中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀如何呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會(huì)喜歡!
中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
1.泡沫成份開始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城 市的房?jī)r(jià)開始下降 2007 年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的 房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。
2.成交量萎縮，空置率上升 與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商 空置率大幅上漲。同時(shí)，近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪 此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú) 秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó) 80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開 發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購(gòu) 房總數(shù)的比例高達(dá) 90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并 且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁 給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
3.市場(chǎng)開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng) 一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也 要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小 房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地 產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的 房地產(chǎn)信貸 的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn) 行價(jià)格戰(zhàn)， 通過價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。 這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化， 一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。
4. 房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難 由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束 增強(qiáng)， 一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)困難和倒閉。
5. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在多大的風(fēng)險(xiǎn)。 第一，中國(guó)開發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足，有相當(dāng)一部分資金來(lái)源于銀行貸款。第二，墊資建設(shè)。在土建時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商。 第三，通過資本市場(chǎng)“集資”。即使在當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)了這么多宏觀調(diào)控政策后， 房地產(chǎn)股依然紅火一片。這種結(jié)果值得決策者深思。當(dāng)泡沫破滅，開發(fā)商逃之夭夭， 股民們將再次品嘗痛苦和無(wú)奈。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析
交易行為種類
隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購(gòu)買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。每一塊土地都有完全不同的特性，所以不動(dòng)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)衍生出幾個(gè)截然不同的領(lǐng)域。為了促成交易，一般需要專家進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。下面幾種是比較常見的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為：
估價(jià)：專業(yè)的價(jià)值評(píng)價(jià)服務(wù)。
經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)：促成買賣雙方交易的服務(wù)。
開發(fā)：建造或移除房屋以達(dá)到促進(jìn)土地使用的服務(wù)。
物業(yè)管理：為產(chǎn)權(quán)所有人管理不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)。
在每一個(gè)領(lǐng)域中又會(huì)分為住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)種類。而且?guī)缀趺恳环N商業(yè)建筑物都會(huì)和房地產(chǎn)有關(guān)。
經(jīng)濟(jì)規(guī)模
根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志關(guān)于發(fā)達(dá)國(guó)家2002年底總資產(chǎn)的評(píng)估，其中：
住宅地產(chǎn)：48萬(wàn)億美元。
商業(yè)地產(chǎn)：14萬(wàn)億美元。
權(quán)益：20萬(wàn)億美元。
政府債券：20萬(wàn)億美元。
公司債券：13萬(wàn)億美元。
總額：115萬(wàn)億美元。
在總資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占了54%，金融資產(chǎn)占了46%。銀行存款，保險(xiǎn)預(yù)留款和人力資本都沒有計(jì)算在上述資產(chǎn)中。同時(shí)也不能肯定是否已將所有的負(fù)債和權(quán)益列示在內(nèi)。
中國(guó)房地產(chǎn)住宅房產(chǎn)沿革
上世紀(jì)80年代
上世紀(jì)九十年代中后期，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跟不上快速前進(jìn)的經(jīng)濟(jì)步伐。1999年中央政府開始在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房制度，開始推行住房分配貨幣化制度，這種制度自1986年開始在煙臺(tái)進(jìn)行試點(diǎn)，以提租發(fā)券、空轉(zhuǎn)起步為特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點(diǎn)的行列。
然而由于八十年代末期的高強(qiáng)度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達(dá)到18.5%)，宏觀經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整導(dǎo)致銀根緊縮，大量房地產(chǎn)企業(yè)失去了資金來(lái)源，產(chǎn)生了中國(guó)改革開放以來(lái)的第一個(gè)爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的必然是以沉寂告終。
上世紀(jì)90年代
1992年鄧小平南巡講話以后國(guó)家對(duì)土地批租的審批權(quán)進(jìn)行適當(dāng)下放，南方的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了一整年的高速發(fā)展。但是這樣的瘋狂建筑高潮卻導(dǎo)致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強(qiáng)度通貨膨脹，并造就了第二個(gè)爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現(xiàn)在這一時(shí)期。
1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，住房公積金制度開始全面建立。之前這一來(lái)自新加坡的房地產(chǎn)分配制度只在上海進(jìn)行試點(diǎn)。
到了1998年中央政府決定開始停止住房實(shí)物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后，新建住房原則上只售不租，同時(shí)全面推行住房公積金制度。當(dāng)年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出了中國(guó)的第一份個(gè)人住房抵押貸款。
2000年以來(lái)
進(jìn)入本世紀(jì)，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動(dòng)下迅速升溫。2001年房地產(chǎn)投資6245億元，占全社會(huì)總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產(chǎn)投資升高到14480.75億元，占社會(huì)總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時(shí)，政府也出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。使用的方法包括，退還個(gè)人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房?jī)r(jià)開始迅速竄升。這波房?jī)r(jià)波動(dòng)中最為明顯的例子就是中國(guó)最大的城市上海。
2000年的上海的房屋每平方米均價(jià)為3326元，到2004年時(shí)均價(jià)已上升至6385元，漲幅達(dá)到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價(jià)超過8000元/平方米，2003年這一數(shù)字達(dá)到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價(jià)格超過8000元/平方米, 而市中心的房?jī)r(jià)更大多已經(jīng)突破16000元每平方。
而中國(guó)大陸其他城市的房?jī)r(jià)也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房?jī)r(jià)早于上海開始其向上突進(jìn)的趨勢(shì)，但也比上海更早遭遇到市場(chǎng)的反擊;北京的房?jī)r(jià)漲幅也相當(dāng)驚人，其中國(guó)大陸最高房?jī)r(jià)城市的地位至2003年初才被上海超出。房?jī)r(jià)的漲幅不但集中于中心城市，同時(shí)也蔓延到了一些二級(jí)城市。
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