關(guān)于拆遷談判策略

　　談判簽約是整個(gè)拆遷工作過程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)環(huán)節(jié)。以下是學(xué)習(xí)啦小編編整理了關(guān)于拆遷談判策略 ，希望你喜歡。

　　拆遷談判策略 1.緊扣主題

　　拆遷談判的主題是如何補(bǔ)償與安置。有的被拆遷戶故意抬高門檻，設(shè)置障礙。他不與你談補(bǔ)償安置問題，而是拋出諸如失地農(nóng)民的生活保障、征地補(bǔ)償款的分配、裝修材料的漲價(jià)、規(guī)劃控制造成的損失等問題，強(qiáng)調(diào)征地拆遷造成的損失，以此來提高簽約價(jià)碼。如果你與他糾纏于此類問題，那么，你將處于被動(dòng)地位。你應(yīng)該對(duì)此類問題稍作概要的解釋后，引導(dǎo)他談補(bǔ)償安置的具體問題。否則，談判是無法取得進(jìn)展的。

　　拆遷談判策略 2.把住原則

　　如果無原則的一味迎合被拆遷戶的要求，是會(huì)出“亂子”的。首先，人的欲望是會(huì)膨脹的，是無止境的，也是無法滿足的。其次，一個(gè)地段不是拆遷一戶，你不要指望他得到了額外的補(bǔ)償后會(huì)給你“保密”，相反，你將面對(duì)越來越多的無理要求而一發(fā)不可收拾。因此，必須把握住幾條基本原則：(1)政策原則，凡是拆遷政策明確規(guī)定的，必須嚴(yán)格執(zhí)行，絕對(duì)不能突破，也不能縮水;(2)政策不能涵蓋的個(gè)案處理，應(yīng)遵守請(qǐng)示原則;(3)利益平衡原則，即在每一個(gè)拆遷地塊上的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置待遇等方面前后一致，戶與戶之間平衡;(4)不留遺留問題原則。守住這些基本原則，才能保證整個(gè)地塊中的拆遷工作健康、有序、和諧地進(jìn)行。

　　拆遷談判策略 3.把握時(shí)機(jī)

　　拆遷過程中切忌急躁，否則，往往欲速則不達(dá)。在將被拆遷戶引導(dǎo)到談判桌前要做大量的化解工作，且各個(gè)不同的階段，各有不同的工作側(cè)重點(diǎn)。然后，通過評(píng)估前期工作的效果，來判斷是否可以進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)償、安置談判。一般情況下，被拆遷戶要經(jīng)歷如下幾個(gè)階段：抗拒、觀望、準(zhǔn)備(接受評(píng)估、補(bǔ)漏)、要價(jià)、妥協(xié)、簽約、騰房。走完這一過程，往往要經(jīng)過若干個(gè)回合，不可能一蹴而就。這期間現(xiàn)場(chǎng)工作組人員的主要任務(wù)是：一方面誠心誠意地為動(dòng)遷戶解決合理合法的利益訴求;另一方面，不斷地降低動(dòng)遷戶既不合法、也不合理的期望值。當(dāng)動(dòng)遷戶對(duì)無理要求不再抱任何希望的時(shí)候，便是簽約的機(jī)會(huì)成熟了。

　　拆遷談判策略 4.設(shè)定邊界

　　所謂邊界，就是本地現(xiàn)行的補(bǔ)償安置政策。有的被拆遷戶在上海、昆山等地工作，他拿那里的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)來提出要求;有的將無證房、分戶、裝修標(biāo)準(zhǔn)等突破現(xiàn)行政策標(biāo)準(zhǔn)的問題來提出要求。面對(duì)此類情況，你不能急于求成，更不能輕易讓步，一定要守住政策底線、尋求談判渠道、創(chuàng)設(shè)溝通條件，等待時(shí)機(jī)成熟后再與之交流。

　　拆遷談判策略 5.把握招式

　　每一個(gè)動(dòng)遷戶的拆遷，需經(jīng)過若干個(gè)過程，組成一個(gè)子系統(tǒng);而每一個(gè)地段的拆遷，又需完成若干個(gè)環(huán)節(jié)，組成一個(gè)整體系統(tǒng)。如何有效地控制整個(gè)工作系統(tǒng)，按時(shí)、有序地朝著既定的目標(biāo)行進(jìn)，是現(xiàn)場(chǎng)拆遷工作組的著眼點(diǎn)與著力點(diǎn)所在。而能夠?qū)⒈徊疬w戶引導(dǎo)到談判桌上來順利簽約，是拆遷工作中的重中之重。

　　拆遷談判方法：

　　選擇突破口。

　　一般地，每個(gè)拆遷地塊中，總有幾戶因拆遷而得到極大的利益。如：帶有獨(dú)生子女的一家三口，只有兩間平房或只分得四、五十平方米樓房的;原本在規(guī)劃控制下沒有建房的;主人已遷居外地的閑置房等通過拆遷，他們的利益得到極大的釋放，因此具有很高的拆遷積極性，是首批簽約的重點(diǎn)對(duì)象。還有家庭、鄰里關(guān)系緊張的，常常也可成為突破對(duì)象。

　　樹立榜樣。

　　通過前期與動(dòng)遷戶的充分接觸，對(duì)他們的個(gè)性脾氣、性格特征有了充分的了解后，選擇通情達(dá)理的動(dòng)遷戶，在否決其不合法、不合理的要求后，重點(diǎn)做好工作，全力促成其簽約、騰房。這不但為有類似問題的被拆遷戶樹立了榜樣，大大降低他們不合理、不合法利益訴求的期望，而且在整個(gè)拆遷地塊中往往能起到意想不到的推動(dòng)效果。

　　擒住“牛頭”。

　　一個(gè)拆遷地塊中，動(dòng)遷戶之間往往存在復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。如：兄弟叔侄、甥舅姻親，稍有不慎，他們便抱團(tuán)對(duì)抗。但由于各家的情況不同，利益訴求不同，如能選準(zhǔn)其中有話言權(quán)的動(dòng)遷戶，滿足其合理要求，促成簽約，則可望牽一發(fā)而動(dòng)全身。

　　一氣呵成。

　　在啟動(dòng)簽約、選房、騰房程序后，一定要窮盡個(gè)人、集體的全部力量，一著不讓、晝夜工作，切莫坐等釣魚。一方面，一組人馬談判簽約，另一組人馬選定對(duì)象全力動(dòng)員，避免冷場(chǎng);另一方面，對(duì)某一具體的動(dòng)遷戶而言，更要加緊洽談，夜長夢(mèng)多，避免反復(fù)。在整體和局部上均要做到“一氣呵成”。

　　剛?cè)嵯酀?jì)。

　　某些頗有心計(jì)且欲望較高的被拆遷戶，步步為營，漫天要價(jià)。他今天來要個(gè)政策，明天來講個(gè)條件，等你一一滿足了，最后再咬一口，使得談判陷入僵局。對(duì)這些動(dòng)遷戶，拆遷人員要善于分析，準(zhǔn)確判斷被拆遷戶的談判誠意，切莫子彈打光，招式用老，談判擱淺。因?yàn)?，雖然在拆遷政策中有一些對(duì)積極配合者給予一定優(yōu)惠的條款，但為工作人員談判留下妥協(xié)的空間十分有限，所以，一定要在用好相關(guān)拆遷政策的同時(shí)，注意對(duì)個(gè)別漫天要價(jià)者明確回答“不”。

　　抽絲剝繭。

　　一個(gè)拆遷地塊中，如果具有話言權(quán)和影響力的個(gè)別動(dòng)遷戶，始終干擾其周圍動(dòng)遷戶的簽約、騰房，那么，此時(shí)宜采用“抽絲剝繭”法。即：從其外圍入手，一戶一戶地剝離，消解抗拒力量的形成。

　　利益帶動(dòng)。

　　往往在一個(gè)拆遷地塊有幾戶是一個(gè)相關(guān)聯(lián)的利益整體，如兄弟、父母、子女、妻舅等。由于他們的情況各不相同，對(duì)照政策，得益有多、有少，并不均衡。他們中得益多的簽約積極性高，對(duì)此，你不能采用“簽一戶是一戶”的急功近利方式，而是千方百計(jì)利用關(guān)聯(lián)戶中得益多者帶動(dòng)其整體簽約。這樣，可以避免把肉吃了只剩骨頭而陷入被動(dòng)的尷尬局面。

　　給予滿足感。

　　通常，從簽約到騰房還有一段時(shí)間，其間，如果他始終認(rèn)為自己吃虧，并不斷膨脹，那么就有可能造成不騰房的被動(dòng)局面。為此，拆遷協(xié)議不能一簽了之。簽約后，仍要對(duì)其思想進(jìn)行引導(dǎo)，增強(qiáng)他的公正、公平感，給他算賬對(duì)比，讓他知道拆遷的利益所在，增強(qiáng)滿足感，促使其盡快騰房。

　　營造氛圍。

　　一方面，一旦有動(dòng)遷戶開始騰房，應(yīng)立即組織拆房工程隊(duì)進(jìn)場(chǎng)“開拆”，用眼前的事實(shí)說明不拆是不行了。另一方面，拆遷進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表以及已被選擇的房號(hào)及時(shí)上墻公示，明確地告訴動(dòng)遷人已經(jīng)有不少人簽約、騰房，那幾套房、車庫已被選擇了，從心理上影響他們盡快簽約、騰房。這些，都有十分顯著的效果。

　　冷處理。

　　對(duì)某些提出過分要求的住戶，如果多次說服、解釋無甚效果，那么進(jìn)行一下冷處理，故意涼他若干天，用行為語言告訴他，你的要求我們不可能滿足你!往往要比你費(fèi)盡口舌的效果更好。等他在你辦公室門前看似無意地走過幾次之后，你可以與他接下去談了。

　　鍥而不舍。

　　與冷處理相反，對(duì)“頑固不化”者，幾個(gè)人輪流著找他談，白天去、晚上去、到他工作的地點(diǎn)去，到他子女的單位去，用熱情與誠意來感化他。