房地產(chǎn)信托運(yùn)作的模式
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的明顯特征，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)信托運(yùn)作的模式的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)信托運(yùn)作的四大模式分析
房地產(chǎn)信托發(fā)展歷程
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的明顯特征，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)資本密集性的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融業(yè)的支持密不可分，兩個(gè)行業(yè)互相影響、互為依托。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，對(duì)其又愛(ài)又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)較為明顯。
房地產(chǎn)行業(yè)具有資本密集性特點(diǎn)，對(duì)于資金的依賴非常高。從房地產(chǎn)投資資金來(lái)源看，主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金來(lái)源、利用外資等途徑，其中預(yù)收款、房貸等其他資金來(lái)源是最主要資金來(lái)源，占比達(dá)到40%左右;其次為房企自籌資金，占比有持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，達(dá)到40%左右;國(guó)內(nèi)貸款占比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，目前約為17%，尤其是2004年、2010年是關(guān)鍵分水嶺，這與當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控收緊有關(guān);最后是利用外資，其在房地產(chǎn)投資資金中的占比已經(jīng)非常小了。
房地產(chǎn)投資自籌資金中，房地產(chǎn)信托是很重要的資金供給方，房地產(chǎn)信托主要是指以房地產(chǎn)企業(yè)為投融資交易對(duì)手或者受托管理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的一類信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托大約在2003年開(kāi)始興起，當(dāng)時(shí)央行收緊房地產(chǎn)信貸，信托融資渠道價(jià)值被發(fā)現(xiàn)，從而雙方加強(qiáng)了合作，發(fā)展至今。截至2014年末，我國(guó)房地產(chǎn)信托余額為13094.93億元，規(guī)模占比為10.04%。雖然后來(lái)各類資管計(jì)劃、P2P融資也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)提供融資服務(wù)，但是鑒于信托公司與房企長(zhǎng)期合作的基礎(chǔ)，信托融資已成為房地產(chǎn)行業(yè)重要融資來(lái)源，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)所能承受較高的融資成本，該類業(yè)務(wù)獲利性較高，也是信托業(yè)重要投資方向，長(zhǎng)城信托、重慶信托在信托資金的房地產(chǎn)投向配置較高，展現(xiàn)了對(duì)于該業(yè)務(wù)領(lǐng)域的偏好。
房地產(chǎn)信托具有非常市場(chǎng)化的定價(jià)模式，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)流動(dòng)性等諸多因素都能夠反映其中，不過(guò)總體看，由于信托承接的房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率大約在10%左右，信托公司所獲得的報(bào)酬在2-3%，以及其他費(fèi)用，整體融資成本平均在15%左右，具體定價(jià)根據(jù)融資方信用水平而有所不同。
從新增房地產(chǎn)信托走勢(shì)看，新增房地產(chǎn)信托規(guī)模與房地產(chǎn)行業(yè)周期性以及宏觀調(diào)控有很大關(guān)系，房地產(chǎn)處于繁榮期，迫于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱擔(dān)憂，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)收緊，尤其銀行貸款將成為重要調(diào)控指標(biāo)，這時(shí)候銀行貸款減少后，信托融資將成為房地產(chǎn)企業(yè)重要資金來(lái)源。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，不論是四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激政策后、還是2012年下半年至2013年的房地產(chǎn)復(fù)蘇，都伴隨了房地產(chǎn)信托規(guī)模以及占當(dāng)年新增信托規(guī)模的大幅上升，二者走勢(shì)正相關(guān)性非常高。
從房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式看，進(jìn)一步分為房地產(chǎn)債權(quán)信托、房地產(chǎn)股權(quán)信托、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)基金信托等五大模式，參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、存量盤(pán)活、房產(chǎn)管理等整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈條，實(shí)現(xiàn)單體房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資、存量房地流動(dòng)化、事務(wù)代理等諸多功能。目前，國(guó)內(nèi)還主要集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方面，而國(guó)外則進(jìn)一步體現(xiàn)在個(gè)人財(cái)產(chǎn)傳承以及中介事務(wù)管理等方面，這也是未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向，下面主要介紹房地產(chǎn)信托的相關(guān)運(yùn)作模式。
房地產(chǎn)債權(quán)信托
房地產(chǎn)債權(quán)信托主要是指房地產(chǎn)貸款信托，是將信托資金用于向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一類信托業(yè)務(wù)，與銀行開(kāi)發(fā)貸相類似。根據(jù)監(jiān)管部門要求，向房企發(fā)放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件，即具備四證，國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證;自有資本金投資比例達(dá)到30%;具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。因此，如果不符合上述基本條件，就需要通過(guò)其他信托模式為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。房地產(chǎn)債權(quán)信托主要關(guān)注點(diǎn)是信托到期本息回收問(wèn)題，因而需要關(guān)注融資方償債能力、融資項(xiàng)目可行性、抵質(zhì)押物價(jià)值充足以及變現(xiàn)性等方面，通常設(shè)置抵質(zhì)押、資金賬戶監(jiān)管、股東或者實(shí)際控制人連帶擔(dān)保責(zé)任、本金分期歸集計(jì)劃等風(fēng)險(xiǎn)控制措施。從交易流程看，信托公司發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品后，由投資者認(rèn)購(gòu)繳款，信托公司將信托資金放款給房企，由其用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并按時(shí)支付貸款信托利息，到期支付本金。典型房地產(chǎn)債權(quán)信托為：興業(yè)信托·舟山融信新新家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃、金谷·河北安聯(lián)信托貸款集合資金信托計(jì)劃等。
房地產(chǎn)債權(quán)信托具有簡(jiǎn)單、易于操作的特點(diǎn)，同時(shí)也是與現(xiàn)行法律銜接最好、最常用的信托資金運(yùn)用方式，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)行的近1200個(gè)房地產(chǎn)集合資金信托分析，有41%采用債權(quán)模式。不過(guò)，房地產(chǎn)債權(quán)信托對(duì)于放款條件要求較高，部分未達(dá)到要求的融資需求，無(wú)法滿足，而且該類信托業(yè)務(wù)模式將提升房企財(cái)務(wù)杠桿，將壓縮其后續(xù)融資空間。
房地產(chǎn)股權(quán)信托
房地產(chǎn)股權(quán)信托主要是指信托資金用于獲得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)從而為其提供開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的一類信托業(yè)務(wù)。股權(quán)獲得方式包括受讓原有股東股份、增資、出資新設(shè)項(xiàng)目公司等，與前兩種入股形式相比，新設(shè)項(xiàng)目公司有利于解決原有項(xiàng)目可能隱藏的債務(wù)問(wèn)題或者信息不對(duì)稱問(wèn)題。與債權(quán)信托相比，房地產(chǎn)股權(quán)信托并沒(méi)有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求，因而可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)拿地、四證不全時(shí)期的融資需求，股權(quán)融資也有利于美化房企財(cái)務(wù)報(bào)表，部分情況是作為過(guò)橋資金，待四證齊全后向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。很多房地產(chǎn)股權(quán)信托是附有回購(gòu)協(xié)議的，實(shí)際上是假股真?zhèn)?還存在部分股權(quán)投資信托僅以少部分資金獲得房企股權(quán)，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，這實(shí)際上既降低了股權(quán)投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產(chǎn)貸款信托的監(jiān)管要求。
房地產(chǎn)股權(quán)信托重點(diǎn)關(guān)注最終能否到期退出，對(duì)于負(fù)有回購(gòu)協(xié)議的，這就需要關(guān)注回購(gòu)人是否能夠履行回購(gòu)義務(wù)。同時(shí)，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權(quán)利義務(wù)，參與重大事項(xiàng)決策，這有利于維護(hù)自身利益。從房地產(chǎn)股權(quán)信托風(fēng)險(xiǎn)控制手段，第一一般采用采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，通過(guò)次級(jí)受益權(quán)部分提升優(yōu)先級(jí)投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質(zhì)押，從而全面掌控房企公司運(yùn)作;全面參與重大事項(xiàng)決策，掌握財(cái)務(wù)、公章等各類印章和網(wǎng)銀密鑰，部分情況下還將聘請(qǐng)外部公司監(jiān)督融資項(xiàng)目建設(shè);融資項(xiàng)目抵押等;違約時(shí)的資產(chǎn)處置權(quán)利等。典型的房地產(chǎn)股權(quán)信托為：川信-成都領(lǐng)地泛太股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃、中融-正源重慶福源股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃等。
房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托
房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托是指以房企所有擁有的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)或者以個(gè)人擁有的房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而開(kāi)展的一類信托業(yè)務(wù)。
(一)房企作為委托人的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托
以房企所有擁有的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)為財(cái)產(chǎn)權(quán)而設(shè)立的信托本質(zhì)上仍是滿足房企項(xiàng)目建設(shè)的投融資需求，但是此處房企為委托人，財(cái)產(chǎn)權(quán)小份額切分，轉(zhuǎn)讓給合格投資者，從而獲得開(kāi)發(fā)資金。不過(guò)，目前市場(chǎng)的大部分財(cái)產(chǎn)權(quán)還是會(huì)附有回購(gòu)協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結(jié)構(gòu)形式變通，或者對(duì)現(xiàn)有監(jiān)管政策的規(guī)避。受托信托財(cái)產(chǎn)可以是特定資產(chǎn)收益權(quán)，諸如土地使用權(quán)收益權(quán)、在建項(xiàng)目收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)等特定資產(chǎn)收益權(quán)以及債權(quán)。雖然特定資產(chǎn)收益權(quán)信托已開(kāi)展多年，但是特定資產(chǎn)收益權(quán)在我國(guó)現(xiàn)行法律制度下還存在一定爭(zhēng)議，該類信托還有待于接受司法審判的檢驗(yàn)。從債權(quán)看，主要以應(yīng)收賬款等債權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款流動(dòng)化，屬于準(zhǔn)資產(chǎn)證券化，但是委托人也附有回購(gòu)或者差額補(bǔ)足的義務(wù)，距離真正的資產(chǎn)證券化尚有距離。通常，與政府、行業(yè)大型企業(yè)或者核心企業(yè)所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款等債權(quán)適于進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托運(yùn)作，而且要關(guān)注合同法所規(guī)定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知債務(wù)人等相關(guān)法律規(guī)定。在信托業(yè)保障基金實(shí)施的情況下，財(cái)產(chǎn)權(quán)信托認(rèn)購(gòu)保障基金成本較低，可能成為未來(lái)發(fā)展主流模式。從上述論述可以看出，目前房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托本質(zhì)還是一種融資工具，而不是來(lái)自基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益，因而其重點(diǎn)還是要看回購(gòu)義務(wù)人的履約能力，主要是償債能力和償債意愿，其風(fēng)險(xiǎn)控制措施、交易結(jié)構(gòu)基本與房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托相類似。典型案例：中建投嘉凱城名城實(shí)業(yè)應(yīng)收債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃、交銀國(guó)信·包頭恒大名都項(xiàng)目收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃等。
(二)個(gè)人作為委托人的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托
個(gè)人將其所擁有的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而設(shè)立信托，是以財(cái)產(chǎn)管理以及財(cái)產(chǎn)傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專業(yè)性，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，以及實(shí)現(xiàn)財(cái)富的有序傳承。此類房地產(chǎn)信托可以進(jìn)一步劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信托、房地產(chǎn)管理信托以及房地產(chǎn)處置信托。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財(cái)產(chǎn)，由信托公司負(fù)責(zé)聘任建筑公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資等事項(xiàng)，待房地產(chǎn)建設(shè)成功后，或者通過(guò)出租實(shí)現(xiàn)向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過(guò)該類業(yè)務(wù)還主要適用于土地產(chǎn)權(quán)私有的歐美等國(guó)家。
房地產(chǎn)管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過(guò)有效管理以房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的方式，所進(jìn)行的一類業(yè)務(wù)。此類信托在美國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣都較為普遍，在日本個(gè)人可設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，由受托人實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的管理、租賃等，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。而在歐美，設(shè)立基于房產(chǎn)的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人，同時(shí)由避免繼承人直接獲得房產(chǎn)后變賣。
房地產(chǎn)處置信托主要是指委托人將房產(chǎn)受托給信托公司，尤其幫助通過(guò)出售等方式，處置房產(chǎn)，最終將獲得現(xiàn)金分配受益人的一類信托業(yè)務(wù)。
我國(guó)尚未開(kāi)展此類業(yè)務(wù)，一方面是由于現(xiàn)行信托法律制度不健全，包括信托財(cái)產(chǎn)登記、信托稅收等諸多障礙存在，另一方面是信托公司在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方面專業(yè)性不高，市場(chǎng)需求不高。但是，從未來(lái)發(fā)展看，此類業(yè)務(wù)還是具有一定市場(chǎng)空間的。
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房地產(chǎn)信托運(yùn)作的模式
