購房的詳細(xì)完整流程是什么
隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，很多人會(huì)在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候買房子。那么，你知道購房的完整流程是什么嗎?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的相關(guān)資料，希望能幫到你們。
購房的完整流程
一、挑項(xiàng)目選戶型
挑項(xiàng)目可以說是購房第1步，也是最重要的一步，這是本次置業(yè)的決策核心。當(dāng)然，要挑一個(gè)合適的項(xiàng)目，須參考很多方面的內(nèi)容。最基本的就是俗稱為“購房四看”的。這四看就是看地段、看價(jià)格、看設(shè)計(jì)和看開發(fā)商的信譽(yù)。
不管外面的世界如何精彩，房子住得舒不舒服，戶型可是關(guān)鍵。如果項(xiàng)目、戶型在各方面都合您的意，那么您才有可以將我們下面要提供的步驟繼續(xù)下去。
二、簽認(rèn)購書
如果這套房子您決定買了，那么從這步起，您將經(jīng)歷一系列具體而瑣碎的事務(wù)。請(qǐng)保持您的耐心。
簽認(rèn)購書時(shí)，一般開發(fā)商會(huì)要求交納定金。
注意事項(xiàng) ：
1.看是否有《預(yù)售許可證》
在簽認(rèn)購書時(shí)，一定要記得查看開發(fā)商的五證：即《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《預(yù)售許可證》。特別是《預(yù)售許可證》非常關(guān)鍵，開發(fā)商是否取得這份證件，是能否合法出售這套房產(chǎn)的憑證。一般來說，如果有了這份證明，前面的幾張證件大概也都沒問題啦!
2.別輕信“內(nèi)部認(rèn)購”
盡管法律明確規(guī)定在未取得預(yù)售許可之前，開發(fā)商不得預(yù)售樓盤。但事實(shí)上，開發(fā)商為了盡快回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)，往往在獲證之前就開始售賣樓盤，此時(shí)的認(rèn)購價(jià)格往往比較低，由于一般是“內(nèi)部人”才能得到這樣的消息，故被業(yè)內(nèi)稱為“內(nèi)部認(rèn)購”。
內(nèi)部認(rèn)購被許多樓花炒家視為發(fā)財(cái)?shù)闹匾绞街?。因?yàn)橐话銇碚f，一個(gè)樓盤在不同時(shí)期，其認(rèn)購價(jià)格是不一樣的。一套房子在《預(yù)售許可證》下來之前是一個(gè)價(jià)，證件下來之后，樓價(jià)就開始漲了，之后，封頂一個(gè)價(jià)、開盤一個(gè)價(jià)、甚至尾盤還有一個(gè)價(jià)。在何時(shí)入市是非常關(guān)鍵的。基本上，開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)，越早認(rèn)購報(bào)的價(jià)格越優(yōu)惠，這也是不少人趨“內(nèi)部認(rèn)購”若鶩的根本原因。
但對(duì)于購房者來說，“便宜”的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購時(shí)，開發(fā)商并未辦完所有預(yù)售前的法定手續(xù)，開發(fā)商有可能因房屋質(zhì)量有問題或資金有問題而拿不到證件，房子就不能合法上市，那買家可就虧大嘍!
而且內(nèi)部認(rèn)購在法律上看，也是無效的，因此，這會(huì)使購房者的權(quán)益處于極不穩(wěn)定的狀態(tài)。因此，對(duì)于消費(fèi)者來說，還是找五證齊全的樓盤更穩(wěn)妥些。
三、簽正式合同
在一般情況下，在簽認(rèn)購書后，開發(fā)商會(huì)在一周之內(nèi)通知客戶來簽正式的合同，并按合同約定付款，如果約定以按揭方式買房的，此時(shí)就該付清20%-30%的房款了。
四、合同登記備案
簽完正式合同之后，就要準(zhǔn)備到房地產(chǎn)管理部門辦理合同登記備案手續(xù)了。辦理合同登記是要交錢的，不過別緊張，現(xiàn)在在房地產(chǎn)界已形成一種行規(guī)——即費(fèi)用在大多數(shù)情況下由開發(fā)商掏腰包。不過，購房人自己承擔(dān)或與開發(fā)商協(xié)議承擔(dān)的情況也有不少。 若由你承擔(dān)這筆款項(xiàng)的話，那么登記費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅為3元/平方米;車庫如果按面積算，則為7元/平方米，若無面積，則為200元/位;商場(chǎng)為12元/平方米。 同時(shí)，購房人還得按購房金額的萬分之三，繳納印花稅。
五、公證
公證費(fèi)用按購房款的3‰繳納。
舉個(gè)例子：如果你買的是一套售價(jià)為50萬元的房子，公證費(fèi)用得花去500000×3‰=1500元，你可以與開發(fā)商協(xié)商付款的比例?？戏謸?dān)這筆費(fèi)用的開發(fā)商，一般是與購房人各付50%。
待公證程序結(jié)束后，開發(fā)商再拿著公證書到房管局辦理合同登記手續(xù)。
六、辦理按揭手續(xù)
買房子可以有很多種付賬方式，你可以與開發(fā)商自由協(xié)商，一般有一次性付款、分期付款和銀行按揭等幾種。
如果你大方地選擇了前兩種付款方式的話，那么在開發(fā)商辦完合同登記之后，開發(fā)商就會(huì)通知購房人來領(lǐng)合同。正式的房屋買賣合同是全國統(tǒng)一的《商品房買賣合同》，共有一式四份：買房人、開發(fā)商、房管部門和公證處(如果有的話)各執(zhí)一份。如果未進(jìn)行公證，房管部門會(huì)收回一份合同。
現(xiàn)在占主流的付款方式，是銀行按揭付款。如果你選擇的是這種方式，那么開發(fā)商會(huì)在合同登記之后，將合同資料送交銀行審批，各家銀行對(duì)辦理按揭應(yīng)提供的材料和按揭條件限制的規(guī)定都不太一樣。
七、抵押登記
按揭手續(xù)辦完之后，購房人就須到房管部門去辦理抵押登記手續(xù)。此時(shí)，購房人還須獨(dú)自承擔(dān)萬分之八的抵押登記費(fèi)。
八、保險(xiǎn)
以上手續(xù)都辦理完畢之后，購房人還須為房屋辦理保險(xiǎn)，支付的保險(xiǎn)費(fèi)為貸款金額×1‰×年限。辦完這一切手續(xù)之后，你就按著按揭貸款合同的規(guī)定，每月往銀行交錢吧。
九、辦理戶口產(chǎn)權(quán)
房子買下了，事情卻還沒有完。作為購房人，如果購買的是期房，那么何時(shí)竣工驗(yàn)收和何時(shí)交房是你必須關(guān)心的事項(xiàng)。
購房的方式
目前購房的方式主要分為兩種：一次性付款和貸款買房。如果你手頭有足夠的資金，那么你就可以選擇一次性付款買房，這種方式不用支付手續(xù)費(fèi)以及銀行的貸款利息，往往還能得到優(yōu)惠，而且手續(xù)簡(jiǎn)單。但是也存在一定的后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。如果你的資金不是那么充足，就應(yīng)該選擇貸款買房，也是目前大多數(shù)人的選擇。
選擇貸款買房要注意兩個(gè)問題：可支配資金是否足夠支付首付?是否具備還貸能力?首付能力和還貸能力的綜合就是購房能力。一般來說，建議，25-30歲購房者的月供占比在總收入的40%-50%以下，而35歲以上的購房者建議在總收入30%以下。最好能預(yù)留出一年的按揭款。
購房人有年齡規(guī)定
一般購房在銀行的房屋貸款都是有年齡限制的，如果銀行視為無還款能力,將不會(huì)發(fā)放貸款。52歲還可以貸款，但各個(gè)地方銀行不一樣，如：您現(xiàn)在是52歲,銀行對(duì)房屋貸款中的商業(yè)貸款限制是男的60歲，女56周歲的話，銀行給您貸8年(60-52)但實(shí)際上銀行還會(huì)有一個(gè)下浮，2年左右，你實(shí)際可以貸到的大概是6年 貸多少那要看具體情況了。
目前向銀行申請(qǐng)房貸時(shí)，不僅要求申請(qǐng)人具備完全民事行為能力(18歲)，還需要借款人有一定的還款能力，其中包括具有一定的工資收入和銀行流水才行。而未成年子女并無收入、無工作，因此是不能申請(qǐng)貸款的，銀行不會(huì)為其辦理貸款的。
而其中老年人，年紀(jì)偏大，一般也難以貸款。公積金貸款對(duì)年齡有明確的年齡限制：如果購房者按時(shí)繳存了公積金貸款，有公積金貸款的資格情況下，按規(guī)定,公積金貸款年限不超過借款人退休后5年。比如男性60歲退休的，年限只能貸到借款人65歲;女性55歲退休,年限只能貸款到借款人60歲時(shí)。
但是商貸不同，每個(gè)銀行對(duì)于貸款人的年齡限制要求不同，可能隨著銀行的額度情況來不斷變化調(diào)整;多數(shù)情況下都會(huì)比公積金貸款人的年限稍短。
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