分析房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀與問題論文
分析房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀與問題論文
從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況看，作為企業(yè)需要比以往任何時候都更加深刻，全面地了解金融知識、了解金融機(jī)構(gòu)、了解金融市場，因為企業(yè)的發(fā)展離不開金融的支持，企業(yè)必須與之打交道。1991年鄧小平同志視察上海時指出：“金融很重要，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融搞好了，一著棋活，全盤皆活。”由此可看出政府高層對金融逐漸重視。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的：分析房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀與問題相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀!
分析房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀與問題全文如下：
一、前言
房地產(chǎn)的開發(fā)項目具有規(guī)模大、周期長及價值高等特點，因此，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)需注入大量的資金，故融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道盡管呈現(xiàn)出多元化特點，但是房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資模式單一化和融資結(jié)構(gòu)不合理等問題，會大大增加房地產(chǎn)業(yè)融資的風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及問題
1.房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀
房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，其所選擇的金融市場及融資方式必然會成為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、交易的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于發(fā)展時期，加上政府對其資金運(yùn)作上的嚴(yán)格管控，致使房地產(chǎn)的開發(fā)融資更加困難。研究發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)融資正在消耗往年的資金儲備，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產(chǎn)業(yè)資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，而傳統(tǒng)的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資重心有所轉(zhuǎn)移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。
2.房地產(chǎn)業(yè)融資的問題
(1)融資模式單一
現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資模式主要采取傳統(tǒng)的貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房公積金貸款和個人住房貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風(fēng)險小、操作簡單方便和成本較低等優(yōu)勢，但是其存在債務(wù)的剛性強(qiáng)和還款嚴(yán)厲度大，加上還會受到國家政策的影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商過度依賴銀行貸款，必定會增加融資風(fēng)險。
(2)融資結(jié)構(gòu)不合理
在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融的工具創(chuàng)新力不強(qiáng)，盡管房地產(chǎn)的信托得到迅速發(fā)展，但是現(xiàn)階段的信托產(chǎn)品無法滿足房地產(chǎn)業(yè)所需的融資要求，房地產(chǎn)業(yè)還會受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融市場還在發(fā)展時期，因受到融資體系的結(jié)構(gòu)不合理的影響，市場主體呈現(xiàn)出不健全和行為不規(guī)范等現(xiàn)象，從而制約房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
(3)融資法律和法規(guī)不完善
房地產(chǎn)業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)還有待完善，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的政策法規(guī)還不健全，并缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，故而操作比較困難，對房地產(chǎn)的融資渠道發(fā)展產(chǎn)生不良影響[2]。
三、完善房地產(chǎn)業(yè)融資的對策
1.采取多元化的融資模式
房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度集中的行業(yè)，開發(fā)一個地產(chǎn)項目就需投入大量資金，假設(shè)不借助多種融資手段，那么企業(yè)就會面臨止步不前，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等更為嚴(yán)重的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)對融資渠道的創(chuàng)新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產(chǎn)信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達(dá)到降低房地產(chǎn)業(yè)融資中的風(fēng)險的目的。具體的融資方式有：
(1)內(nèi)源融資
就是房地產(chǎn)業(yè)依靠自身資金進(jìn)行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應(yīng)收的賬款和票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)可將這些企業(yè)資金經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)直接變現(xiàn)，將其投入新的房地產(chǎn)開發(fā)中。內(nèi)源融資方式具備風(fēng)險小、成本少的優(yōu)勢。而對于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金較少的情況，可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目時間及工期的不同，采取多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的方式。聯(lián)合開發(fā)也可以是房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商通過合作方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的一種融資方式。房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商采取聯(lián)盟合作和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金，將經(jīng)營風(fēng)險降到最低[3]。
(2)直接融資
直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業(yè)經(jīng)上市發(fā)行股票后獲取融資，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊資本，達(dá)到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負(fù)擔(dān)，均以企業(yè)經(jīng)營狀況為擔(dān)保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續(xù)2年虧損就會被迫退市。
(3)間接融資
間接融資就是向金融機(jī)構(gòu)(主要為銀行)取得貸款，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式。
(4)新融資方式
①夾層融資：其處于債權(quán)和股權(quán)之間的一種信托產(chǎn)品，夾層投資屬于長期融資，可根據(jù)特殊的需求對其進(jìn)行調(diào)整，夾層融資中的付款事宜也需根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金缺乏時，經(jīng)擴(kuò)張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業(yè)發(fā)展的情況;②房地產(chǎn)信托融資(REITs)，REITs主要是通過發(fā)行收益憑證，匯集多數(shù)投資者手里的資金，并交付給專門的投資機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營和管理，同時將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)[4]。
2.合理組建融資結(jié)構(gòu)
在發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資和金融機(jī)構(gòu)中，已經(jīng)發(fā)展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產(chǎn)業(yè)可引進(jìn)這套管理辦法，以緩解目前房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，也能為我國的金融機(jī)構(gòu)提供好的借鑒，以推動我國房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，達(dá)到投融資的快速發(fā)展。如果社會福利基金融資，是房地產(chǎn)金融將公積金與住房抵押兩者結(jié)合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后和資金不足的發(fā)展中國家的融資。
3.完善融資法律和法規(guī)
房地產(chǎn)開發(fā)必須做到有法可依，但是目前關(guān)于我國的房地產(chǎn)投資開發(fā)類的法律法規(guī)極不健全和完善，造成房地產(chǎn)業(yè)融資出現(xiàn)無法可依和有法難依的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)融資中出臺的法律法規(guī)大部分內(nèi)容比較廣，也比較泛，缺乏相關(guān)的具體細(xì)則，故在實際的執(zhí)法中，會出現(xiàn)把握尺度大和增大交易成本的現(xiàn)象。
因此，需完善融資法律和法規(guī)，主要方法有：
⑴制定出低壓貸款法，規(guī)范現(xiàn)有的抵押市場。出臺相關(guān)的法律法規(guī)，以解決司法、行政處罰和住宅抵押處分三權(quán)之間的糾紛，并確保抵押登記和評估等問題能得到法律保護(hù);
?、浦贫ㄗ》拷鹑跈C(jī)構(gòu)的組織法和住房金融法及抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)會計制度;
?、枪芾砗米》績π?、公積金、低收入住房補(bǔ)貼等相關(guān)的住房金融經(jīng)濟(jì)活動，并制定相關(guān)管理制度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一種有法可依、有法必依、違法必究的發(fā)展環(huán)境，以確保房地產(chǎn)金融能穩(wěn)定、健康發(fā)展[5]。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)融資屬于一個多元化市場，其融資方式具備多樣性，如有證券市場、銀行信貸和基金等，同時房地產(chǎn)融資市場也具備多層次性。因此，需要創(chuàng)建一個穩(wěn)定、健康的房地產(chǎn)融資環(huán)境，就必須要求國家或者地方政府減少對金融市場的控制及干預(yù)，并將金融市場面向國際開放，同時也可引進(jìn)國外的先進(jìn)融資方式和發(fā)展模式，為國內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場提供更好的發(fā)展條件。另外，還需加大法律制度建的力度，為其創(chuàng)造有法可依、有法必依、違法必究的環(huán)境。只有新的房地產(chǎn)融資市場和融資產(chǎn)品及融資工具的出現(xiàn)，才能讓成房地產(chǎn)形成一個多元化的體系，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向良性循環(huán)的軌道。