購房貸款還款都有哪些方式
隨著房價不斷上漲，很多人都會選擇用貸款的方式購房，因此，在日后就需要進行還款啦，但是，購房還款的方式也有很多種噢。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購房還款的方式，希望能幫到你們。
購房還款的方式
一、等額本息還款
等額本息還款每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
這是目前為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機會相對穩(wěn)定的群體，很適合這種還款方式。但是，它也有缺陷，由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
以等額本息還款方式償還房貸，借款人每月月供不變。因每月承擔(dān)相同的款項，方便借款人安排收支。
二、等額本金還款
所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔(dān)逐月遞減。
使用等額本金還款，開始時每月負擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過一斷時間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。
采用等額本金還款方式，借款人在開始還貸時，每月負擔(dān)會較大些。但是隨著還款時間的推移，還款負擔(dān)會逐漸減輕，后總的利息支出較低。
三、一次還本付息
此前，銀行對這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年(含一年)以下的，實行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望高延長至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格，一般只對小額短期貸款開放。
四、固定利率還款
固定利率還款(按等額本息方法計算)。固定利率標(biāo)準(zhǔn)各家銀行不同，現(xiàn)階段基本以上浮1.1倍計算。
固定利率房貸大的好處就是利率不隨物價或其他因素變化調(diào)整。但固定利率因為是借款人提前鎖定的加息風(fēng)險，所以常比基準(zhǔn)利出一定的百分點。
五、公積金自由還款
即設(shè)定每月低的還款額，只要月還款額不低于設(shè)置的低還款額即可，每月多還的部分系統(tǒng)會自動劃為提前還款。
自由還款是公積金貸款獨有的還款方式。與傳統(tǒng)的等額本息或是等額本金還款相比，公積金自由還款方式更為靈活。
購房還款的技巧
技巧一：房貸轉(zhuǎn)按揭
房貸轉(zhuǎn)按揭，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找實惠的銀行。
現(xiàn)在大部分股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意當(dāng)然，轉(zhuǎn)按揭會存在一些不可避免的費用，包括擔(dān)保費、評估費、抵押費、公證費等，不過有些銀行為了吸引客戶，特意推出低成本轉(zhuǎn)按服務(wù)，比如可以免掉擔(dān)保費這項大頭的費用，其余剩下的費用大概千元不到。
技巧二：按月調(diào)息
前幾年，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動利率才劃算。不過，需要提醒大家的是，固定改浮動需要支付一定數(shù)額的違約金。
一些銀行推出了按月調(diào)息方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇按月調(diào)息，則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。
技巧三：公積金轉(zhuǎn)賬還貸
在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，大程度地降低每月公積金的還款額;大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。
這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。
技巧四：雙周供省利息
每月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時也節(jié)省了借款人的總支出。
貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。
技巧五：提前還貸縮短期限
理財人士表示，提前還貸之前要算好賬，因為不是的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。
此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。
不適合提前還款的情況
情況一、當(dāng)投資收益率比貸款利率高的時候
如果你的手頭上有投資理財項目，比如股票、債券、基金等，且收益要比貸款利率高，那么就完全沒有必要選擇提前還貸，大可以繼續(xù)用于投資理財。
相反，如果你只是將錢存進銀行，并且近期又沒什么投資計劃，那么還不如選擇提前還貸，因為此時存款利息肯定沒有貸款利率高。
情況二、等額本金還款期已超過1/3
等額本金還款法，就是將貸款總額平分為成本金，然后根據(jù)剩下的本金計算還款利息，隨著時間的推移，剩下的本金會越來越少，需要還的利息也會逐漸減少。當(dāng)還款期超過1/3時，其實借款人已經(jīng)還掉了一半的利息，所以此時提前還貸，其實是償還更多的是本金，并不能有效節(jié)省利息的支出。
情況三、等額本息還款已到中期
如果你是用等額本息的方式還款，且已經(jīng)接近中期，那么此時還款也是不合適的。等額本息的還款是每月還款總額固定的，其中還款本金逐漸遞增，還款利息逐漸遞減。也就是說，前期的利息比重比較大，本金的比重比較少。如果你在中期的時候選擇提前還貸，那么你還的更多是本金，因為前期你已經(jīng)償還了大部分的利息，所以此時選擇提前還貸也是不劃算的。
當(dāng)然，如果你一定要提前還貸，那么下面這3件事你也要提前搞清楚：
1、還款需要提前預(yù)約，根據(jù)銀行規(guī)定，提前還款需要提前7-15個工作日向銀行提出書面申請，并約定好提前還款日。
2、金額上有限制。一般對于提前還款的金額，銀行會規(guī)定為萬元的整數(shù)倍，有些銀行還會要求是6個月的還款額以上。
3、各家銀行對違約金的規(guī)定有差異。一般銀行只接受還款超過一年的借款人提前還款，部分銀行對還款不足一年的借款人的申請不予受理。受理的銀行也需視情況約定收取一定的違約金。所以想要提前還款，一定先要搞清楚違約金的金額。
購房貸款的注意事項
注意事項一：合理進行資金規(guī)劃
購房者在作出購房決定之后，應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟實力來選擇房屋的價格及大小，這樣就可以根據(jù)房屋價格和資金儲備來計算貸款額度、年限及月供。購房者應(yīng)該注意不要把全部的可用資產(chǎn)都用來支付首付款，預(yù)留一部分的風(fēng)險準(zhǔn)備金是很有必要的。
注意事項二：選擇“靠譜”房源
購房者在選擇房源的時候應(yīng)選擇靠譜房源，尤其是預(yù)售房屋，應(yīng)注意開發(fā)商的實力和信譽，以免產(chǎn)生由于開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)能力差無法如期交樓或造成其他質(zhì)量問題，造成購房者不間斷的還貸款卻無法順利入住新房。
注意事項三：優(yōu)先使用公積金貸款
公積貸款的首付比例及利率較低，因此如果購房者符合條件，應(yīng)當(dāng)把公積金貸款放在第一位。如果購房者使用商業(yè)貸款，在簽訂購房合同之后，也可以提取公積金來支付房款或月供。
注意事項四：注意個人征信情況
無論申請公積金貸款還是商業(yè)貸款，銀行接受到購房者的貸款申請之后，會對購房者進行貸款資格的審核，如果購房者個人征信出現(xiàn)問題，銀行可能不會放款。哪些行為會影響征信?一是信用卡、房貸、車貸、助學(xué)貸款存在多次逾期;二是為第三方擔(dān)保，第三方?jīng)]有按時還貸款。此外，水、電、煤氣費不按時交款，也會影響信用。
注意事項五：無法按時還款可申請延期
在貸款申請通過之后，購房者每個月償還貸款即可。如果中途遇到困難怎么辦?購房者可以向銀行提出變更貸款期限的申請，如果貸款銀行同意就可以辦理貸款延長。
注意事項六：提前還款有優(yōu)劣
隨著資金的積累，有一部分購房者會考慮提前還貸，但提前還款有優(yōu)劣，一般來講由于還款利息支出通常集中在還款初期，處于還款初期的借款人提前還款比較劃算，但同時也會面臨到銀行收取違約金的問題。
注意事項七：還清貸款撤銷抵押
很多購房者在還清了貸款之后會忘記撤銷抵押，這可能會影響到房屋的再次交易、抵押等。因此還清貸款之后，購房者應(yīng)該持貸款結(jié)清證明和抵押的房地產(chǎn)權(quán)利證明前往房屋所在區(qū)(縣)的房地產(chǎn)交易撤銷抵押。
注意事項八：各類合同莫遺失
購房者在辦理銀行貸款的過程中，會簽訂一系列的材料。其中主要的包括借款合同和借據(jù)。辦理產(chǎn)權(quán)抵押注銷手續(xù)之時需要用貸款合同來辦理還款證明，購房者應(yīng)該妥善保管，尤其是貸款期限長可達30年，稍微不慎很容易丟失。
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