房地產(chǎn)信托融資是什么
我國信托行業(yè)2016年初的托管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了16萬億元前所未有的高度，穩(wěn)坐金融行業(yè)第二位。而由于我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特殊性，房地產(chǎn)占比較重，由此房地產(chǎn)信托也在信托融資規(guī)模中占據(jù)了比較重要的地位。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)信托融資是什么的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)信托融資揭秘
房地產(chǎn)信托概論
房地產(chǎn)信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產(chǎn)信托就是不動產(chǎn)所有權(quán)人(委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來管理運(yùn)用的一種法律關(guān)系;二是房地產(chǎn)資金信托，是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國正大量采用的房地產(chǎn)融資方式。
2003年6月，央行發(fā)布121號文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)追逐的熱點(diǎn)。
房地產(chǎn)信托融資模式
基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財產(chǎn)受益型信托四種模式。
1.貸款型信托融資模式
操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定(委托人)投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司;信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
2.股權(quán)型信托融資模式
操作流程在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項(xiàng)目公司注入資金，同時項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限(如兩年)后溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。 特點(diǎn)及優(yōu)勢對公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險控制機(jī)制退出方式
股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)向(項(xiàng)目)公司委派股東和財務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保溢價股權(quán)回購
融資金額融資期限融資成本
視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果以1-2年居多，也有少量5年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6%-10%居多。
股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢
該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)(可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等)(1)能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件;(2)其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。
3混合型信托融資模式(夾層融資型)
債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項(xiàng)目資金的需求。
4財產(chǎn)受益型信托融資模式操作流程利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
特點(diǎn)及優(yōu)勢對信托財產(chǎn)要求要求風(fēng)險控制機(jī)制退出方式
(1)業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全;(2)能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)(1)通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資者(信托計劃)持有;信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償;(2)回購承諾及第三方擔(dān)保開發(fā)商溢價受益權(quán)回購
融資金額融資期限融資成本
視信托財產(chǎn)的評估價值，一般在其評估價值 的50%左右以1-2年居多，也有少量5年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6%-10%居多。
優(yōu)勢
(1)在不喪失財產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。(2)在條件成熟的情況下，可以過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。
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