二手房辦理購(gòu)房貸款的詳細(xì)流程
二手房相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，選擇更要留心。那么，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，在銀行辦理貸款的時(shí)候，具體流程是什么呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。
二手房辦理購(gòu)房貸款的流程
1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案
借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。
2、查詢公積金(如需公積金貸款)
與賣(mài)方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金帳號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。
3、簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同
借款人與賣(mài)方簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在貸款中，約定好過(guò)戶的時(shí)間、戶口的遷移等。
4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)
按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估;并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。
5、簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)
按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過(guò)后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。(由于二手房交易的特殊性，銀行一般會(huì)指定貸款擔(dān)保公司提供服務(wù)，擔(dān)保公司一般會(huì)收取手續(xù)費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)。)
6、辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)
借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過(guò)按揭服務(wù)公司交給貸款銀行。
7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明
貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交給銀行。
8、銀行放款
銀行在收到借款人的以上兩證后，將所貸金額發(fā)放給借款人。
二手房交易風(fēng)險(xiǎn)
交易前：虛假房源
不少朋友發(fā)現(xiàn)，自己所在的小區(qū)可能一共才500套房子，但在一些網(wǎng)站上，甚至能搜出1000套在售房源，這種現(xiàn)象，大家已經(jīng)見(jiàn)慣不怪了。屢屢要求杜絕假房源的二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)，為什么頑疾難治?
其實(shí)，針對(duì)一直以來(lái)二手房市場(chǎng)虛假房源泛濫的現(xiàn)象，早就出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，同時(shí)，一些較大的地產(chǎn)中介，甚至提出現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)舉報(bào)假房源?？墒?，似乎見(jiàn)效并不明顯。發(fā)布假房源吸引客戶，仍舊是地產(chǎn)中介這一行的潛規(guī)則。
因?yàn)橹灰I(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，就難以杜絕“用假房源拖住客戶”的思路，尤其在一些靠廣告收費(fèi)的房產(chǎn)信息網(wǎng)站，其發(fā)布信息的有效性，就在于客戶主動(dòng)打電話咨詢，因此中介更會(huì)以具備吸引力的信息來(lái)引導(dǎo)顧客。
交易中：合同陷阱
“陰陽(yáng)合同”就是交易中的一個(gè)典型陷阱，指的是合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同，其中一份提交給政府有關(guān)部門(mén)備案但不實(shí)際履行(“陽(yáng)合同”)，另一份則為實(shí)際履行的合同(“陰合同”)。其目的主要是減少稅費(fèi)的支出，降低交易成本，多半都是中介公司為了促銷(xiāo)售而幫助客戶違規(guī)操作。這種行為不僅違法，還無(wú)法保障自己的合法權(quán)益。特別容易導(dǎo)致合同糾紛，更隨時(shí)面臨法律的處罰。
另一種合同陷阱是“約定不明確”，二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像新房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮，如果模糊不清，就會(huì)后患無(wú)窮。
交房中：租賃違約、費(fèi)用拖欠
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還在被別人租賃。如果買(mǎi)方只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)方極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。我國(guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被一些賣(mài)家利用，從而引起較多糾紛。
也有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且數(shù)目不小，買(mǎi)方不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用可能要全部承擔(dān)。
交房后：房屋缺陷
有些賣(mài)家或者中介為了房子能盡快出手，在交易中會(huì)隱瞞房子存在的一些缺陷和房屋背景，力求賣(mài)出好的價(jià)錢(qián)。而對(duì)于購(gòu)房者而言，有些缺陷是很難立即發(fā)現(xiàn)的，例如漏水漏電等房屋質(zhì)量問(wèn)題，等到以后入住時(shí)才會(huì)慢慢被發(fā)現(xiàn)。
防范二手房風(fēng)險(xiǎn)的辦法
1、應(yīng)對(duì)自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)
通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)的二手房，應(yīng)在工作人員的協(xié)助下代為辦理繳稅，不可相信中介推薦的任何非法繳稅途徑。
2、應(yīng)對(duì)抵押查封風(fēng)險(xiǎn)
(1)查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上是否有抵押登記章，并要求出售方簽署《無(wú)抵押聲明》。
(2)有些抵押信息在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上不會(huì)顯示，需要出售方配合到住建委核實(shí)。
(3)簽約后仍然可能發(fā)生查封，可通過(guò)資金監(jiān)管保障錢(qián)款安全。
3、應(yīng)對(duì)房款支付風(fēng)險(xiǎn)
可通過(guò)資金監(jiān)管來(lái)保障安全。
什么是資金監(jiān)管?
資金監(jiān)管，又稱(chēng)為第三方監(jiān)管，主要用于房地產(chǎn)交易，是指買(mǎi)家不把房款直接交付給賣(mài)家，而是讓資金處于透明的第三方監(jiān)管下。一個(gè)貨到了才付款，一個(gè)是房子過(guò)戶了房款才到賣(mài)家手里。
4、應(yīng)對(duì)共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)
簽約時(shí)，需謹(jǐn)記：(1)所有共有權(quán)人必須全部到場(chǎng)簽約，如有共有權(quán)人不能到場(chǎng)而委托他人代辦的，受托人需要提供經(jīng)過(guò)公證處公證的《授權(quán)委托書(shū)》。
(2)如出售方已婚，簽約時(shí)夫妻雙方均要到場(chǎng)，一方確有原因不能到場(chǎng)的，要提供配偶親筆簽署的《配偶同意出售證明》。
5、應(yīng)對(duì)物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)
(1)簽約時(shí)，要約定留存一筆物業(yè)交割保證金。如果在交割時(shí)發(fā)現(xiàn)有欠費(fèi)，則欠費(fèi)部分從保證金中抵扣。若無(wú)欠費(fèi)，則如數(shù)劃轉(zhuǎn)給出售方。
(2)簽約時(shí)，出售方應(yīng)該攜帶物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水、電、燃?xì)獾壤U費(fèi)票據(jù)，如果無(wú)法提供票據(jù)，購(gòu)房者可以現(xiàn)場(chǎng)向物業(yè)公司、供暖公司致電核實(shí)，或約定時(shí)間到上述單位實(shí)地查詢。
(3)確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用無(wú)誤后，買(mǎi)賣(mài)雙方和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該在合同約定的時(shí)間一起到房屋內(nèi)辦理交接手續(xù)。驗(yàn)收無(wú)誤后，三房簽署《物業(yè)交割單》。
6、應(yīng)對(duì)連環(huán)單風(fēng)險(xiǎn)
(1)如果是賣(mài)舊買(mǎi)新，并且是兩筆交易都在進(jìn)行中的，那么在簽約時(shí)，應(yīng)攜帶和上一家簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并著重注意合同中的付款節(jié)奏、過(guò)戶時(shí)點(diǎn)等。做好本次交易資金方案，預(yù)留充足的辦理時(shí)間，避免違約。
(2)如兩筆交易均在同一家中介進(jìn)行，可以要求上筆交易的經(jīng)辦人同時(shí)到場(chǎng)簽約，確認(rèn)交易進(jìn)度。
7、應(yīng)對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)
應(yīng)對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)方應(yīng)仔細(xì)閱讀簽訂的合同條款中關(guān)于違約責(zé)任的約定。通過(guò)中介交易的，雙方可以仔細(xì)閱讀《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中違約責(zé)任條款，明確各種違約情況，審慎處理。
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