二手房貸款購(gòu)房的具體流程是什么
對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)書，購(gòu)買二手房的時(shí)候選擇貸款購(gòu)房，是為了減輕資金的壓力。那么，二手房貸款購(gòu)房的流程是什么呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房貸款購(gòu)房的流程，希望能幫到你們。
二手房貸款購(gòu)房流程
1、賣方向銀行提出申請(qǐng)。
2、經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議，銀行同意賣方轉(zhuǎn)讓住房，賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開(kāi)立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時(shí)將房款劃入賣方在銀行開(kāi)立的賬戶上。
3、賣方和買方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。
4、買方向銀行提出新的貸款申請(qǐng)，貸款額可以為賣方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計(jì)算：貸款額=所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)格×二手房貸款成數(shù)。
5、銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。
6、賣方與買方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
7、銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時(shí)與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。
8、銀行對(duì)買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)，將貸款劃到賣方開(kāi)立的賬戶上，然后根據(jù)賣方的授權(quán)，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
二手房購(gòu)房時(shí)銀行拒貸的責(zé)任規(guī)定
1、購(gòu)房人自身的原因誰(shuí)承擔(dān)?
在辦理貸款是購(gòu)房人提供了虛假材料，或是有誤的虛假信息造成貸款失敗，需要貸款人自己承擔(dān)違約責(zé)任。
很多情況是貸款人的個(gè)人征信不過(guò)關(guān)，如果個(gè)人的不良信用記錄是非惡意造成的，一般情況下購(gòu)房人跟銀行協(xié)商，或是去其他銀行辦理貸款即可解決貸款問(wèn)題。但如果是較為嚴(yán)重的逾期比如信用卡連續(xù)3次或兩年內(nèi)累計(jì)6次逾期，且金額較大，基本可以確定貸款失敗，再如，很多年輕人在大學(xué)時(shí)申請(qǐng)過(guò)助學(xué)貸款，沒(méi)有按時(shí)還款也會(huì)影響自己的信用記錄，這些都是購(gòu)房者自身造成的，需要購(gòu)房者自己承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
2、賣房人的原因誰(shuí)承擔(dān)?
購(gòu)買二手房時(shí)由于房屋的產(chǎn)權(quán)、房齡等信息也有可能造成辦理不了貸款的情況，這種情況下，違約責(zé)任需要賣房人來(lái)承擔(dān)，在購(gòu)買二手房時(shí)，除了核對(duì)房屋的詳細(xì)信息以外，在簽訂合同時(shí)也要明確違約責(zé)任和違約后的賠付。也有一些情況是因?yàn)殚_(kāi)放商的疏忽少提交或是提交資料有誤而造成的貸款審批失敗，違約責(zé)任需要開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。
3、銀行審批貸款慢誰(shuí)承擔(dān)?
購(gòu)房人提供的材料和征信都沒(méi)有問(wèn)題，材料交上去遲遲沒(méi)有放款，因?yàn)殂y行的審批周期較長(zhǎng)，在約定的期間沒(méi)有放款成功，貸款人可以按照合同約定主張銀行承擔(dān)責(zé)任。如果遇到政府政策變動(dòng)或是銀行的貸款政策發(fā)生變化，銀行停止了房貸業(yè)務(wù)，雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成也只能采用法律程序解決。
二手房購(gòu)房貸款的注意事項(xiàng)
一、必須確認(rèn)賣房人已取得《房屋權(quán)證》。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、 和處分權(quán)利的 合法憑證，依法登記的房屋權(quán)屬證書受國(guó)家法律保護(hù)的。
二、必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。
在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時(shí)不存在額外的費(fèi)用，如果是劃撥的土地在交易時(shí)會(huì)補(bǔ)交金，增加交易成本。
三、如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。
按照我國(guó)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。所以在購(gòu)買“二手房”時(shí)，買房人應(yīng)查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)要求另一方書面確定同意出售。
四、在購(gòu)買在租房屋時(shí)，應(yīng)確認(rèn)房屋承租方已放棄優(yōu)先購(gòu)房。
按照我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
五、所購(gòu)房屋沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)保全、查封，沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)。
按照我國(guó)法律規(guī)定，被司法機(jī)關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是不能交易過(guò)戶的。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。
六、保障房應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓的條件。
對(duì)于保障房的轉(zhuǎn)讓是有嚴(yán)格規(guī)定的，例如經(jīng)濟(jì)適用房，集資房等，具體情況還需要根據(jù)不同的保障房類型具體進(jìn)行區(qū)分。
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