáng)后抑，一季度為“去庫存”中央刺激政策接二連三，調(diào)首付、降稅負(fù)、寬信貸火力全開;二三季度熱點(diǎn)城市開始逐步扭轉(zhuǎn)調(diào)控方向;最終四季度熱點(diǎn)城市“穩(wěn)房價、控地價”的調(diào)控新政密集出臺。年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議及此前的中央政治局會議進(jìn)一步為后續(xù)調(diào)控政策方向奠定基調(diào)，“降杠桿，控房價”，再提房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，意在進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)樓市可持續(xù)發(fā)展。預(yù)計(jì)后續(xù)政策將進(jìn)入平穩(wěn)期，在2017年召開前將相對“靜默”。2017年調(diào)控更多地將著眼于長效機(jī)制建設(shè)，同時延續(xù)因城施策方針，確保樓市整體運(yùn)行平穩(wěn)可控。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控思路已開始從簡單的量價目標(biāo)導(dǎo)向調(diào)控向系統(tǒng)性的制度建設(shè)與改革過度。房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)涉及土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、住房金融、新型城鎮(zhèn)化等一攬子制度改革。從2017年來看，房產(chǎn)稅短期內(nèi)獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的可能性不大，而新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，中小城鎮(zhèn)交通、醫(yī)療、教育仍將按正常節(jié)奏開展。樓市調(diào)控長效機(jī)制更多的著力點(diǎn)，預(yù)計(jì)還是會落在土地與金融兩方面。一是熱點(diǎn)城市有望通過調(diào)整規(guī)劃或盤活存量低效建設(shè)用地，增加住宅土地供應(yīng)。二是土地競買資金與居民購房資金的監(jiān)管機(jī)制將更加完善，房企競拍土地必須使用自有資金，居民購房不可違規(guī)再提高杠桿。三是限制性住房金融政策不會松動。鑒于目前熱點(diǎn)一二線城市房價仍在高位，且上漲壓力猶存，我們認(rèn)為明年兩會前已出臺“限貸、限購、限價”等收緊政策的城市政策不會放松，甚至收緊城市還將進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　三、市場銷量將調(diào)整回落，一線房價上漲壓力猶在

　　雖然四季度政策收緊導(dǎo)致市場景氣度有所下行，但2016年毫無疑問是行業(yè)銷售的歷史性大年。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月份，商品房銷售面積13.6億平方米，同比增長24.3%;商品房銷售額10.3萬億元，增長37.5%。其中，商品房銷售金額早在前10月便突破2015年創(chuàng)下的最高點(diǎn)，到11月，商品房銷售面積也再創(chuàng)新高，比2013年的頂峰高出5278萬平方米，預(yù)計(jì)2016年全年銷售面積將在15億平方米左右。

　　根據(jù)行業(yè)規(guī)律以及目前的政策形勢，預(yù)計(jì)2017年銷售整體表現(xiàn)將較為平淡，走出前低后穩(wěn)的態(tài)勢，銷售面積回落13%以上。一方面，從供給側(cè)來看，對本輪樓市行情貢獻(xiàn)最大的一線和熱點(diǎn)二、三線城市大都存在供應(yīng)不足的問題，既有企業(yè)自身存貨有限的原因，也有政策調(diào)控的因素(例如，不少熱點(diǎn)城市目前禁止高端項(xiàng)目備案、不批預(yù)售證)。另一方面，從需求側(cè)來看，今年市場火熱本身已透支部分剛需和改善性需求。同時因?yàn)闊狳c(diǎn)城市著力防范資產(chǎn)泡沫、遏制投機(jī)，相當(dāng)部分投資者開始觀望，這種觀望情緒至少在2017年上半年都會比較濃厚。綜合來看，2017年商品房銷售面積將經(jīng)歷調(diào)整性回落，預(yù)計(jì)幅度可能超過10%。

　　房價方面，由于一二線重要城市的長期看漲預(yù)期沒有改變，疊加短期供給因素，房價調(diào)整的空間非常有限。尤其一線市場，供給一直偏緊，需求抑制型特征明顯，短期通過多種措施能實(shí)現(xiàn)控價目標(biāo)，但后期仍存在上漲壓力。資源聚集、土地升值和都市圈形成，是推動一線市場發(fā)展的重要因素。

　　四、土地市場仍將活躍，開發(fā)投資有望正增長

　　比起住宅市場，2016年熱點(diǎn)城市的土地火爆程度有過之而無不及，一些城市一度出現(xiàn)“逢土拍必地王”現(xiàn)象。受益于熱點(diǎn)城市的輪番帶動，全國土地購置面積累計(jì)同比降幅不斷收窄，前11月從-20%提升到-4.3%，相較2015年的-31.7%更是回升了27.4個百分點(diǎn)。而與之形成明顯對比的是，土地成交價款同比增速持續(xù)正增長，且三季度加速上揚(yáng)，到11月末，土地成交價款累計(jì)達(dá)到7777億元，已超過2015年全年金額，累計(jì)同比增速高達(dá)21.4%，創(chuàng)下自2014年以來新高。

　　預(yù)計(jì)2017年一二線土地市場仍將保持活躍。一是熱點(diǎn)城市土地供給有望進(jìn)一步加大。土地市場量價嚴(yán)重背離的背后，是土地成交結(jié)構(gòu)的顯著變化，即市場需求集中在地價較高的熱點(diǎn)一二線城市及少數(shù)一線城市輻射的三四線城市，這一趨勢仍將持續(xù)。在明年房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的框架下，增加供地是平穩(wěn)市場最直接、可見效的政策工具。目前在廣州、廈門、鄭州、石家莊等一些城市已經(jīng)有所動作。二是今年大部分房企銷售創(chuàng)新高，出于拿地補(bǔ)倉、調(diào)整布局的需要，明年熱點(diǎn)城市的土地需求將依然保持旺盛?？傮w來看，預(yù)計(jì)2017年土地成交金額較2016年小幅上漲的概率較大。

　　開發(fā)投資方面，雖然隨著政策新基調(diào)的確立，對房企開工存在一定不利因素，尤其是融資層面信貸收緊，無疑會影響開發(fā)投資增速;但目前市場的現(xiàn)實(shí)情況是熱點(diǎn)城市存量房快速去化，房企亟需補(bǔ)庫存，因此投資增速回落的可能性不大。同時從數(shù)據(jù)本身看，近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資額已處低位，基數(shù)較低，且月度絕對量波動較小。因此，預(yù)計(jì)2017年開發(fā)投資增速維持在低位，但有望保持正增長。

　　五、行業(yè)整合繼續(xù)行進(jìn)，項(xiàng)目和股權(quán)并購案將增多

　　我國房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)在加快演進(jìn)。截至2016年三季度末，地產(chǎn)百強(qiáng)銷售占比已達(dá)46.54%，較2015年同期提升了7.06個百分點(diǎn)，行業(yè)集中速度創(chuàng)出歷史新高。2017年，并購整合將繼續(xù)行進(jìn)。尤其當(dāng)下的土地市場，已進(jìn)入?yún)擦指偁帟r代，大房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手及樓面價的大幅攀升，又如一堵“銅墻鐵壁”在拉開強(qiáng)者和弱者之間的距離，項(xiàng)目并購、股權(quán)并購案例會不斷涌現(xiàn)。展望中長期，在一二線城市，一些小型開發(fā)商會逐步喪失獲取最基本生產(chǎn)資料——土地的能力。接下來，會有部分市場主體萌生退意，思考何時退出和怎樣退出的問題。寡頭化進(jìn)程也由此開端。

　　“強(qiáng)者恒強(qiáng)”是我們可感觸的現(xiàn)象。但對于主流房企及為之服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)而言，考慮的最核心問題恐怕還不是在圈里誰超過誰、誰并掉誰的問題，而是如何順應(yīng)快速變化的外部環(huán)境。

　　有關(guān)2017年房地產(chǎn)預(yù)測的幾個觀點(diǎn)

　　1、中國不等式。

　　我們來看一個不等式：房價漲幅>M2增幅>固定資產(chǎn)投資增速>GDP增速>一年期貸款利率>CPI。不管是直觀的看，還是通追溯中國過去20年的數(shù)據(jù)，這個不等式是個規(guī)律一般的存在，我們可以姑且稱之為中國模式不等式。該不等式從一個角度的解釋了，中國經(jīng)濟(jì)靠貨幣驅(qū)動和投資拉動的增長方式。

　　過去20年的貨幣驅(qū)動投資，不斷的正向反饋，起到了很好的效果。但我們假設(shè)當(dāng)貨幣越來越多，投資的邊際遞減越來越明顯，收斂之后拐點(diǎn)出現(xiàn)，負(fù)向反饋就開始了。不等式開始負(fù)向傳導(dǎo)，于是房價下跌，投資減少，CPI上升，通縮開始，直接后果就是政府、企業(yè)的債務(wù)會爆發(fā)違約，危機(jī)不言自明。2016年部分省份出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，無不是因?yàn)槌霈F(xiàn)了負(fù)向反饋。

　　2、M2與房價的正相關(guān)。

　　通過數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，M2增速在12%以上房價開始上漲，13%以上暴漲。所以很多人說房地產(chǎn)是中國貨幣的蓄水池，簡單地認(rèn)為貨幣進(jìn)了房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個中蓄水池的觀點(diǎn)恰恰搞反了因果關(guān)系，央行的貨幣政策和地方的房地產(chǎn)刺激政策，通過商業(yè)銀行的開發(fā)貸款和個人按揭的貨幣乘數(shù)，放大了M2。從2016年初開始號召個人上杠桿，到年末個人按揭貸款迅速增加，占到新增貸款規(guī)模的八成，M2隨之高企。不等式正向反饋又開始啟動，房價上漲，開發(fā)商高價拿地，帶動相關(guān)行業(yè)投資意愿增強(qiáng)，隨之表現(xiàn)出來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)探底回升。

　　3、關(guān)于土地財政。

　　口誅筆伐土地財政者，大有人在。但土地財政無疑是一項(xiàng)偉大的制度發(fā)明，微觀上是城市政府對土地的證券化過程。政府出讓土地，經(jīng)過開發(fā)商的開發(fā)銷售，實(shí)現(xiàn)對購房人的變相稅收。政府拿到土地收益后對城市配套，公共服務(wù)進(jìn)行提升，土地財政加快了城市建設(shè)，加快了中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前理性的看雖然土地財政似乎到了盡頭，但由于沒有可以替代的稅收，土地財政依然不可撼動。

　　二、關(guān)于2017年的房地產(chǎn)市場的可能情形。

　　雖然在美聯(lián)儲加息，世界經(jīng)濟(jì)依然脆弱的國際環(huán)境中，存在著匯率貶值，貿(mào)易摩擦等等外部壓力，但總體中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型向好的趨勢不會變，也不能變。尤其2017年是中央領(lǐng)導(dǎo)層換屆年，保持穩(wěn)定是舉國意愿。

　　剛剛中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，對房地產(chǎn)側(cè)重頗多，明確表述了“房子是用來住的，不是用來炒的”，“防止房價大起大落”等。必將穩(wěn)定市場的預(yù)期，目前看市場人士普遍認(rèn)為一二線城市無虞，三四線城市不被看好。

　　在原有路徑無法徹底擺脫依賴的情況下，在20個熱點(diǎn)城市庫存所剩無幾的現(xiàn)狀中，宏觀預(yù)測2017年貨幣政策趨緊，存在加息可能，房地產(chǎn)政策限購限貸的政策將貫徹全年。

　　對一二線熱點(diǎn)城市，微觀上政策決定著房地產(chǎn)市場的小周期，六個月的時候政策效果開始顯現(xiàn)。因?yàn)槿绻恋厥欠康禺a(chǎn)商在限購政策出臺之初拿的地，六個月是取得預(yù)售許可證的時間，一旦下跌預(yù)期形成，市場觀望，銷售就不暢，資金壓力驅(qū)使開發(fā)商降價回籠資金。所以2017年中期房價會有小幅下跌。但在目前形成的儲蓄式購房的巨大思維慣性下，需求端依然旺盛。投資一二線熱點(diǎn)城市依然沒有太大的風(fēng)險。

　　政策明確傳達(dá)繼續(xù)鼓勵三四線城市去庫存，由于熱點(diǎn)城市金融機(jī)構(gòu)投資競爭激烈，三四線城市尚有可挑選的余地，對于列入政府名錄的舊改項(xiàng)目，挑選核心區(qū)位，配套優(yōu)質(zhì)的地塊，投資經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商，深度合作，依靠區(qū)域自身的住房需求，是可以達(dá)到預(yù)期的投資效果的。