17年在包頭購房

時間：2017-06-19 16:54:22 維偉18由分享

　　限購政策短期內(nèi)能有效的調(diào)控房價,但調(diào)控效果會迅速衰退,長期累積效應不大。下面由學習啦小編為大家整理的在包頭購房政策，希望大家喜歡。

　　包頭購房政策

　　2017年初，不少一線城市強力推行“認房又認貸”的限購政策，包頭目前還未實行限購，從2017年第一季度的土地成交數(shù)據(jù)分析，土地市場受限購政策的影響不大，開發(fā)商拿地的熱情并沒有減退，反而愈加積極，一季度包頭土地交易量穩(wěn)步攀升。

　　土地成交量增長明顯畝均單價略有下降

　　包頭市2017年第一季度共成交土地17宗，其中住宅、商業(yè)用地等經(jīng)營性土地共出讓12宗，較2016年第四季度環(huán)比翻了一番，工業(yè)用地出讓5宗;經(jīng)營性土地出讓面積共837.6畝，環(huán)比增加275%;經(jīng)營性土地出讓總價約15億元，環(huán)比增加了2倍多。

　　一季度平均每畝土地出讓單價為181萬元，較2016年第四季度的218.6萬元/畝環(huán)比下降了17.2%。一季度包頭土地市場呈現(xiàn)“量增價跌”的特點，土地出讓量有明顯的增加，但是畝均單價卻一定程度上下降了一些，這其中既有季節(jié)的原因(年初政府大量掛牌出讓土地)，也與包頭的房地產(chǎn)市場形勢趨好有關。

　　交易頻現(xiàn)新都市區(qū)地塊

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度出讓的地塊有5塊位于新都市區(qū)，且成交面積達552畝，占到全部出讓面積的66.0%。新都市區(qū)作為包頭市重點規(guī)劃的區(qū)域，近年來發(fā)展迅猛，各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在此拿地，只為搶占未來制高點。一季度該區(qū)域又有5宗地塊成功出讓，如此看來，新都市區(qū)的發(fā)展腳步大有趕超青昆兩地的勢頭。

　　多家房企巨頭鹿城拿地包頭城市建設步伐穩(wěn)中有進

　　2016年10月，恒大集團1.6億元競得包頭市東河區(qū)站北路以北、巴彥塔拉大街以南黃金地塊，如今，憑借恒大雄厚的開發(fā)實力該地塊現(xiàn)經(jīng)規(guī)劃完畢，即東河品質(zhì)大盤恒大翡翠華庭。項目產(chǎn)品設計為低密度小高層，建成之后必將為包頭市東河區(qū)的建設發(fā)展錦上添花。

　　2017年1月9日、2017年2月24日，太原富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.01億和2.04元競得昆區(qū)民族東路西側和九原區(qū)萬青路東側兩塊地，富力地產(chǎn)在包頭的產(chǎn)業(yè)布局越來越大。

　　內(nèi)蒙古景晟房地產(chǎn)有限公司也是大手筆，斥資4億新都市區(qū)拿地。此外，中惠房地產(chǎn)、興業(yè)房地產(chǎn)、中冶置業(yè)等包頭本土地產(chǎn)公司也紛紛搶占市場。外來房企與本土開發(fā)商你爭我奪，大有百花齊放的盛況，拿地熱情的背后是房企對包頭房地產(chǎn)市場的認可以及對未來市場逐步向好的堅定信心。

　　包頭人現(xiàn)在購房合適嗎

　　照這個陣勢，房地產(chǎn)去庫存在上海還不是分分鐘的事。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，一月份一線城市房價平均同比漲了20%，深圳同比暴漲了50%。

　　春節(jié)剛過，一線城市的樓市已經(jīng)熱得發(fā)燙了，這一點連房地產(chǎn)中介的人都沒有料到。

　　“京滬房價永遠漲”?

　　清華大學的一份報告顯示，過去10年北京和上海房價均漲了近4倍，年均漲17.5%。

　　京滬房價那么貴，為什么買房的人還那么多?這說明，買得起房的人(不管是炒房還是剛需)比房子多。

　　過去十幾年，中國房地產(chǎn)的長期趨勢一直是上漲的。因此有人根據(jù)過去的歷史價格推導出“京滬永遠漲”的結論。這種觀點只看到了歷史，并沒有觸及房地產(chǎn)上漲的本質(zhì)，因此對未來的判斷并不一定準確。

　　信用周期驅(qū)動房地產(chǎn)趨勢

　　雖然供需幾乎能解釋一切表面的市場變化，但供需背后更深層次的原因才是決定性的因素。作為一種資本資產(chǎn)，房地產(chǎn)需要抵押借貸購買，價格受信用的影響巨大。過去房地產(chǎn)的持續(xù)上漲，其實是受中國信用大周期影響的水漲船高。而中國過去十幾年的信用大周期，則是建立在中國整體商業(yè)模式的正反饋循環(huán)中。

　　國過去十幾年的商業(yè)模式是一個自我強化的正反饋過程：

　　1. 出口與外商直接投資帶來大量外匯占款。

　　2. 外匯占款的增加擴大了基礎貨幣的投放，推動了信用的擴張。

　　3. 信用的大規(guī)模擴張推動了地價及房價的上漲，促進了房地產(chǎn)。

　　4. 政府通過出賣土地從地價上漲中獲益，并把收益投入基建中。

　　5. 基建與房地產(chǎn)帶動了大量下游企業(yè)，經(jīng)濟快速發(fā)展。

　　6. 經(jīng)濟快速發(fā)展，基礎設施完善，勞動力成本低，促進出口與外商投資。

　　7. 出口與外商投資增長帶來外匯占款進一步增加。

　　在這個自我強化的正反饋循環(huán)中，房地產(chǎn)是明顯上漲的重要變量。而到了現(xiàn)在，這個自我強化的巨型正反饋過程已經(jīng)結束:出口下降，外匯占款下降，只有銀行系統(tǒng)的正反饋獨自支撐，但大的循環(huán)已經(jīng)終止。

　　信用信用，必須有“信”有“用”才行。放貸人必須相信借貸者能夠在未來償還貸款，借貸人必須使用貸款。在信用擴張的過程中，央行的作用至關重要。央行可以通過增發(fā)基礎貨幣，提供金融系統(tǒng)正反饋擴張的基礎輸入。央行還可以通過降息降準等方式增強銀行系統(tǒng)的正反饋強度。但是，信用擴張需要有“推”有“拉”，即貨幣寬松+經(jīng)濟正反饋?；仡櫄v史，2003年起中國的信用大擴張正好是進入WTO后外向型經(jīng)濟大發(fā)展的正反饋模式，2009年起的信用大擴張則是美國QE加上中國四萬億基建的強力經(jīng)濟正反饋。如果單純印錢QE，沒有經(jīng)濟系統(tǒng)的正反饋是無法擴張信用的。有“信”而無“用”也不行。

　　央行雖然強大，但也不是萬能的。央行可以降息降準，甚至QE增加基礎貨幣(俗稱“印鈔”)，但是貨幣(大部分是信用)正反饋內(nèi)生的過程央行無法控制。如果不能推動存款變貸款，貸款變存款式的正反饋，那就像繩子只能拉不能壓，又像把馬拉到了河邊，但馬不喝水也沒辦法。

　　信用周期接近拐點

　　由于經(jīng)濟體中的貨幣大部分其實是信用，對于信用周期的判斷，可以用貨幣供應總量M2來近似估計。

　　如果用指數(shù)分析工具，可以發(fā)現(xiàn)自1999年12月有數(shù)據(jù)開始，中國的貨幣供應量M2是一條完美的指數(shù)增長曲線。而中國的貨幣供應量M2與指數(shù)曲線的背離發(fā)生在2014年6月。這也恰好是LPPL模型所預測的系統(tǒng)發(fā)生重大變化的轉(zhuǎn)折點，即“奇點”。在那之后，中國的貨幣供應增長已經(jīng)跟不上指數(shù)曲線。2014年6月恰好是資本外流開始，外匯占款下降，基礎貨幣收縮，信用擴張速度放緩的關鍵點。

　　2016年可能是房地產(chǎn)市場的拐點

　　綜上分析，嶺峰資本的投資人貝爾斯的結論是基于基本面+宏觀+量化的分析框架。從基本面看，無論從租售比、收入比、國際橫向比較等等，房價早在多年前就高估了，但這個高估由于趨勢內(nèi)在的正反饋機制持續(xù)了很長時間。從宏觀的反身性正反饋循環(huán)看，大循環(huán)已經(jīng)終止，信用周期處于拐點，而目前的局部流動性涌動則是逆趨勢而動。從量化來看，全國房地產(chǎn)價格仍然在快速的指數(shù)增長，但深圳和上海呈現(xiàn)出明顯的“超指數(shù)”增長特征，預示著未來很大概率會進入震蕩?？偠灾?，今年很可能是房地產(chǎn)市場的拐點。

　　與其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)基于信用周期，是長周期，甚至是超長周期幾十年的資產(chǎn)，價格趨勢的變化也以十年計。如果房地產(chǎn)價格反轉(zhuǎn)，其趨勢的持續(xù)也會是長時期的。對于一個家庭而言，房產(chǎn)幾乎是一生的積蓄，趕上了好的長期上升趨勢，家庭財富會急劇增加，但如果遇到趨勢反轉(zhuǎn)，趨勢的強大力量也會摧毀無數(shù)人的夢想。

　　房價是高了還是低了?如何衡量?

　　微信公號“融360投資平臺”指出，中國房價的特別之處在于，它沒有一條橫坐標軸作為標尺。市場上，商品的價格我們可以判定出是高是低。比如，雞蛋在過年期間、在端午節(jié)前會漲價，或許接近6塊錢，而最便宜的時候可能不到4塊錢，一般情況下在四五塊錢之間。雞蛋之所以有穩(wěn)定的價格區(qū)間，是因為養(yǎng)雞場穩(wěn)定，吃雞蛋的人口穩(wěn)定，雞蛋市場的供應能力、消費能力都很穩(wěn)定，價格就是可預測的。因為盡管人口在增加、消費需求在增加，但隨著經(jīng)濟發(fā)展，養(yǎng)雞場也在擴建，產(chǎn)蛋量也有提高。而房子的供應——政府土地出讓，不受市場控制，因為政府要綜合考慮農(nóng)業(yè)用地、建設用地、荒地的比例;房子的消費——買房人口，也不穩(wěn)定，因為大量炒房客以房子為投資渠道，可能去年投資多、今年投資少、明年投資又多了。

　　發(fā)達國家的城市，因為人口穩(wěn)定、投資渠道穩(wěn)定、經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，房價就是基本穩(wěn)定的。那么問題來了，在中國，沒有價格標尺，我們還能拿什么來衡量房價?

　　答案是時間。

　　雖然不知道軸在哪里，但房價也逃離不了周期規(guī)律。任何商品，都一定存在價格周期，有上漲周期，也有下跌周期。假設，未來有人穿越回來，告訴我們，房價能上漲20年，即使沒有說具體的年份，也足夠我們判斷該不該買房了。數(shù)一數(shù)，過去房價漲了多少年，如果只有3年，那我們就知道了“哦，還要漲17年，買吧。”如果已經(jīng)漲了18年，“哦，只有2年漲頭了，等等吧。”注意，過了上漲周期就可以馬上買了嗎?不是。因為這時候房價剛過波峰，仍處于高位?，F(xiàn)在問題又來了：如果知道房價剛漲了沒幾年，OK，可以買;但房價若是已經(jīng)漲了好多好多年，該不該買呢?

　　首先，明確一個真理：任何商品的降價周期都一定遠遠短于漲價周期。比如說，股票漲了10年，但下跌很可能只有1年，之后又會緩慢上漲。回憶一下，過去全國歷次的經(jīng)濟危機是不是都在長期的經(jīng)濟繁榮之后。幾年的危機相比漫長的繁榮，是相當短暫的。

　　房價的漲跌周期可能是18年

　　房價漲多少年和跌多少年到底能不能確定?遺憾的是，任何一個經(jīng)濟學家都無法確定告訴你這個答案，融360提供了一些例子表明，一個完整的漲跌周期大約是18年。

　　美國1989年房地產(chǎn)泡沫破裂、儲貸危機，到2007年次貸危機，泡沫再破裂，18年。日本1974年開始經(jīng)濟調(diào)整，到1991年泡沫破裂，18年。香港房地產(chǎn)1985年復蘇，到1997年金融危機，2003年再次復蘇，18年。

　　很多人都相信18年周期規(guī)律的存在。日本有人把1956年以來劃分為5個周期，分別歷時10年。也有人把其最近一個周期劃分為18年。美國有人把1870年來分成8個周期，分別是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。英國在1776到2010年期間，也出現(xiàn)了一些18年周期規(guī)律。

　　霍默霍伊特在《房地產(chǎn)周期百年史:1830～1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價值》一書中總結，在芝加哥103年的房地產(chǎn)歷史中，各種事件先后重復了五六次，平均間隔為18年。

　　著有《2010泡沫破碎：房價、銀行與經(jīng)濟蕭條》的倫敦土地聯(lián)合會執(zhí)行董事弗雷德哈里森也信奉18年的周期規(guī)律。他的觀點是，一個完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，在這18年里，房價會先上漲7年，然后可能會發(fā)生一個短期的下跌，然后經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂，最后是歷時4年左右的崩潰。

　　中國情況呢?從1998年起，中國樓市一直在緩慢上漲，但在2007年前后出現(xiàn)了金融危機和救市“4萬億”，可以看作短暫的下跌;再次快速上漲后，2015年、2016年的“去庫存”可能預示著下降周期的起點。

　　當然，大的周期可能在幾十年到上百年，小的周期可能不到10年。這里說的18年只是一種個別情況。中國能不能借鑒這個周期規(guī)律，無人可以下定論。

　　今年還能買房嗎?10年內(nèi)能還上月供就可以買房

　　面對可能出現(xiàn)的下降周期，可確實有剛需，該不該買房?融360的答案是，貸款買，只要你的收入可以承擔未來5到10年的月供。因為周期規(guī)律難以捉摸，所以我們都不可能趕在房價最低點買入，但同時，我們也很難那么倒霉踩在最高點買房。以18年左右的周期看，只要你能持有房子的時間能超過下降周期，就不會虧。

　　中國房價的下降周期可能在5到10年。第一種情況是：現(xiàn)在已經(jīng)進入下降周期，沒關系，很快下降周期就會過去，你可以買。第二種情況是：現(xiàn)在還處于上漲周期，你也可以買，如果覺得還貸吃力，過幾年可以賣掉又不會虧。第三種情況是：你剛買到，就從上漲周期轉(zhuǎn)入下降周期，但房貸利率并不高，國家不太可能大幅上調(diào)利率，所以你只要保證10年內(nèi)收入穩(wěn)定，安全度過下降周期，就可以買。

　　不管在上漲周期還是下降周期，量力而行，現(xiàn)金流是關鍵。就在這幾天，華人首富王健林在牛津大學主講了一堂公開課。其中，他提到了一個“白菜價買酒店”的故事：萬達集團負責海外發(fā)展的老總有次在倫敦出差，碰上一個銀行要拍賣不良資產(chǎn)，是一塊地皮。銀行要求一個星期內(nèi)交錢，要不就上市拍賣，而公開拍賣的價格會貴很多。當時那個老總馬上王健林打電話，說每平方米900英鎊。王健林第一反應是“我是不是聽錯了?似乎每平方米9000英鎊還比較合理。”那位老總說，沒錯，就是900英鎊。王健林馬上下令簽協(xié)議，三天把定金付了?，F(xiàn)在，這塊地皮上正修建著泰晤士河邊最高的建筑，里面有倫敦最高端的酒店。

　　當?shù)貎r下跌，別人都不敢接手的時候，萬達沒有充足的分析調(diào)研就敢接手，原因是萬達有足夠的現(xiàn)金流，才有耐心囤地，才能等待幾年的土地開發(fā)再收獲回報。所以，對你未來10年的收入有信心，就可以買房?，F(xiàn)在沒有大量的儲蓄不要緊，只要能交得起首付，剩下的找銀行貸款就行。只要保證不斷供、房子不被銀行收走，在力所能及的時候，就可以買房。

　　根據(jù)你的收入和消費水平，現(xiàn)在，給自己算算，保證生活品質(zhì)的情況下，你能還多少月供，倒推出你可以接受的房價，別再參考那些專家了，他們說房價會跌、房價會漲都沒有關系，掌握自己的生活，任憑房價起起落落，保持平和的心態(tài)。人生還很漫長，相信時間可以燙平暫時的波折。

　　
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